Tranh chấp ranh giới đất liền kề là một trong những loại tranh chấp phổ biến và dai dẳng nhất, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Khi ranh giới thửa đất không được xác định rõ ràng hoặc bị xâm phạm, xung đột giữa các bên có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí phải đưa ra Tòa án giải quyết. Luật Sư 11 tổng hợp quy trình giải quyết tranh chấp và các bản án thực tế, để bạn đọc có cơ sở pháp lý vững chắc khi đối mặt với tình huống này.
Ranh giới đất liền kề là gì?
Ranh giới đất liền kề là đường phân định, có thể thể hiện dưới dạng đường kẻ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới được cắm thực địa, nhằm xác định phạm vi quyền sử dụng, chiếm hữu đất của từng chủ thể đối với thửa đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận.
Về bản chất, ranh giới thửa đất liền kề có vai trò phân tách quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng các thửa đất tiếp giáp nhau. Khi ranh giới này bị mờ nhạt, dịch chuyển hoặc tranh cãi, nguy cơ phát sinh tranh chấp ranh giới đất liền kề là rất cao và cần được giải quyết kịp thời theo đúng trình tự pháp luật.
Nguyên tắc xác định ranh giới đất liền kề
Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo bốn nguyên tắc cơ bản sau:
- Theo sự thỏa thuận của các bên liên quan: Các chủ thể có thể tự thương lượng và đi đến thống nhất về đường ranh giới. Kết quả thỏa thuận nên được lập thành văn bản, có xác nhận của bên thứ ba để đảm bảo giá trị pháp lý và tính minh bạch trong quá trình thực hiện.
- Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Khi các bên không tự thỏa thuận được, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định dựa trên hồ sơ, hiện trạng thực địa và các quy định pháp luật hiện hành sau khi tiến hành kiểm tra, xác minh đầy đủ.
- Theo tập quán địa phương: Trong trường hợp không có văn bản pháp luật điều chỉnh cụ thể và cũng không có thỏa thuận giữa các bên, tập quán được cộng đồng địa phương công nhận và tuân thủ rộng rãi sẽ được áp dụng để xác định ranh giới.
- Theo thực trạng sử dụng ổn định trên 30 năm không có tranh chấp: Nếu ranh giới chưa được phân định rõ nhưng khu vực đó đã được sử dụng liên tục, ổn định từ 30 năm trở lên mà không phát sinh bất kỳ tranh chấp nào, ranh giới theo thực tế sử dụng sẽ được pháp luật thừa nhận. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và duy trì ổn định trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.
Sau khi ranh giới đã được xác định, người sử dụng đất có nghĩa vụ và quyền hạn như sau:
- Tôn trọng ranh giới chung: Không được lấn chiếm, tự ý dịch chuyển hoặc xóa bỏ mốc giới ngăn cách, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh hay bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ duy trì nguyên vẹn ranh giới này.
- Được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất của mình, phù hợp với pháp luật và không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
- Trồng cây và thực hiện các hoạt động khác chỉ trong phạm vi thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình. Nếu rễ cây hoặc cành cây vượt quá ranh giới, bắt buộc phải xén, tỉa phần vượt quá, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Xem thêm: Cách xác định ranh giới đất liền kề đúng theo quy định pháp luật
Quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề
Khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất liền kề, pháp luật Việt Nam quy định một trình tự giải quyết từ thấp đến cao, ưu tiên các biện pháp thân thiện trước khi đưa vụ việc ra cơ quan tố tụng. Dưới đây là ba bước chính trong quy trình đó.
1. Các bên thương lượng, thỏa thuận
Bước đầu tiên và được khuyến nghị nhất là các bên liên quan chủ động gặp gỡ, trao đổi thẳng thắn trên tinh thần thiện chí và bình đẳng để cùng xác định lại đường ranh giới. Đây là phương án tối ưu về chi phí và thời gian, song cũng là bước khó thực hiện nhất trong thực tế, do mỗi bên thường có xu hướng bảo vệ lợi ích của mình, dẫn đến khó đạt được tiếng nói chung.
Theo luật sư Nguyễn Thành Huân, trong nhiều vụ việc thực tế, nếu các bên chuẩn bị đầy đủ tài liệu gốc như sổ đỏ, bản đồ địa chính, biên bản bàn giao đất và có sự hỗ trợ của luật sư ngay từ giai đoạn thương lượng, tỷ lệ đạt được thỏa thuận thành công sẽ cao hơn đáng kể so với việc để tranh chấp leo thang.
2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân
Khi thương lượng trực tiếp không mang lại kết quả, các bên có thể đề nghị Bên thứ ba đóng vai trò trung gian hòa giải. Theo quy định của Luật Đất đai, cơ quan có thẩm quyền hòa giải đối với tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân cấp xã, cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức thành viên.
➤ Phương thức hòa giải
Thủ tục hòa giải phải được hoàn thành trong thời hạn không quá 30 ngày tính từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu. Toàn bộ quá trình hòa giải phải được ghi nhận trong biên bản có chữ ký của tất cả các bên, trong đó ghi rõ kết quả hòa giải thành hay không thành, biên bản này được gửi đến các bên tranh chấp đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân nơi có đất.
➤ Kết quả hòa giải
- Nếu khu vực có đất tranh chấp không tổ chức UBND cấp xã theo mô hình hành chính mới, các bên sẽ không thực hiện hòa giải tại cấp xã. Khi đó, tranh chấp được giải quyết theo thẩm quyền quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Trường hợp hòa giải không thành và một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản: Chủ tịch Hội đồng hòa giải cùng các thành viên tham gia vẫn phải ký xác nhận. Sau đó, UBND cấp xã đóng dấu và gửi biên bản cho các bên liên quan để làm căn cứ thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo quy định.
- Trường hợp hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất: Trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản công nhận hòa giải thành, các bên phải nộp văn bản này cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
3. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Đưa vụ việc ra Tòa án là bước cuối cùng trong quy trình giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề. Phán quyết của Tòa có hiệu lực bắt buộc đối với tất cả các bên, song phương án này thường kéo dài về thời gian và tốn kém về chi phí.
➤ Thời hiệu khởi kiện
Tranh chấp về quyền sử dụng đất (bao gồm cả tranh chấp ranh giới thửa đất) thuộc nhóm “tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai” được nêu tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với loại tranh chấp này, nghĩa là quyền khởi kiện không bị giới hạn bởi bất kỳ mốc thời gian cụ thể nào.
➤ Thủ tục khởi kiện
Bên khởi kiện nộp đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ liên quan đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chặt chẽ ngay từ đầu là yếu tố quan trọng quyết định kết quả vụ kiện.
Xem thêm: Hàng xóm không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?
Một số Bản án về tranh chấp ranh giới đất liền kề
Tham khảo các bản án thực tế giúp người đọc hình dung rõ hơn cách các cơ quan tư pháp tiếp cận và xử lý từng tình huống cụ thể liên quan đến tranh chấp ranh giới đất liền kề.
➤ Bản án 93/2020/DS-PT ngày 25/05/2020 – Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất kết hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại
- Cấp xét xử: Phúc thẩm
- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp
- Nội dung tranh chấp: Nguồn gốc đất của nguyên đơn được thừa kế và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1995 theo bản đồ giải thửa 299, không qua đo đạc thực địa. Trong quá trình sử dụng, hai bên xác định đường ranh giới khác nhau thông qua các mốc được đánh số trên sơ đồ tranh chấp lập ngày 10/9/2015. Phía nguyên đơn cho rằng ranh giới đi qua các mốc M9, M10, M2, A, M3; trong khi bị đơn khẳng định ranh giới thực tế là M8, M4, M11, M3.
- Kết quả: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
➤ Bản án 55/2019/DS-PT ngày 19/11/2019 – Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất
- Cấp xét xử: Phúc thẩm
- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc
- Nội dung tranh chấp: Ranh giới giữa thửa 206 và thửa 207 theo bản đồ lập năm 1978 không thể xác định được do hiện trạng sử dụng đất đã thay đổi nhiều so với ban đầu. Diện tích trên giấy tờ và thực tế không khớp nhau vì số liệu được kê khai theo ký ức của người sử dụng đất, không qua đo đạc chính thức.
- Kết quả: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
➤ Bản án 04/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 – Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất
- Cấp xét xử: Sơ thẩm
- Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Thái Bình
- Nội dung tranh chấp: Từ tháng 6/2017, một bên phát hiện bên kia đã tự ý xây tường bao lấn sang phần đất của mình với diện tích bị chiếm dụng tổng cộng 15m² (phía mặt đường 0,3m, phía thủy lợi 1,3m, chiều dài 19m). Kết quả đo đạc thực địa xác nhận có sự lấn chiếm.
- Kết quả: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Luật Sư 11 – Chuyên gia tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề chuyên nghiệp
Các vụ tranh chấp ranh giới đất liền kề thường đòi hỏi sự am hiểu chuyên sâu về pháp luật đất đai, kỹ năng thu thập chứng cứ và kinh nghiệm thực chiến tại cơ quan tố tụng. Nếu không có sự chuẩn bị đúng đắn, người sử dụng đất rất dễ mất quyền lợi hợp pháp của mình.
Luật Sư 11, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, trong đó có luật sư Nguyễn Thành Huân, cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện trong lĩnh vực tranh chấp đất đai, bao gồm:
- Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai: Đội ngũ luật sư của Luật Sư 11 sẽ giúp bạn phân tích tình huống cụ thể, làm rõ các quy định pháp luật áp dụng và đề xuất hướng giải quyết tối ưu cho từng trường hợp.
- Hỗ trợ hòa giải tranh chấp đất đai: Luật sư của Luật Sư 11 đồng hành cùng bạn trong quá trình thương lượng và hòa giải với bên đối lập, giúp rút ngắn thời gian và hạn chế tối đa chi phí phát sinh.
- Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án: Trong trường hợp hòa giải không thành, Luật Sư 11 sẽ đại diện theo pháp luật cho bạn tại phiên tòa, xây dựng hồ sơ chứng cứ và lập luận pháp lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn đến cùng.
Tranh chấp ranh giới đất liền kề là vấn đề pháp lý phức tạp, có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sử dụng đất và tài sản của bạn nếu không được xử lý đúng cách và kịp thời. Dù ở bất kỳ giai đoạn nào, việc có luật sư đồng hành sẽ tăng đáng kể khả năng bảo vệ quyền lợi của bạn. Luật Sư 11 sẵn sàng hỗ trợ bạn tư vấn, hòa giải và đại diện tố tụng trong mọi vụ tranh chấp ranh giới đất liền kề một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và minh bạch.
