Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?
Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến, thường xuyên phát sinh và kéo dài nhiều năm, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người dân. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy định pháp luật về “thời hiệu khởi kiện” – yếu tố quan trọng quyết định Tòa án có thụ lý và giải quyết vụ án hay không.
Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Có những trường hợp nào không áp dụng thời hiệu? Làm thế nào để xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc thời hiệu? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp đầy đủ các câu hỏi này.
1. Thời hiệu khởi kiện là gì?
Thời hiệu khởi kiện là khoảng thời gian được pháp luật quy định mà trong đó, người có quyền khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Nếu quá thời gian này, yêu cầu khởi kiện có thể không được Tòa án chấp nhận, trừ những trường hợp được miễn áp dụng thời hiệu.
Quy định về thời hiệu khởi kiện được nêu tại Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), áp dụng chung cho các loại tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về quyền sử dụng đất, thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, ranh giới đất…
2. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai theo từng trường hợp cụ thể
Tùy vào loại tranh chấp, thời hiệu khởi kiện sẽ khác nhau:
2.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất
→ Không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, “Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản không áp dụng thời hiệu khởi kiện”.
Điều đó có nghĩa: nếu người sử dụng đất cho rằng quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm, họ có thể khởi kiện bất kỳ lúc nào – không bị giới hạn thời gian.
Ví dụ: Một người bị hàng xóm lấn đất từ năm 2000 nhưng đến năm 2025 mới khởi kiện thì vẫn được Tòa án xem xét giải quyết.
🔎 Áp dụng cho các tranh chấp:
- Bị lấn chiếm đất
- Bị ngăn cản quyền sử dụng đất hợp pháp
- Người khác đứng tên sổ đỏ nhưng đất là của mình sử dụng ổn định
2.2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
→ Thời hiệu khởi kiện: 3 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp (Điều 429 BLDS)
Ví dụ: Năm 2021 ký hợp đồng mua bán đất nhưng đến năm 2022 bên bán không giao đất. Nếu đến năm 2026 mới khởi kiện, thì Tòa án có thể từ chối giải quyết do đã hết thời hiệu 3 năm.
2.3. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
→ Thời hiệu yêu cầu chia di sản: 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thường là ngày người để lại di sản chết)
→ Thời hiệu yêu cầu công nhận di sản thuộc sở hữu riêng: 10 năm
→ Thời hiệu yêu cầu tuyên bố di chúc vô hiệu: 10 năm từ thời điểm biết được việc mở thừa kế
Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận được hoặc có lý do chính đáng, thời hiệu có thể được khôi phục hoặc không áp dụng (xem phần 4).
2.4. Tranh chấp ranh giới đất, lối đi chu
→ Nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: không áp dụng thời hiệu
→ Nếu tranh chấp phát sinh từ hợp đồng: áp dụng thời hiệu 3 năm
Trường hợp người dân thỏa thuận ranh giới nhưng sau đó một bên vi phạm, có thể khởi kiện trong vòng 3 năm kể từ khi phát hiện vi phạm.
3. Khi nào bắt đầu tính thời hiệu?
Theo quy định tại Điều 154 BLDS 2015, thời hiệu được tính từ ngày:
- Người có quyền biết hoặc phải biết quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm
- Đối với hợp đồng: tính từ ngày hợp đồng bị vi phạm
- Đối với thừa kế: từ ngày mở thừa kế (người để lại tài sản chết)
Ví dụ:
- Năm 2010, ông A chết, để lại đất cho 3 người con, nhưng không ai chia thừa kế.
→ Tính từ năm 2010, thời hiệu chia thừa kế là 10 năm → Đến năm 2020 là hết hạn. - Năm 2022 phát hiện bị hàng xóm lấn 3m đất, thì thời hiệu bắt đầu từ 2022. Nếu là yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất thì không bị giới hạn thời hiệu.
4. Trường hợp nào không áp dụng hoặc gia hạn thời hiệu?
🔹 Không áp dụng thời hiệu (Điều 155 BLDS):
- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất hợp pháp
- Tranh chấp quyền sở hữu nhà, đất (không qua hợp đồng)
- Bị lấn chiếm đất nhưng chưa bị Tòa án bác đơn trước đó
🔹 Tạm ngưng hoặc không tính thời hiệu (Điều 156 BLDS):
- Có sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, dịch bệnh
- Người khởi kiện bị bệnh, mất năng lực hành vi
- Các bên đang hòa giải, thương lượng
- Có đơn tố giác hình sự liên quan đến tài sản
Khi lý do chính đáng chấm dứt, thời hiệu tiếp tục được tính tiếp.
5. Hết thời hiệu có khởi kiện được không?
- Nếu vụ việc thuộc loại tranh chấp không áp dụng thời hiệu: vẫn khởi kiện bình thường
- Nếu vụ việc thuộc loại tranh chấp áp dụng thời hiệu mà hết hạn:
→ Người bị kiện có quyền yêu cầu Tòa án bác đơn
→ Nếu không yêu cầu, Tòa vẫn có thể xét xử
Tuy nhiên, nếu có lý do chính đáng như: không biết thời điểm mở thừa kế, bị cưỡng ép, mất năng lực hành vi, thì có thể xin Tòa xem xét phục hồi thời hiệu (Điều 149 BLDS).
6. Lưu ý khi khởi kiện tranh chấp đất đai
- Chuẩn bị kỹ hồ sơ: sổ đỏ, giấy tờ nhà đất, di chúc, hợp đồng…
- Ghi rõ thời điểm phát sinh tranh chấp trong đơn khởi kiện
- Tìm hiểu xem vụ việc có còn trong thời hiệu hay không
- Nếu cần, hãy nhờ luật sư hỗ trợ tính thời hiệu và hướng dẫn lập hồ sơ
📌 Kết luận:
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là yếu tố then chốt quyết định việc Tòa án có thụ lý giải quyết hay không. Người dân cần hiểu rõ loại tranh chấp mình đang gặp phải có bị giới hạn thời hiệu hay không, tính từ thời điểm nào và có thể gia hạn trong trường hợp nào.
Để tránh bị bác đơn, kéo dài thời gian giải quyết hoặc mất quyền lợi pháp lý, hãy chủ động khởi kiện sớm khi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị xâm phạm hoặc có nguy cơ tranh chấp.
Nếu bạn chưa rõ cách tính thời hiệu hoặc cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, hãy liên hệ Công Ty Luật Sư 11 để được tư vấn hỗ trợ giải quyết kịp thời nhanh chóng.
