Nghe bài viết · 18 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Luật sư Nguyễn Thành Huân
Biên tập: Luật Sư 11 · Cập nhật 13/10/2026 · Đọc 17 phút
Khi có tranh chấp đất thừa kế, việc một người không đồng ý bán chưa đủ để kết luận những người còn lại được bán toàn bộ đất. Nếu gia đình bất đồng về chia tài sản người chết để lại, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về thừa kế tài sản theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Một người không đồng ý thì có bán toàn bộ đất được không?
Không thể kết luận được bán toàn bộ đất chỉ vì phần lớn thành viên gia đình đồng ý. Cần xác định quyền của từng người đối với thửa đất và phạm vi quyền của người dự định ký hợp đồng.
Trong bài này, đất thừa kế được hiểu là phần quyền sử dụng đất mà gia đình đang xác định là tài sản người chết để lại. Di sản là tài sản người chết để lại; người thừa kế là người có quyền nhận tài sản đó.
Gia đình cần phân biệt việc muốn bán đất với việc đã xác định được ai có quyền đối với đất. Một người đang quản lý, giữ giấy tờ hoặc trực tiếp sử dụng thửa đất không phải là thông tin đủ để giải quyết toàn bộ bất đồng về thừa kế.
Nếu nội dung tranh chấp đất là ai được hưởng tài sản hoặc chia tài sản ra sao, căn cứ xác định cơ quan giải quyết là:
“Tranh chấp về thừa kế tài sản.”
Khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thuộc những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Thẩm quyền là phạm vi công việc mà cơ quan được pháp luật giao giải quyết. Quy định này xác định Tòa án có thể giải quyết tranh chấp về thừa kế, nhưng không tự xác định ai được bán đất hoặc cần những người nào đồng ý.
Nếu có di chúc thì sao?
Gia đình cần xem xét nội dung di chúc và xác định bất đồng cụ thể trước khi quyết định bán đất. Việc có di chúc không tự giải đáp mọi câu hỏi về người được hưởng, phần được hưởng hoặc quyền ký hợp đồng.
Di chúc là sự thể hiện ý chí của một người về việc để lại tài sản sau khi chết. Khi các bên đưa ra những cách hiểu khác nhau về việc hưởng tài sản, cần giữ bản di chúc, giấy tờ về đất và các tài liệu liên quan để làm rõ yêu cầu của từng bên.
Điểm a khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng bất kỳ giấy tờ nào mang tên “di chúc” cũng đương nhiên đáp ứng quy định này. Điều khoản nói đến giấy tờ hợp pháp về thừa kế, không đưa ra cách đánh giá hiệu lực của từng di chúc.
Khi tranh chấp đất xuất phát từ bất đồng về thừa kế, khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 là căn cứ xác định thẩm quyền của Tòa án.
Không có di chúc thì chia đất thế nào?
Chưa thể xác định phần đất của từng người chỉ từ thông tin “không có di chúc”. Khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định Tòa án giải quyết tranh chấp về thừa kế tài sản, nhưng không quy định cách chia hoặc phần hưởng cụ thể.
Gia đình không nên mặc định cứ có bao nhiêu người con thì chia đất thành từng ấy phần bằng nhau. Muốn đưa ra phương án phù hợp, cần làm rõ tài sản đang yêu cầu chia, những người có yêu cầu nhận tài sản và căn cứ của từng yêu cầu.
Các bên có thể ghi nhận rõ những điểm đã thống nhất và những điểm còn bất đồng. Chẳng hạn, gia đình có thể cùng xác nhận nguồn gốc thửa đất nhưng chưa thống nhất người được nhận đất hoặc cách xử lý khi muốn bán.
Một lưu ý quan trọng là thời hạn yêu cầu chia tài sản không nên bị bỏ qua trong quá trình thương lượng. Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 và cần được xem xét riêng với thời hiệu yêu cầu xác nhận quyền thừa kế.
Một người không đồng ý bán thì có cách nào giải quyết?
Các bên có thể trao đổi để làm rõ lý do phản đối, xác định phần đang bất đồng và lựa chọn cách giải quyết phù hợp. Nếu không thống nhất được việc chia tài sản thừa kế, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Không đồng ý bán có thể xuất phát từ những yêu cầu khác nhau: muốn giữ đất, không đồng ý cách chia hoặc cho rằng quyền của mình chưa được xác định. Việc tách từng yêu cầu giúp cuộc trao đổi tập trung hơn thay vì chỉ tranh luận “bán hay không bán”.
Đối với tranh chấp đất thuộc phạm vi pháp luật đất đai, khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải và sử dụng các cơ chế hòa giải được pháp luật quy định. Hòa giải là việc các bên trao đổi để tìm phương án giải quyết bất đồng với sự hỗ trợ của người hoặc cơ quan thực hiện hòa giải.
Để xử lý hiệu quả, cần phân biệt nội dung tranh chấp:
| Nội dung bất đồng | Căn cứ xác định hướng giải quyết | Điểm cần làm rõ |
|---|---|---|
| Ai được hưởng, chia tài sản người chết để lại ra sao | Quy định về tranh chấp thừa kế tài sản | Yêu cầu nhận và chia tài sản |
| Ai có quyền sử dụng thửa đất | Quy định về giải quyết tranh chấp đất đai | Giấy chứng nhận và giấy tờ về đất |
| Hợp đồng bán đất có vấn đề gì | Quy định về tranh chấp giao dịch, hợp đồng dân sự | Nội dung hợp đồng và yêu cầu của các bên |
Bạn có thể đối chiếu thêm các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến và cách giải quyết để nhận diện đúng bất đồng của gia đình.
Một người có thể bán riêng phần thừa kế của mình không?
Chưa thể kết luận một người được bán riêng chỉ dựa trên việc họ cho rằng mình có phần thừa kế. Cần làm rõ phần quyền đang được yêu cầu bán đã được xác định hay vẫn còn tranh chấp.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho bên khác thông qua giao dịch. Cần phân biệt việc chuyển nhượng một phần quyền đang được xác định với việc bán một khu vực cụ thể trên thửa đất.
Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có giấy tờ phù hợp. Điều khoản này không tự xác định điều kiện để một người bán riêng phần tài sản thừa kế của mình.
Nếu các bên chưa thống nhất phần được hưởng, việc tự chỉ ranh giới rồi coi đó là phần đất riêng có thể làm phát sinh bất đồng mới. Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu tôn trọng, duy trì ranh giới chung và không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề.
Vì vậy, hướng xử lý tranh chấp đất cần bắt đầu từ việc xác định quyền đang được yêu cầu, thay vì chỉ xác định vị trí mà một người muốn bán.
Nếu một người tự ý bán toàn bộ đất thì hợp đồng có bị vô hiệu?
Không thể khẳng định hợp đồng bị vô hiệu chỉ từ thông tin một người tự ý bán toàn bộ đất. Cần xem xét hợp đồng, quyền của người ký và yêu cầu cụ thể của những người cho rằng quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.
Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có hiệu lực pháp lý theo căn cứ pháp luật áp dụng. Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; điều khoản này không quy định các căn cứ làm hợp đồng vô hiệu.
Để bảo vệ quyền lợi, người có ý kiến phản đối nên giữ bản hợp đồng hoặc tài liệu thể hiện giao dịch, giấy tờ về đất và tài liệu liên quan đến yêu cầu thừa kế. Cần ghi rõ mình phản đối nội dung nào, tài sản nào và mong muốn Tòa án giải quyết điều gì.
Một vụ việc có thể đồng thời xuất hiện bất đồng về chia tài sản và hợp đồng bán đất. Khi đó, cần phân biệt yêu cầu về thừa kế với yêu cầu liên quan đến giao dịch, thay vì cho rằng chỉ giải quyết một nội dung là đủ.
Một người cố tình không đồng ý thì những người khác phải làm gì?
Những người còn lại nên chuyển từ tranh luận về thái độ sang xác định yêu cầu pháp lý và tài liệu chứng minh. Việc một người không đồng ý không làm mất cơ chế yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Với tranh chấp đất thuộc Điều 236 Luật Đất đai 2024, cần kiểm tra giấy tờ để xác định hướng giải quyết. Nếu thuộc trường hợp phải hòa giải tại địa phương, các bên thực hiện thủ tục theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Việc không ký biên bản cũng không có nghĩa quá trình hòa giải không thể được ghi nhận. Điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: nếu hòa giải không thành mà một hoặc các bên không ký, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải phải ký biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên.
Đối với bất đồng về thừa kế, hướng xử lý là xác định yêu cầu thuộc khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Không nên áp dụng máy móc mọi bước của tranh chấp đất đai cho mọi yêu cầu chia tài sản.
Có thể yêu cầu Tòa án chia đất thừa kế không?
Có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về chia tài sản thừa kế theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Căn cứ này xác định loại tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án, không bảo đảm Tòa án sẽ chấp nhận phương án chia mà một bên mong muốn.
Khởi kiện là việc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích mà người khởi kiện cho rằng bị xâm phạm. Trước khi khởi kiện, cần mô tả rõ yêu cầu: chia tài sản, xác nhận quyền thừa kế hay giải quyết bất đồng liên quan đến hợp đồng.
Nếu tranh chấp đất liên quan đến quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định Tòa án giải quyết khi các bên hoặc một bên có giấy chứng nhận thuộc các loại được liệt kê hoặc có giấy tờ theo Điều 137 của luật này.
Nếu các bên không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc trường hợp khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, họ được lựa chọn yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Bạn có thể tìm hiểu thêm thủ tục khởi kiện và giải quyết tranh chấp đất đai trước khi lựa chọn hướng xử lý.
Hòa giải tại địa phương cần lưu ý gì?
Tranh chấp đất thuộc phạm vi Điều 236 Luật Đất đai 2024 phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Không nên từ quy định này kết luận mọi tranh chấp thừa kế đều có cùng điều kiện hòa giải.
Các bước hòa giải được khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
- Các bên gửi đơn yêu cầu hòa giải; sau khi nhận đơn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải theo điểm a khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Hội đồng thực hiện hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Kết quả được lập thành biên bản, có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành và gửi cho các bên theo điểm d khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Nếu hòa giải thành làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả đến cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản, theo khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định ngoại lệ về hòa giải đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Thời hiệu yêu cầu chia đất thừa kế là bao lâu?
Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu là khoảng thời gian pháp luật quy định cho việc thực hiện một yêu cầu có hậu quả pháp lý khi thời gian đó kết thúc.
Bất động sản là tài sản gắn với đất hoặc thuộc nhóm tài sản được pháp luật xác định là bất động sản. Khi giải quyết tranh chấp đất thừa kế, cần phân biệt yêu cầu chia tài sản với yêu cầu xác nhận hoặc bác bỏ quyền thừa kế.
Thời hiệu yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, theo khoản 2 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.
Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, theo khoản 3 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.
Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định hậu quả khi hết thời hiệu chia di sản, trong đó có trường hợp di sản thuộc người thừa kế đang quản lý. Vì vậy, không nên mặc định có thể để bất đồng kéo dài mà quyền yêu cầu vẫn giữ nguyên.
Nên chuẩn bị gì trước khi nhờ giải quyết?
Người có tranh chấp đất nên tập hợp tài liệu về thửa đất, tài sản để lại và nội dung bất đồng. Danh sách dưới đây giúp rà soát vụ việc, không phải danh mục hồ sơ khởi kiện bắt buộc.
- Tập hợp giấy chứng nhận, giấy tờ về nguồn gốc đất và tài liệu quản lý, sử dụng đất đang có.
- Giữ di chúc, giấy tờ liên quan đến thừa kế và tài liệu làm rõ yêu cầu của từng người.
- Thu thập hợp đồng, thỏa thuận hoặc tài liệu thể hiện việc bán đất nếu đã phát sinh giao dịch.
- Ghi lại điểm đã thống nhất, điểm còn tranh chấp và lưu biên bản hòa giải nếu có.
Giấy tờ về đất là cơ sở quan trọng để phân loại vụ việc. Khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024 còn quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc cung cấp hồ sơ, tài liệu quản lý, sử dụng đất khi Tòa án yêu cầu.
Gia đình cũng nên dự liệu chi phí tố tụng, tức chi phí liên quan đến quá trình giải quyết tại Tòa án. Bạn có thể đọc thêm mục án phí, lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai trước khi chuẩn bị khởi kiện.
Câu hỏi thường gặp
Các câu trả lời dưới đây giúp phân biệt giấy tờ về đất với quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp. Kết luận cho từng gia đình vẫn cần gắn với tài liệu và yêu cầu cụ thể.
Có sổ đỏ rồi thì Tòa án còn giải quyết được không?
Có. Sổ đỏ là cách gọi thông dụng của giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 xác định các trường hợp có giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Tòa án; bạn có thể xem thêm cách giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
Chưa có giấy chứng nhận thì không thể khởi kiện phải không?
Không. Điểm b khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 cho phép lựa chọn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền trong trường hợp được quy định tại khoản này. Tranh chấp về thừa kế tài sản còn được xác định tại khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Hòa giải thành có thể làm căn cứ cấp giấy chứng nhận không?
Có. Khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp được sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả hòa giải thành được cấp giấy chứng nhận; nghĩa vụ tài chính thực hiện theo quy định pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 235, Điều 236, Điều 137
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 26
- Bộ luật Dân sự 2015 (còn hiệu lực): Điều 175, Điều 623
Luật Sư 11 hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất thừa kế
Luật Sư 11 hỗ trợ rà soát giấy tờ, phân biệt yêu cầu về thừa kế với yêu cầu liên quan đến quyền sử dụng đất và hợp đồng. Nếu gia đình chưa thống nhất việc bán hoặc chia đất, bạn có thể liên hệ để được tư vấn hướng hòa giải, chuẩn bị tài liệu và xác định yêu cầu phù hợp với tình trạng vụ việc.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 13/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
