Giao dịch đặt cọc khi QSD đất đang thế chấp có vô hiệu không?

02/10/2024

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ngày 26/4/2018, bên nhận cọc là ông Nguyễn Thế H, ông Nguyễn Thế H1 và bên đặt cọc là bà Nguyễn Lê Thu T ký kết “Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất” có nội dung:

Ông H và ông H1 chuyển nhượng cho bà T căn nhà tại số C đường số 31/1, đường 25, phường Bình A, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh và quyền sử dụng đất có diện tích 4.415,3m2. Trong đó, diện tích đất chưa được cấp quyền sử dụng đất là 979,7m2 và đã được cấp quyền sử dụng là 3.435,6m2, giá chuyển nhượng là 205.000.000.000 đồng, tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng, ông H và ông H1 đã nhận đủ tiền đặt cọc.

Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 120 ngày kể từ ngày ký Văn bản thỏa thuận, ông H và ông H1 phải có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục cấp bổ sung phần diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và chuyển mục đích sử dụng một phần đất chuyển nhượng có diện tích 600m2 thành đất ở đô thị, hai bên sẽ ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và bà T sẽ thanh toán cho ông H, ông H1 số tiền 180.000.000.000 đồng.

Thực hiện hợp đồng, ngày 08/5/2018 ông H1 đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích 447,7m2 đất thuộc thửa đất số 1737, tờ bản đồ số 2, phường Bình A, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh và ông H đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích 359,7m2 thuộc thửa đất số 1734, tờ bản đồ số 2, phường Bình A, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, hết thời hạn do hai bên thỏa thuận nhưng Văn phòng đăng ký đất đai Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh chưa trả kết quả, nên ngày 12/02/2019 theo yêu cầu của bà T, ông H1 viết giấy cam kết đồng ý chịu phạt theo thỏa thuận và sẽ thanh toán cho bà T tiền cọc, tiền phạt cọc và tiền lãi trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12/02/2019.

Nay ông H, ông H1 khởi kiện yêu cầu tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 vô hiệu do tại thời điểm xác lập Hợp đồng đặt cọc thì hai bên biết rõ quyền sử dụng đất đang thế chấp, nhưng không có ý kiến của bên nhận thế chấp và hai bên thỏa thuận chuyển nhượng bao gồm cả phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng là vi phạm điều kiện giao dịch.

QUYẾT ĐỊNH CỦA BẢN ÁN CẤP SƠ THẨM

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn là ông Nguyễn Thế H và ông Nguyễn Thế H1.

1.1 Buộc ông Nguyễn Thế H1và ông Nguyễn Thế H có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Lê Thu T số tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H về việc tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 là vô hiệu.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Lê Thu T:

2.1. Buộc ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Lê Thu T số tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Lê Thu Tvề việc tiếp tục thực hiện Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất lập ngày 26/4/2018 giữa ông Nguyễn Thế H1và ông Nguyễn Thế Hvới bà Nguyễn Lê Thu T.

2.3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Lê Thu Tvề việc buộc ông Nguyễn Thế H1và ông Nguyễn Thế Hthực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất đối với nhà đất thuộc các thửa số 26, 27, 28, 30, 31, tờ bản đồ số12 (BĐĐC năm 2003) tại địa chỉ: Số 31/1, Đường số 25, phường Bình A, Quận 2với tổng diện tích 3434,6m2(đo đạc thực tế 4415,3m2) cho bà T.

2.4. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Lê Thu T về việc buộc ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H thực hiện theo Giấy xác nhận và cam kết ngày 23/9/2019, ngày 02/5/2019, ngày 03/6/2019.

2.5. Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Lê Thu T về việc buộc ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H chịu phạt cọc số tiền 20.000.000.000 đồng và chịu số tiền lãi là 4.176.250.000 đồng.

QUYẾT ĐỊNH CỦA BẢN ÁN CẤP PHÚC THẨM

1. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn – ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H về việc tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 vô hiệu. Xác định Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018 có hiệu lực pháp luật.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn – bà Nguyễn Lê Thu T.

-Hủy bỏ Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất ngày 26/4/2018.

-Buộc ông Nguyễn Thế H1 và ông Nguyễn Thế H liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Lê Thu T số tiền cọc là 20.000.000.000 đồng và tiền 20.000.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng là 40.000.000.000 đồng.

QUYẾT ĐINH GIÁM ĐỐC THẨM CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

1. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đ).

2. Buộc bà Nguyễn Lê Thu T phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Thế H và ông Nguyễn Thế H1 số tiền phạt cọc là 20.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm thi hành án là 2.454.794.521 đồng. Tổng cộng là 22.454.794.521 đồng.

QUYẾT ĐỊNH KHÁNG NGHỊ GIÁM ĐỐC THẨM CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Nhận định của Tòa án nhân dân tối cao về đặt cọc đất đang thế chấp

Căn cứ mục IV “Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng nhà đất” ngày 26/4/2018 các bên thỏa thuận:

Trong vòng 120 ngày, ông H1 và ông H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ nhà đất chuyển nhượng và chuyển mục đích đất ở đô thị đối với diện tích là 600m2. Quá thời hạn này, ông H1 và ông H ngoài việc phải phạt cọc, còn chấp nhận chịu phạt 1,5 lần lãi suất tiền gửi/năm của Ngân hàng N trên số tiền đã đặt cọc của bà T.

Thời gian quá hạn tối đa là 30 ngày, nếu quá 30 ngày ông H1 và ông H vẫn không hoàn tất thỏa thuận nêu trên thì ông H1 và ông H phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền cọc trong vòng 15 ngày kể từ ngày xảy ra vi phạm. Như vậy, văn bản thỏa thuận này đã thể hiện rõ ý chí của các bên khi tham gia giao dịch đặt cọc.

Tuy nhiên, hết thời hạn do hai bên thỏa thuận nhưng ông H1 và ông H không thực hiện cam kết như Văn bản thỏa thuận nêu trên. Ngày 12/02/2019 ông H1 đã viết cam kết đồng ý chịu phạt theo thỏa thuận và sẽ thanh lý cho bà T tiền cọc, tiền phạt cọc, tiền lãi trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12/02/2019. Sau đó, ông H1 không thực hiện và tiếp tục ký cam kết đề ngày 02/5/2019, ngày 03/6/2019 (cam kết có chữ ký của ông H), nhưng cả ông H1 và ông H đều không thực hiện.

Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xử buộc ông H1 và ông H liên đới hoàn trả cho bà T số tiền đặt cọc là 20.000.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 20.000.000.000 đồng, tổng cộng 40.000.000.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 833/2020/DS-PT ngày 01/9/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2020/DS-ST ngày 19/6/2020 của Tòa án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh là không có cơ sở