Nên tặng cho hay chuyển nhượng Quyền sử dụng đất?
- 07/08/2024
Để biết nên tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần so sánh điểm tương đồng và khác biệt đồng thời xác định mục đích của người tặng cho hoặc chuyển nhượng
1. Điều kiện tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ,.. như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Theo đó điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giống nhau. Người sử dụng đất muốn tặng cho hoặc sang tên đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Ngoài ra, hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai phải được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực.
Tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
2. Về thuế thu nhập cá nhân
*Khi tặng cho quyền sử dụng đất
Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thu thập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) được miễn thuế thu nhập cá nhân giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp các đối tượng nhận tặng cho qsdđ không thuộc các đối tượng nêu trên thì mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định căn cứ theo Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất – 10 triệu đồng)
Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).
*Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp không thuộc các đối tượng nêu trên thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
* Người nộp thuế
– Khi chuyển nhượng: Người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay.
– Khi tặng cho: Người nhận tặng cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác.
3. Lệ phí trước bạ
* Miễn lệ phí trước bạ
Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ.
Đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng trên sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.
* Người nộp lệ phí trước bạ
Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là người nộp lệ phí trước bạ nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Ngoài điểm khác nhau cơ bản về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho có thể “chi phối” việc sử dụng đất của người nhận tặng cho bằng việc tặng cho có điều kiện.
4. Tổng kết
Từ những phân tích trên có thể thấy việc tặng cho có nhiều ưu điểm hơn vì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, đối tượng là “người thân” rất đa dạng, không chỉ đơn thuần là những người cùng sinh sống trong một hộ gia đình. Do đó, tùy thuộc vào từng trường hợp mà các bên có thể lựa chọn giữa tặng cho hay chuyển nhượng nhưng tựu chung lại phương án phổ biến nhất được thực hiện trên thực tế như sau:
– Nếu giữa cha, mẹ với con thì chủ yếu là tặng cho.
– Nếu sang tên Sổ đỏ giữa anh, chị, em ruột với nhau thì chủ yếu là chuyển nhượng.
Ngoài ra, việc lựa chọn tặng cho hay chuyển nhượng phụ thuộc rất lớn vào ý muốn của người đang sử dụng đất, vì khi tặng cho thì người đang sử dụng đất sẽ không có bất kỳ một lợi ích vật chất nào.
Xem thêm: Nhà ở và điều kiện sở hữu nhà ở theo quy định mới nhất hiện nay.