Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất?
Khi phát sinh tranh chấp về đất đai, một trong những câu hỏi quan trọng đầu tiên mà người dân cần xác định là: “Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?”. Việc xác định đúng thẩm quyền của Tòa án không chỉ giúp hồ sơ khởi kiện được thụ lý nhanh chóng mà còn đảm bảo đúng trình tự tố tụng, tránh bị trả đơn, kéo dài thời gian hoặc rơi vào tình trạng “trái tuyến”.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm: thẩm quyền theo cấp Tòa, theo lãnh thổ, theo loại việc và một số tình huống thực tế thường gặp.
I. Khái niệm thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất là gì?
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là việc pháp luật quy định cơ quan Tòa án nào sẽ có quyền tiếp nhận, xem xét và ra phán quyết cuối cùng đối với tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc quyền và nghĩa vụ dân sự khác có liên quan đến đất đai.
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai có thể bao gồm:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng hợp pháp)
- Tranh chấp ranh giới, diện tích, lối đi chung
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho đất đai
- Tranh chấp về thừa kế đất đai
- Tranh chấp yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp không đúng
Do có nhiều dạng tranh chấp khác nhau nên việc xác định đúng Tòa án thụ lý phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
II. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất theo quy định pháp luật
- Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS)
- Luật Đất đai 2013
- Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao
- Phân loại thẩm quyền:
Thẩm quyền của Tòa án được xác định dựa trên ba tiêu chí:
- Thẩm quyền theo cấp
- Thẩm quyền theo lãnh thổ
- Thẩm quyền theo sự lựa chọn của người khởi kiện (trong một số trường hợp đặc biệt)
III. Thẩm quyền theo cấp Tòa án
- Tòa án nhân dân cấp huyện
Theo Điều 35 và Điều 39 BLTTDS 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền sơ thẩm hầu hết các vụ án tranh chấp đất đai thông thường, trừ những trường hợp quy định thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh.
Các vụ án thuộc thẩm quyền TAND cấp huyện bao gồm:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, hộ gia đình với hộ gia đình
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị không quá 500 triệu đồng
- Tranh chấp về lối đi, ranh giới thửa đất
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất (nếu không có yếu tố nước ngoài hoặc phức tạp)
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh
TAND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền sơ thẩm trong các trường hợp:
- Tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài (một trong các bên là tổ chức, cá nhân nước ngoài)
- Tranh chấp có tính chất phức tạp (diện tích lớn, nhiều bên liên quan, nhiều loại đất)
- Các vụ án có giá trị tài sản tranh chấp từ 500 triệu đồng trở lên (đối với tranh chấp hợp đồng)
- Theo quyết định chuyển vụ án của Chánh án cấp huyện do vụ việc vượt khả năng xét xử
TAND cấp tỉnh còn có thẩm quyền xét xử phúc thẩm đối với các bản án, quyết định sơ thẩm của TAND cấp huyện khi có kháng cáo, kháng nghị.
IV. Thẩm quyền theo lãnh thổ
Việc xác định Tòa án nơi nào có thẩm quyền cũng rất quan trọng, được quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015:
- Tòa án nơi có đất tranh chấp
Trong tranh chấp về quyền sử dụng đất, thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân nơi có bất động sản (thửa đất) đang bị tranh chấp.
→ Đây là nguyên tắc bắt buộc. Người dân không thể nộp đơn khởi kiện tại nơi cư trú của bị đơn nếu thửa đất tranh chấp nằm ở địa bàn khác.
Ví dụ: Hai bên tranh chấp quyền sử dụng đất tại quận Tân Bình (TP.HCM), dù bị đơn đang sống tại Hà Nội thì vẫn phải khởi kiện tại TAND quận Tân Bình.
- Trường hợp tranh chấp hợp đồng
Nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên khởi kiện có thể nộp đơn tại:
- Tòa án nơi bị đơn cư trú (nếu hợp đồng không có điều khoản về Tòa án)
- Hoặc nơi thực hiện hợp đồng (nơi có đất hoặc nơi giao nhận tiền)
- Lưu ý khi có nhiều Tòa án có thẩm quyền
Nếu tranh chấp liên quan đến nhiều thửa đất ở nhiều địa bàn khác nhau, người khởi kiện có thể chọn 1 trong các Tòa án nơi có đất để nộp đơn.
V. Một số tình huống cụ thể và cách xác định Tòa án có thẩm quyền
- Tranh chấp đất giữa cha con, anh em (không có sổ đỏ)
- Nếu là tranh chấp quyền sử dụng đất: nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi có đất
- Bắt buộc phải có biên bản hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện (theo Điều 202 Luật Đất đai 2013)
- Tranh chấp yêu cầu hủy Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp sai
- Nếu có yêu cầu hủy sổ đỏ do Văn phòng Đăng ký đất đai cấp → cần xác định cơ quan nhà nước là bị đơn
- Thẩm quyền sẽ thuộc về TAND cấp tỉnh (do có yếu tố hành chính, đối tượng bị kiện là cơ quan nhà nước)
- Tranh chấp có người Việt định cư ở nước ngoài
- Vụ án thuộc thẩm quyền sơ thẩm của TAND cấp tỉnh
- Nếu cần xác minh giấy tờ từ nước ngoài, hồ sơ phải được hợp pháp hóa lãnh sự
- Tranh chấp ranh giới lối đi qua thửa đất liền kề
- Xác định là tranh chấp dân sự
- Thẩm quyền thuộc TAND cấp huyện nơi có đất
- Khởi kiện hành vi chiếm đất công
- Nếu đất là tài sản công, người bị kiện là UBND cấp xã không xử lý → thẩm quyền hành chính
- Nếu có hành vi lấn chiếm, chiếm đoạt → thẩm quyền hình sự hoặc dân sự (tùy mức độ)
VI. Quy trình khởi kiện đúng thẩm quyền
Người dân cần thực hiện các bước sau:
- Xác định rõ dạng tranh chấp (quyền sử dụng đất, hợp đồng, thừa kế, hành chính…)
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: đơn khởi kiện, giấy tờ nhà đất, nhân thân, chứng cứ liên quan
- Xác định nơi nộp đơn:
- Nếu là tranh chấp đất đai → TAND nơi có đất
- Nếu là tranh chấp hợp đồng → nơi cư trú bị đơn hoặc nơi có đất
- Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận Tòa án hoặc gửi qua bưu điện
- Theo dõi Thông báo nộp tạm ứng án phí và thực hiện nghĩa vụ
- Nhận Thông báo thụ lý vụ án
VII. Lưu ý để tránh bị trả lại đơn khởi kiện
- Không xác định đúng thẩm quyền (gửi nhầm Tòa) là lý do phổ biến khiến đơn bị trả lại
- Nếu đang khởi kiện hành chính (ví dụ: yêu cầu hủy sổ đỏ) thì phải tuân thủ thủ tục khiếu nại hành chính trước khi khởi kiện
- Không gộp nhiều yêu cầu trái loại (ví dụ: yêu cầu hủy hợp đồng + bồi thường + chia thừa kế) trong một đơn nếu vượt thẩm quyền
- Tranh chấp đất đai bắt buộc phải có biên bản hòa giải tại UBND xã nếu đất chưa có sổ đỏ
VIII. Kết luận
Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất là điều kiện tiên quyết để khởi kiện thành công. Dựa vào loại tranh chấp, giá trị tài sản, yếu tố nước ngoài và địa điểm thửa đất, người dân cần căn cứ vào quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự và Luật Đất đai để chọn đúng cấp Tòa và nơi nộp đơn.
Việc khởi kiện đúng nơi sẽ giúp tiết kiệm thời gian, tránh bị trả đơn và bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả, hợp pháp.
📌 Nếu bạn chưa chắc chắn Tòa án nào thụ lý hồ sơ của mình, nên liên hệ với luật sư hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại Tòa án địa phương để được hướng dẫn chính xác.
📬 Theo dõi website của chúng tôi để cập nhật thêm kiến thức pháp lý về đất đai, khởi kiện, khiếu nại và thủ tục tố tụng dân sự. Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn trong hành trình bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp.
