Khi nhà liền kề che chắn, đặt cổng, trồng cây hoặc xây bậc tam cấp lấn ra đường nội bộ, xung đột dễ bùng nổ. Không ít gia đình hỏi: xử lý tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư thế nào để vừa giữ quan hệ láng giềng, vừa bảo vệ quyền đi lại hợp pháp? Bài viết này chỉ ra căn cứ pháp lý, cách xác định lối đi hợp pháp, quy trình giải quyết và mức bồi thường–hỗ trợ theo góc nhìn thực tiễn của Luật sư 11 – đội ngũ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh.
1) Căn cứ pháp lý cốt lõi cần nắm
- Quyền về lối đi qua: người bị vây bọc hoặc bị hạn chế lối ra đường công cộng có quyền yêu cầu lối đi hợp lý qua bất động sản liền kề; vị trí, kích thước do các bên thỏa thuận, bảo đảm nhu cầu thiết yếu và hạn chế thiệt hại cho bên còn lại.
- Lối đi “chung” theo lịch sử sử dụng: nếu lối đi tồn tại ổn định, lâu dài, mọi hộ cùng sử dụng, cộng đồng/ban quản lý ghi nhận, thì đó là tài sản chung phục vụ cộng đồng, không ai được tự ý rào chắn hay chiếm dụng.
- Hạ tầng kỹ thuật kèm lối đi (cống thoát nước, bó vỉa, hành lang an toàn…): thuộc diện bảo vệ công trình công cộng; hành vi xâm phạm có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục hiện trạng.
- Nguyên tắc giải quyết: ưu tiên thỏa thuận, hòa giải ở cơ sở/UBND xã, sau đó mới tới tòa án khi cần phán quyết bắt buộc.
2) Phân loại tình huống và cách xác định lối đi hợp pháp
2.1. Lối đi chung hình thành theo tập quán sử dụng
Dấu hiệu: đã dùng nhiều năm; mọi hộ đều qua lại; từng đóng góp làm đường/đổ bê tông; có biên bản họp tổ dân phố ghi nhận. Cách xử lý: lập biên bản xác nhận lịch sử sử dụng, chụp ảnh hiện trạng, xin trích đo thể hiện phần lối đi, làm cơ sở yêu cầu chấm dứt việc rào chắn/chiếm dụng.
2.2. Lối đi được ghi nhận theo giấy tờ hoặc thỏa thuận
Dấu hiệu: thể hiện trong quy hoạch chi tiết, bản vẽ phân lô, biên bản bàn giao hạ tầng của chủ đầu tư, hợp đồng mua bán nhà đất có mô tả đường nội bộ. Cách xử lý: xuất trình hồ sơ, yêu cầu UBND xã/ban quản lý cưỡng chế tháo dỡ vật cản, khôi phục hiện trạng theo cam kết/hồ sơ dự án.
2.3. Bị bít lối – yêu cầu lối đi qua bất động sản liền kề
Dấu hiệu: thửa đất không có lối ra hoặc lối quá chật do thay đổi hạ tầng. Hướng xử lý: đề nghị lối đi hợp lý (vị trí ngắn nhất, ít thiệt hại nhất) và chấp nhận bồi thường cho phần diện tích trích lập nếu pháp luật yêu cầu; nếu bất đồng, đề nghị tòa án xác định lối đi và mức bồi thường phù hợp.
Lưu ý: Tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư nhiều khi “lai” cả ba nhóm trên; hãy khoanh đúng pháp lý nguồn của lối đi để chọn đường thủ tục phù hợp.
3) Quy trình giải quyết 5 bước
Bước 1 – Gom chứng cứ hiện trạng & lịch sử
Trích đo/bản đồ qua các thời kỳ; ảnh–video; biên bản họp tổ dân phố; văn bản của chủ đầu tư/ban quản lý; phản ánh của các hộ liền kề.
Bước 2 – Hòa giải ở cơ sở hoặc UBND xã
Soạn đơn đề nghị hòa giải, nêu rõ yêu cầu: khôi phục lối đi, tháo dỡ vật cản, xác định ranh; mời cán bộ địa chính tham gia để đo vẽ, lập biên bản có chữ ký hai bên.
Bước 3 – Yêu cầu xử lý hành chính (nếu có vi phạm xây dựng/hạ tầng)
Đề nghị lập biên bản vi phạm, yêu cầu khôi phục hiện trạng với phần lấn chiếm đường nội bộ, hành lang thoát nước, vỉa hè.
Bước 4 – Thỏa thuận mức bồi thường (nếu phải mở lối đi qua đất người khác)
Nguyên tắc: vị trí hợp lý, thiệt hại ít nhất cho chủ đất có lối đi qua; bồi thường theo giá trị giảm sút hợp lý và chi phí bảo trì lối đi.
Bước 5 – Khởi kiện đến tòa (khi không thống nhất)
Yêu cầu tòa xác lập lối đi, ấn định kích thước, vị trí, mức bồi thường; bản án là căn cứ cưỡng chế, cắm mốc và cập nhật địa chính khi cần.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, thành–bại nằm ở biên bản hòa giải và trích đo hiện trạng. Hai tài liệu này giúp tòa “nhìn” được lối đi trên giấy, từ đó ra phán quyết cụ thể – thi hành được. Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh thường tham gia ngay từ bước hòa giải để định hình phương án đo vẽ.
4) Bồi thường, hỗ trợ & quy tắc ứng xử trên lối đi chung
- Bồi thường khi mở lối đi qua đất người khác: chỉ áp dụng khi chưa có lối đi chung sẵn có; mức bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế/giảm giá trị; có thể trả một lần hoặc định kỳ cho chi phí bảo trì.
- Không được đòi “giá sang nhượng” cho diện tích trích lập lối đi; mục tiêu là đảm bảo nhu cầu thiết yếu chứ không phải giao dịch mua bán.
- Quy tắc sử dụng: không dựng chướng ngại, không đậu xe cố định, không xả thải; mọi sửa chữa nâng cấp cần thống nhất giữa các hộ, có biên bản.
- Hạ tầng kèm lối đi (cống, nắp ga, bó vỉa): khi sửa chữa phải đảm bảo dòng chảy; bên thi công chịu trách nhiệm khôi phục.
5) Rủi ro thường gặp & cách xử lý nhanh
- Chỉ tranh luận miệng, không biên bản → chuyển ngay sang văn bản hóa (đơn, biên bản, ảnh, clip).
- Đo vẽ cũ, không phản ánh hiện trạng → yêu cầu trích đo mới có tọa độ, kích thước lối đi/ vật cản.
- Chọn sai “đường vào” (cơ sở vs. UBND xã vs. tòa) → xác định mục tiêu: nếu cần căn cứ cưỡng chế/thi hành, nên vào UBND xã rồi tòa.
- Đòi hỏi quá mức (đòi mở lối rộng quá nhu cầu) → dễ bị bác; hãy đề xuất phương án tối thiểu hợp lý.
- Căng thẳng leo thang → đề nghị công an xã dự hòa giải để giữ an ninh; tuyệt đối tránh hành vi bạo lực/xúc phạm.
FAQ – Câu hỏi thường gặp
1) Lối đi chung có được rào cổng để an ninh không?
Chỉ khi tất cả hộ sử dụng đồng ý, có chìa khóa chung hoặc phương án mở 24/7; nếu không, bị xem là cản trở quyền đi lại hợp pháp.
2) Tôi có sổ đỏ nhưng hàng xóm bảo “đường này là của chung”, ai đúng?
Kiểm tra bản đồ phân lô/quy hoạch và lịch sử sử dụng. Nếu lối đi thể hiện là đường nội bộ chung hoặc tồn tại ổn định cho cộng đồng, bạn không được chiếm dụng dù lề đường nằm trong thửa đất của mình.
3) Hòa giải không thành thì tòa xử bao lâu?
Tùy chứng cứ; hồ sơ đủ trích đo – biên bản – ảnh hiện trạng giúp rút ngắn thời gian. Trong lúc chờ, bạn có thể đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu bị bít lối nghiêm trọng.
Kết luận
Để giải quyết tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư, hãy đi đúng ba trục: xác định pháp lý nguồn của lối đi (tập quán/giấy tờ/yêu cầu lối đi qua), chuẩn hóa chứng cứ (trích đo, biên bản, ảnh hiện trạng) và chọn đúng quy trình (hòa giải – xử lý hành chính – khởi kiện). Nếu bạn cần một lộ trình “đầu bài → đo vẽ → biên bản → phán quyết” rõ ràng, Luật sư 11 – đội ngũ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh sẵn sàng đồng hành đến khi lối đi được khôi phục và thi hành ổn định.
