Nghe bài viết · 10 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Nhà đào tạo
Luật sư Nguyễn Thành Huân duyệt nội dung · Cập nhật 24/10/2026 · Đọc 11 phút
Đất tranh chấp có thể được tách phần không tranh chấp, nếu xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp và đáp ứng các điều kiện khác. Điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 cho phép trường hợp này, chứ không cấm tách toàn bộ thửa đất chỉ vì một phần đang có tranh chấp.
Đất tranh chấp tách thửa được không?
Người sử dụng đất có thể tách phần không tranh chấp khi xác định được phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp. Phần xin tách vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Trong bài viết, đất tranh chấp được hiểu là đất đang có bất đồng giữa các bên về quyền sử dụng hoặc phạm vi sử dụng. Tách thửa là việc chia một thửa đất thành các thửa riêng.
Điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;”
Vì vậy, cần phân biệt phần đang bị tranh chấp với phần còn lại, thay vì chỉ hỏi cả thửa đất có tranh chấp hay không.
| Tình trạng thửa đất | Khả năng tách thửa |
|---|---|
| Không có tranh chấp | Được xem xét nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện |
| Chỉ tranh chấp một phần, xác định được phạm vi và ranh giới | Phần còn lại không tranh chấp được xem xét tách |
| Có tranh chấp nhưng chưa xác định được phạm vi, ranh giới | Chưa đủ cơ sở áp dụng ngoại lệ cho phần còn lại |
| Tranh chấp đã được giải quyết | Cần kiểm tra kết quả giải quyết và các điều kiện tách thửa |
Ví dụ minh họa (giả định): Một thửa đất chỉ có tranh chấp tại dải đất giáp ranh. Nếu xác định được dải đất này, phần còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách, nhưng vẫn phải đáp ứng yêu cầu về diện tích, lối đi và các điều kiện liên quan.
Điều kiện tách thửa ngoài yêu cầu không tranh chấp là gì?
Phần đất không tranh chấp chưa đương nhiên được tách thành thửa riêng. Người sử dụng đất phải kiểm tra đồng thời các điều kiện tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Các điều kiện cần rà soát gồm:
- Thửa đất đã được cấp loại giấy chứng nhận thuộc điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Giấy chứng nhận là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi được ghi nhận.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng theo điểm b khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Kê biên là biện pháp đặt tài sản dưới sự kiểm soát để bảo đảm thi hành án; biện pháp khẩn cấp tạm thời là biện pháp bảo vệ tạm thời do cơ quan có thẩm quyền áp dụng.
- Việc tách phải bảo đảm lối đi, kết nối đường giao thông công cộng hiện có, cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
- Các thửa sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp thửa được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp với thửa liền kề theo điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Hợp thửa là việc gộp các thửa đất thành một thửa.
Người có đất tại Hà Nội có thể tham khảo bài Diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ tại Hà Nội: Quy định và thủ tục cần biết để tìm hiểu thêm nội dung liên quan.
Cần rà soát gì trước khi xin tách phần đất không tranh chấp?
Người muốn tách đất tranh chấp nên rà soát giấy chứng nhận, phạm vi bất đồng và điều kiện của phần dự kiến tách. Danh sách sau là hướng kiểm tra trước khi thực hiện, không phải bộ hồ sơ thủ tục đầy đủ.
- Đối chiếu giấy chứng nhận với diện tích, ranh giới và hiện trạng sử dụng đất.
- Làm rõ phần nào đang tranh chấp, phần nào không tranh chấp; tránh chỉ xác định bằng nhận định đơn phương.
- Kiểm tra thời hạn sử dụng và tình trạng áp dụng các biện pháp hạn chế đối với thửa đất.
- Đối chiếu phương án chia với yêu cầu về diện tích, kích thước, lối đi và hạ tầng.
- Nếu đã có kết quả giải quyết tranh chấp, kiểm tra nội dung phân chia trước khi đề nghị tách.
Đặc biệt, có bản án không đồng nghĩa chắc chắn tách được đất. Theo điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa.
Với đất tranh chấp chưa xác định rõ ranh giới, người sử dụng đất không nên mặc nhiên coi phần mình đang quản lý là phần được phép tách.
Sau khi giải quyết tranh chấp có phải đăng ký thay đổi không?
Người sử dụng đất phải đăng ký khi kết quả giải quyết tranh chấp làm thay đổi quyền sử dụng đất thuộc trường hợp luật quy định. Đăng ký biến động là việc ghi nhận những thay đổi đối với đất, tài sản hoặc quyền đã được cấp giấy chứng nhận.
Điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thay đổi quyền theo kết quả hòa giải thành được công nhận, quyết định giải quyết tranh chấp, bản án và những căn cứ khác được liệt kê tại điểm này.
Đối với trường hợp thuộc điểm k khoản 1 Điều 133, thời hạn đăng ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động, theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Riêng trường hợp thi hành án, thời hạn được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá theo cùng khoản này.
Thay đổi ranh giới, kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất cũng thuộc trường hợp đăng ký theo điểm d khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Không nên áp dụng máy móc thời hạn trên cho mọi thay đổi.
Khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định việc xác nhận trên giấy đã cấp hoặc cấp mới khi có nhu cầu. Người đọc có thể xem thêm bài Cấp đổi sổ đỏ mới mất bao nhiêu tiền? Thủ tục và chi phí để tìm hiểu chủ đề cấp đổi.
Mua phải đất tranh chấp có bán lại được không?
Người mua không thể chỉ dựa vào việc đã trả tiền hoặc có giấy chứng nhận để kết luận được bán lại. Việc chuyển nhượng, tức chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, phải đáp ứng Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo căn cứ có hiệu lực mà điều luật liệt kê.
Các điều kiện khác còn gồm giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng và việc quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp hạn chế theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Được tách phần không tranh chấp không đồng nghĩa được bán ngay. Điều kiện tách thửa và điều kiện thực hiện giao dịch phải được kiểm tra riêng.
Nếu dự định chuyển quyền trong gia đình, người đọc có thể tham khảo Thủ tục tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con, nhưng vẫn cần kiểm tra tình trạng tranh chấp trước khi thực hiện.
Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản được hiểu như thế nào?
Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản liên quan đến hành vi phá hủy hoặc cố ý gây hư hại tài sản của người khác, khi đáp ứng điều kiện tại Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015. Việc xảy ra trên đất tranh chấp không tự loại trừ trách nhiệm đối với tài sản.
Khoản 1 Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 quy định ngưỡng tài sản từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng, hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc trường hợp đặc biệt được liệt kê.
Các trường hợp đặc biệt gồm đã bị xử phạt mà còn vi phạm; đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm; gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; tài sản là phương tiện kiếm sống chính hoặc là di vật, cổ vật.
Hình phạt cơ bản gồm phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm, theo khoản 1 Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015. Cải tạo không giam giữ là hình phạt không buộc người bị kết án chấp hành trong trại giam.
Câu hỏi thường gặp
Phá tường rào trên đất tranh chấp có vi phạm pháp luật?
Hành vi phá tường rào có thể bị xem xét theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 nếu đó là tài sản của người khác và đáp ứng điều kiện của điều luật. Cần xác định chủ sở hữu, hành vi và giá trị thiệt hại; không thể chỉ dựa vào tranh chấp đất để kết luận có tội.
Có giấy chứng nhận thì chắc chắn được tách thửa không?
Giấy chứng nhận chỉ là một điều kiện. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các yêu cầu còn lại tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Dành đất làm lối đi có phải chuyển mục đích sử dụng không?
Theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi dành một phần thửa đất ở hoặc thửa có đất ở và đất khác làm lối đi trong quá trình tách, hợp thửa thì không phải chuyển mục đích đối với phần đó. Chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng sang loại đất khác.
Chuyển mục đích một phần thửa đất có bắt buộc tách không?
Điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích một phần thì thực hiện tách thửa. Riêng thửa có đất ở và đất khác không bắt buộc tách khi chuyển mục đích một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 45, Điều 133, Điều 220
- Bộ luật Hình sự 2015 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 135/VBHN-VPQH 2025) (còn hiệu lực): Điều 178
Luật Sư 11 hỗ trợ tư vấn tách thửa đất tranh chấp
Luật Sư 11 hỗ trợ rà soát giấy chứng nhận, phạm vi tranh chấp và các điều kiện liên quan đến phương án tách thửa. Bạn có thể liên hệ để được tư vấn dựa trên giấy tờ, hiện trạng và nội dung bất đồng cụ thể trước khi thực hiện thủ tục.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 24/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
