Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do đã thanh toán tiền

Tình huống cần tư vấn

Anh Nguyễn Quang Huy nhờ luật sư tư vấn về việc công nhận hợp đồng như sau:

“Gia đình của em có 4 người, Mẹ của em là bà Linh mất năm 2007, ba của em tên Hậu hiện còn sống, em sinh năm 1998 và em trai em sinh năm 2000. Ba em có mua thửa đất của bác ruột tên Hùng năm 2010, đã ký hợp đồng chuyển nhượng viết tay, có giao tiền tại UBND xã có người làm chứng và đã sử dụng đất từ năm 2010 đến nay. Hiện nay chưa làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ nhưng ba em mất đột ngột do tai nạn giao thông và không để lại di chúc, sau khi ba em mất thì bác Hùng nói rằng đất sổ đỏ còn đứng tên bác và dựng nhà ở trên đất. Đã nhiều lần em yêu cầu bác Hùng trả lại đất nhưng bác không chịu. Vậy em có thể khởi kiện đòi lại đất được không ạ?”

Nội dung tư vấn

Về quyền khởi kiện: Trường hợp anh Nguyễn Quang Huy là con của ruột của ông Hậu (có giấy khai sinh) hoặc con nuôi (có giấy xác nhận nhận nuôi) thì anh Huy thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Hậu, do đó anh Huy có quyền khởi kiện ông Hùng trong vụ việc này.

Về yêu cầu khởi kiện: Trong trường hợp này, anh Huy có thể khởi kiện ông Hùng yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân chia di sản thừa thừa kế của ông Hậu.

Về căn cứ pháp lý: Theo thông tin anh cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng của ba anh là hợp đồng giấy tay không có công chứng, vì vậy theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng này của ba anh sẽ bị vô hiệu do không có công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Từ căn cứ pháp lý trên, việc có xác nhận đã nhận tiền ở UBND xã là yếu tố quan trọng để chứng minh giao dịch này có thật và do đã thanh toán hết nghĩa vụ trả tiền (trên 2/3 nghĩa vụ trả tiền) nên Toà án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán đất mà anh không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Bên cạnh việc chứng minh hợp đồng có hiệu lực, anh Huy cần bổ sung những người thuộc hàng thừa kế của ông Hậu gồm em trai, ông bà nội của anh vào làm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để yêu cầu Toà án phân chia di sản thừa kế của ông Hậu.

Hồ sơ khởi kiện công nhận hợp đồng gồm những gì?

Các hồ sơ khởi kiện đối với trường hợp trên bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy tờ chứng minh quyền khởi kiện (giấy khai sinh của anh Huy, giấy nhận nuôi,…);
• CCCD/CMND/hộ chiếu của người khởi kiện;
• Giấy tờ của những người thuộc hàng thừa kế (giấy khai sinh, giấy nhận nuôi, CCCD,…);
• Giấy chứng tử của ông Hậu;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Giấy xác nhận đã thanh toán tiền hoặc chứng cứ chứng minh việc đã thanh toán tiền;
• Giấy tờ cá nhân của bị đơn (CCCD/CMND/Hộ chiếu,…).

Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không công chứng có hiệu lực không?