Trong thị trường bất động sản hiện nay, nhiều nhà đầu tư hoặc người mua nhà lần đầu thường bị thu hút bởi các mảnh đất có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, không ít trong số đó là những lô đất đang bị kê biên do nợ thuế. Câu hỏi đặt ra là: Liệu người mua có nên mua đất bị kê biên? Bài viết này sẽ phân tích khía cạnh pháp lý của vấn đề để giúp người mua hiểu rõ và đưa ra quyết định đúng đắn.
I. Đất bị kê biên do nợ thuế là gì?
1. Khái niệm kê biên tài sản
Theo quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong đó tài sản của người phải thi hành án bị niêm phong, định giá, xử lý để bảo đảm nghĩa vụ thi hành.
Trong trường hợp nợ thuế, cơ quan thuế có thể đề nghị kê biên tài sản theo Luật Quản lý thuế 2019, khi người nộp thuế không chấp hành nghĩa vụ tài chính đúng hạn.
2. Đặc điểm pháp lý của đất bị kê biên
Đất đang bị kê biên sẽ bị hạn chế giao dịch: không thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.
Trạng thái kê biên được ghi nhận trong hệ thống quản lý đất đai và có thể tra cứu tại VP Đăng ký đất đai.
Việc mua bán tài sản kê biên khi chưa có quyết định xử lý hoặc kết thúc kê biên là vi phạm pháp luật.
II. Người mua có nên mua đất bị kê biên?
1. Những rủi ro pháp lý tiềm ẩn
Giao dịch vô hiệu: Hợp đồng mua bán đất kê biên có thể bị Tòa tuyên vô hiệu do người bán không có quyền định đoạt tài sản.
Không được cấp sổ đỏ: Mặc dù đã thanh toán nhưng người mua vẫn không thể đăng ký sang tên.
Trách nhiệm phát sinh: Trường hợp xấu, người mua có thể bị thiệt hại và không được bảo vệ quyền lợi.
2. Trường hợp có thể mua hợp pháp
Mua qua đấu giá công khai: Do cơ quan thi hành án tổ chức.
Tài sản đã được gỡ kê biên: Có văn bản xác nhận và đã cập nhật vào hệ thống đăng ký đất đai.
III. Hướng xử lý nếu muốn mua đất bị kê biên
1. Kiểm tra tình trạng pháp lý
Tra cứu thông tin: Tại VP Đăng ký đất đai, sở TNMT
Yêu cầu bên bán cung cấp: Quyết định kê biên, thông báo thuế, văn bản thi hành án
Gửi công văn xác minh: Đến Chi cục Thuế, Thi hành án dân sự
2. Phương án giao dịch an toàn
Mua qua đấu giá thi hành án: Bằng quy trình minh bạch, được pháp luật công nhận.
Thỏa thuận gỡ kê biên trước khi mua: Yêu cầu bên bán thanh toán nợ và làm việc với cơ quan thi hành để xóa kê biên.
Khuyến nghị: Luôn có sự tham gia của luật sư hoặc đơn vị pháp lý chuyên nghiệp.
IV. Những sai lầm phổ biến người mua cần tránh
Tin vào giấy tay hoặc cam kết miệng
Không kiểm tra thông tin kê biên qua cơ quan nhà nước
Chuyển tiền trước khi có văn bản gỡ kê biên
Ký hợp đồng chưa được phép giao dịch hoặc không công chứng
Những sai lầm trên không chỉ khiến giao dịch vô hiệu mà còn dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng về tài chính.
V. Kết luận: Cân nhắc kỹ trước khi mua đất bị kê biên
Đất bị kê biên không hoàn toàn cấm giao dịch, nhưng để giao dịch hợp pháp thì cần:
