Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh
Nhà ở, công trình xây dựng để được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Việc đáp ứng các điều kiện này góp phần tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh.
Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải thỏa mãn các điều kiện sau:
1. Điều kiện chung
Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
(1) Có GCN ghi nhận quyền sở hữu nhà ở (như GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tìa sản khác gắn liền với đất,…), trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết;
Trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
(5) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
(6) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
2. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện (2),(3),(4),(5),(6) kể trên còn phải đảm bảo các điều kiện:
– Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023;
– Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước;
– Có GCN về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
3. Điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại mục 1, mục 2 kể trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
– Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
– Phần diện tích sàn phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
– Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;
– Phần diện tích sàn phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;
– Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
