Đánh giá pháp lý khi mua nhà tại Việt Nam
- 26/07/2024
Pháp lý là gì và có vai trò như thế nào khi mua nhà
Pháp lý nhà đất là các hồ sơ giấy tờ pháp lý của nhà đất. Các hồ sơ giấy tờ này phải tuân theo đúng quy định pháp luật Việt Nam.
Pháp lý nhà đất là yếu tố quan trọng có vai trò đảm bảo quyền lợi các bên khi thực hiện giao dịch mua bán nhà. Kiểm tra vấn đề pháp lý là việc làm cần thiết hàng đầu trong việc mua bán và đầu tư nhà đất.
Pháp lý luôn là vấn đề mất nhiều thời gian đối với nhiều người khi mua nhà và đặc biệt là mua nhà lần đầu. Sự thiếu hiểu biết về vấn đề pháp lý là nguyên nhân khiến nhiều người mua bị lừa đảo hay gặp phải các tình huống tranh chấp. Vì vậy nên việc tìm hiểu kỹ pháp lý nhà đất trước khi tiến hành ký hợp đồng là một trong những lưu ý quan trọng.
Đánh giá pháp lý của căn nhà hiện hữu tại Việt Nam
Kiểm tra “sổ hồng”
Hiện nay vẫn đang lưu hành 03 loại giấy tờ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (bìa màu đỏ), “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (bìa màu hồng), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (bìa màu hồng và hình trống đồng). Cả 03 giấy tờ trên đều có giá trị pháp lý giống nhau đều do cơ quan nhà nước cấp để công nhận quyền sở hữu nhà cho người được cấp giấy chứng nhận.
Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất xác nhận quyền sở hữu của chủ nhà đất. Căn nhà hiện hữu mà chưa cấp sổ hồng thì có nghĩa là Nhà nước chưa công nhận đó là tài sản thuộc sở hữu của chủ nhà. Bạn hãy bỏ qua những căn nhà chưa có sổ hồng. Trường hợp bạn thấy căn nhà chưa có sổ hồng nhưng vị trí đẹp, giá rẻ nên muốn quan tâm thì nên tìm tới Luật sư chuyên về bất động sản để được tư vấn chi tiết.
Dưới đây là những thông tin quan trọng tại sổ hồng:
Về nội dung thông tin pháp lý nhà đất được ghi nhận tại sổ hồng theo quy định hiện hành, cần đọc kỹ và lưu ý một số điểm như sau:
Mục II.1 – Thửa đất: Cần quan tâm hình thức sử dụng, trường hợp thửa đất là “sử dụng chung” là tòa nhà chung cư nên toàn bộ chủ sở hữu căn hộ thuộc tòa nhà đều có quyền sử dụng đất chung và không phân chia đất. Đối với nhà ở riêng lẻ thì hình thức sử dụng là “sử dụng riêng”.
Mục đích sử dụng đất: “đất ở đô thị” là nhà ở hợp pháp thì phải được xây dựng trên đất ở. Nếu mục đích sử dụng đất là: trồng cây lâu năm hoặc trồng cây hằng năm thì phải xem lại việc xây dựng căn nhà này. Nguyên tắc là người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích do Nhà nước quy định, nếu sử dụng sai có thể bị thu hồi.
Thời gian sử dụng đất: “lâu dài” đối với đất ở thì thời gian sử dụng luôn là lâu dài, trừ trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà tại VN thì thời hạn bị hạn chế là 50 năm, kể từ ngày cấp sổ hồng.
Mục II.2-Nhà ở: Diện tích sàn xây dựng, “thông thủy” là khái niệm được sử dụng đối với nhà chung cư, tức là không tính diện tích tường chung của tòa nhà. Diện tích thông thủy là thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ. Còn đối với nhà ở riêng lẻ thì cần quan tâm đến số tầng và diện tích sàn xây dựng. Đặt biệt cần đối chiếu thực tế.
Mục II.6 – Ghi chú: cần phải quan tâm, tại đây thường có thể ghi thông tin hạn chế quyền của chủ nhà.
Mục III – Sơ đồ thửa đất, nhà ở: Phần này có hình vẽ mô tả hình dáng thửa đất và hình dáng căn nhà (đối với nhà ở riêng lẻ) trong mối liên hệ với các bất động sản liền kề, đường đi và hướng của nhà đất. Khi xem cần phải đối chiếu hình dáng đất trên thực tế có trùng khớp hay khác biệt?
Mục IV – Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận:
Tùy từng trường hợp, phần này có thể là thay đổi chủ sử dụng nhà đất (người mua, người thừa kế) hoặc ký thế chấp ngân hàng. Mọi thay đổi ở phần này đều phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
So sánh thông tin sổ hồng với căn nhà thực tế
Thông tin, hình ảnh sổ hồng có đúng thực tế không là một câu hỏi vô cùng quan trọng. Nhiều chủ nhà khi xây dựng, sửa chữa không xin phép. Hoặc có giấy phép xây dựng nhưng khi thi công thì xây sai giấy phép dẫn đến không thể làm thủ tục hoàn công. Do đó, nếu nhà thực tế không đúng với sổ hồng thì hầu hết sẽ bị vướng khi thực hiện thủ tục sang tên đăng bộ.
Kiểm tra “quy hoạch”
Thông tin quy hoạch là rất hệ trọng đối với nhà đất. Do việc sử dụng và định đoạt nhà đất phụ thuộc vào quy hoạch của nhà nước. Giá trị của nhà đất phụ thuộc vào quy hoạch. Bạn cần quan tâm: lộ giới, tầng cao và loại đất.
Lộ giới
Là ranh giới của đường/ngõ/hẻm theo quy hoạch. Bạn đi xem nhà thực tế sẽ thấy độ rộng của đường/ngõ/hẻm hiện hữu nhưng đó chưa chắc đã đúng với lộ giới theo quy hoạch. Về nguyên tắc một căn nhà đã nằm một phần hoặc toàn bộ trong lộ giới mở đường thì khi mở đường Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất, người sở hữu nhà, công trình buộc phải phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.
Tầng cao
Luật về quy hoạch và luật xây dựng có quy định về chiều cao tối đa của công trình. Đất là của bạn nhưng xây dựng thế nào phụ thuộc vào quy hoạch về độ cao của công trình. Một căn nhà nếu vi phạm về độ cao tối đa thì phải xử lý vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Loại đất
Nguyên tắc nhà ở thì phải được xây dựng trên đất ở. Thực tế nhiều ngôi nhà được xây dựng trên đất sản xuất kinh doanh hoặc hành lang giao thông hoặc đất trồng cây lâu năm. Theo Luật Đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, nếu sai có thể bị Nhà nước thu hồi đất. Mục đích sử dụng đất hợp pháp được căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Mặc khác trường hợp căn nhà hiện tại được xây dựng hợp pháp trên đất ở. Nhưng trong quy hoạch được phê duyệt thì căn nhà thuộc khu vực cần mở đường hoặc xây dựng công trình công cộng. Trường hợp này khi thực hiện quy hoạch Nhà nước sẽ thu hồi đất và bồi thường cho chủ sở hữu.
Thực tế một căn nhà thì giá trị đất thường lớn hơn rất nhiều giá trị xây dựng. Mà giá trị thửa đất được quyết định bởi pháp lý thửa đất đó là: đất ở hay loại đất khác. Nên việc kiểm tra quy hoạch là việc tối quan trọng.
Trên đây là một số nội dung cơ bản bạn cần kiểm tra trước khi quyết định chốt một căn nhà. Việc đánh giá, kiểm tra pháp lý một căn nhà có vai trò rất quan trọng. Nó có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn không cẩn thận, để tránh trường hợp “Bút sa gà chết” bạn nên tham khảo ý kiến của chuyên gia. Luật sư 11 luôn sẵn sàng tư vấn miễn phí cho bạn.
Bạn có thể tham khảo cách Tra cứu sổ đỏ tại đây:
Hướng dẫn cách tra cứu sổ đỏ online tại nhà nhanh chóng
Dưới đây là những bài viết liên quan: