Cho thuê nhà có phải thành lập doanh nghiệp không?

Từ ngày 01/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, có phải tất cả cá nhân, tổ chức cho thuê nhà đều phải thành lập doanh nghiệp không?

Quy định mới về việc cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp

Căn cứ khoản 1, khoản 3, khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

“Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

…

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.”

Như vậy, theo quy định này thì trong trường hợp người cho thuê nhà, cho thuê trọ vẫn có thể phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và dưới mức quy mô nhỏ.

So sánh với quy định trước đây, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

…

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

6. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.”

Có thể thấy, trước đây cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên bao gồm: cho thuê nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp; cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.

Còn quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã giới hạn lại các đối tượng không phải thành lập doanh nghiệp, chỉ thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và dưới mức quy mô nhỏ thì mới không phải thành lập doanh nghiệp.

Như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Hiện chưa có quy định hướng dẫn chính thức về như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Tuy nhiên, tại Điều 7 của Dự thảo (lần 2) nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản đã đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

“Điều 7. Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh

1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, bao gồm:

Phương án 1:

a) Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 03-05 nhà ở hoặc 03-05 căn hộ chung cư, trong 01 năm (12 tháng).

b) Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 05-10 công trình xây dựng hoặc 05-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng).

Phương án 2:

a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị;

b) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn;

c) Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở;

d) Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3:

a) Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

b) Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế.

c) Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho.

2. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.”

Thêm vào đó, tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:

“Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.”

Có thể thấy Phương án 3 đang tiệm cần với quy định của Luật Nhà ở. Do đó, khả năng Phương án 3 được áp dụng là khá cao.

Nhìn chung 3 phương án đang định nghĩa như thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Nếu các chủ nhà cho thuê thuộc 1 trong 3 phương án kể trên thì có khả năng không phải thành lập doanh nghiệp.

Tóm lại, quy định mới giúp phân loại được cá nhân nào kinh doanh nhà trọ quy mô nhỏ, cá nhân nào kinh doanh quy mô lớn để có những hình thức thắt chặt quản lý về thuế, về dân cư,… cho phù hợp. Dù có phải thành lập doanh nghiệp hay không thì người chủ cho thuê nhà vẫn phải kê khai, nộp thuế theo đúng quy định.

Xem thêm: Từ 1-8, không phải tất cả chủ cho thuê nhà trọ đều phải thành lập doanh nghiệp

Xem thêm: Nhà ở và điều kiện sở hữu nhà ở theo quy định mới nhất hiện nay