Không vi phạm nghĩa vụ có đòi lại tiền cọc được hay không?
TÌNH HUỐNG CẦN TƯ VẤN
Chị Nguyễn Thị C nhờ Luật Sư 11 tư vấn trường hợp như sau:
“Ngày 11/11/2021, tôi và Công ty BĐS A ký kết Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Số tiền đặt cọc là 617.173.639 đồng. Nhân viên công ty cam kết bằng miệng với tôi thời hạn hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ muộn nhất là 2 năm từ ngày ký HĐ cọc.
Tôi đã đặt cọc cho Công ty A làm 2 đợt: Đợt 1: thanh toán 669.856.462 đồng; Đợt 2: thanh toán 42.266.967 đồng. Tổng số tiền đã đặt cọc là 712.123.429 đồng.
Đến nay, Công ty A chưa xây dựng kể cả cơ sở hạ tầng, dự án vẫn còn là một bãi đất hoang như ban đầu ký hợp đồng. Sau khi xem hợp đồng mới phát hiện hợp đồng không thể hiện thời hạn ký hợp đồng mua bán. Tôi đã nhiều lần yêu cầu Công ty A làm rõ tiến độ xây dựng, thời hạn tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán và thời hạn bàn giao căn hộ, nhưng không nhận được phản hồi.
Mong Luật sư 11 giải đáp giúp tôi xem trong trường hợp trên tôi có thể khởi kiện đòi lại tiền cọc hay không? Và nên yêu cầu tòa án những gì ạ?
Chân thành cảm ơn!”
NỘI DUNG TƯ VẤN
Thứ nhất, Công ty A không vi phạm nghĩa vụ thì có đòi lại tiền cọc được hay không?
Với những tình tiết nêu trên chị C hoàn toàn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Công ty A trả lại số tiền cọc đã nhận bởi: Hợp đồng đặt cọc giữa chị C và Công ty A vô hiệu ngay từ khi ký kết do vi phạm điều cấm của luật cụ thể:
Vào thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc, dự án còn là một bãi đất hoang, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng và phần móng chưa được xây dựng. Từ thực tiễn trên cho thấy vào thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc trên, dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đủ điều kiện mở bán, chưa được phép ký kết Hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc. Chính vì vậy, việc Công ty A tiến hành ký kết Hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật cụ thể:
Vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này
– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Điều 8. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về các hành vi bị cấm
Vi phạm Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Vi phạm khoản 1 Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng
“Điều 9. Huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở phải tuân thủ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có Mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.
Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.”
Vi phạm Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014
“Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.”
Vi phạm khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ như sau:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”.
Ngoài ra nếu bạn có đầy đủ cơ sở để chứng minh việc nhân viên công ty cam kết về thời hạn ký HĐ mua bán tối đa là 2 năm, nhưng không thể hiện vào hợp đồng thì Hợp đồng có thể vô hiệu do bị lừa dối.
Thứ hai, yêu cầu tòa án giải quyết những vấn đề gì khi đòi lại tiền cọc?
1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc, ngày 11/11/2021 được ký kết giữa Nguyễn Thị C và Công ty A là vô hiệu.
2. Buộc Công ty A hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận là 712.123.429 đồng (bảy trăm mười hai triệu một trăm hai mươi ba nghìn bốn trăm hai mươi chín đồng).
Buộc trả toàn bộ số tiền trên làm một lần ngay sau khi bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật.
Trên đây là toàn bộ ý kiến để chị C có thể tham khảo, trên thực tế nó còn bị ảnh hưởng bởi nhiều chứng cứ khác nên để được tư vấn chuyên sâu hơn chị có thể liên hệ trực tiếp để được tư vấn miễn phí.
Xem thêm:
