Lấy lại phần đất dư đã bán vì diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ

Câu hỏi: Năm 2020, vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất vợ chồng ông A. Vì vợ chồng ông A phải đi nước ngoài nên chỉ lập giấy tay mua bán. Trong giấy tay ghi rõ số tờ, số thửa của mảnh đất. Vợ chồng tôi đã trả gần 90% số tiền mảnh đất đó, hiện tại, vợ chồng bên bán không thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho vợ chồng tôi vì lý do diện tích hiện tại của mảnh đất lớn hơn trong sổ và đòi lấy lại phần dư đó. Vậy, tôi phải làm như thế nào?

Trả lời:

Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay của bạn vẫn có hiệu lực, bạn có quyền yêu cầu người chủ đất chuyển nhượng đất cho bạn theo hợp đồng đã ký. Việc người bán đất đòi lại phần dư đất đã bán vì diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ là không có cơ sở. Cụ thể như sau:

1. Giấy tay bán đất có hiệu lực không?

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng vợ chồng ông A tự nguyện chuyển nhượng, việc giao dịch giữa các bên không vi phạm pháp luật thì giao dịch này đã đủ điều kiện về mặt nội dung. Vì ký bằng giấy tay không được công chứng, chứng thực nên không đáp ứng được điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Vợ chồng bạn đã trả 90% số tiền để mua mảnh đất đó, đã trên 2/3 nghĩa vụ. Do đó, Hợp đồng bằng giấy tay này vẫn có hiệu lực và các bên không cần công chứng, chứng thực.

2. Xử lý người bán không chuyển nhượng vì diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ

Khi các bên không tự thỏa thuận được, vợ chồng bạn có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông A phải chuyển nhượng đất cho vợ chồng bạn.

Khi Tòa án giải quyết sẽ làm rõ một số vấn đề như: lý do bên bán không chuyển nhượng; có đúng là các bên có giao kết giấy chuyển nhượng; việc chuyển nhượng có đúng số tờ số thửa không, có đúng quy định pháp luật không; lý do có sự chênh lệch diện tích giữa giấy chứng nhận và diện tích thực tế sử dụng, có lấn chiếm gì không… để đưa ra bản án chính xác và thi hành được trên thực tế.

Xem thêm: Sau khi nhận chuyển nhượng mới phát hiện diện tích đất không đủ thì xử lý như thế nào?

Xem thêm: Diện tích đất thực tế lớn hơn trên sổ đỏ, xử lý thế nào?