Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

02/08/2024

Định giá đất là gì?

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Như vậy, định giá đất sẽ theo nguyên tắc, phương pháp nào? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho các bạn.

Nguyên tắc định giá đất

Theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì có 5 nguyên tắc định giá đất như sau:

Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
Tuân thủ đúng pháp luật, trình tự, thủ tục định giá đất;
Bảo đảm trung thực, khách quan, trình tự, thủ tục định giá đất;
Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
Bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Căn cứ định giá đất

Theo khoản 2 Điều 158 Luật đất đai 2024 thì căn cứ định giá đất như sau:

– Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

– Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

– Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

– Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

– Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất

Phương pháp định giá đất

Theo khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

– Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

– Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấp thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền VN kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

– Phương pháo thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dụng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông gia việc so sánh giá đất với giá đất thị trường;

Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

– Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

– Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Ngoài ra, định giá đất còn được hướng dẫn bởi Nghị định 71/2024/NĐ-CP