Nghe bài viết · 8 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Nhà đào tạo
Luật sư Nguyễn Thành Huân duyệt nội dung · Cập nhật 30/10/2026 · Đọc 9 phút
Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê được bảo trì, cải tạo, thế chấp nhưng phải bảo đảm quyền của người thuê. Khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu thông báo trước bằng văn bản khi thế chấp; khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở 2023 quy định việc bảo trì, cải tạo thường cần người thuê đồng ý.
Chủ nhà có được thế chấp nhà ở đang cho thuê không?
Chủ sở hữu được thế chấp căn nhà cho thuê, nhưng phải thông báo cho người thuê và bên nhận thế chấp. Thế chấp là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Như vậy, việc thế chấp không mặc nhiên làm người thuê phải chuyển đi. Hợp đồng thuê là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà, tiền thuê và các quyền, nghĩa vụ liên quan.
Khi căn nhà bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, người thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc người thuê vi phạm quy định được dẫn chiếu tại khoản 2 Điều 182 Luật Nhà ở 2023. Vì vậy, người thuê cần đọc kỹ cả thỏa thuận về việc tiếp tục thuê khi tài sản bị xử lý.
Chủ nhà sửa chữa, cải tạo có cần người thuê đồng ý không?
Bên cho thuê nhà ở đang cho thuê phải có sự đồng ý của người thuê khi bảo trì, cải tạo, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Người thuê có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ nhà thực hiện theo khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở 2023.
Bảo trì là việc duy trì tình trạng sử dụng của nhà ở; cải tạo là việc sửa đổi, nâng cấp nhà ở. Hai bên nên thống nhất bằng văn bản về phạm vi công việc, lịch thi công và việc di chuyển tài sản.
Nếu phải chuyển đi, các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê trong thời gian sửa chữa. Người thuê tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê cho thời gian này thì chủ nhà phải hoàn lại; thời gian bảo trì, cải tạo không tính vào thời hạn thuê theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2023.
Người thuê cũng được yêu cầu chủ nhà bảo trì, trừ hư hỏng do mình gây ra. Nếu chủ nhà không thực hiện, người thuê được tự bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản trước ít nhất 15 ngày, nêu rõ mức độ công việc và kinh phí, theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2023.
Chủ nhà phải thanh toán kinh phí hoặc trừ dần vào tiền thuê theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2023.
Sau cải tạo, chủ nhà có được tăng tiền thuê không?
Chủ nhà được điều chỉnh giá thuê hợp lý khi đáp ứng điều kiện về thời gian thuê còn lại. Việc hoàn thành cải tạo không đồng nghĩa chủ nhà được tăng giá tùy ý.
Cụ thể, thời gian cho thuê còn lại phải từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023.
Nếu không đồng ý với mức điều chỉnh, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023. Đơn phương chấm dứt là việc một bên chủ động kết thúc thực hiện hợp đồng; bồi thường thiệt hại là việc bù đắp thiệt hại theo quy định pháp luật.
Để hạn chế tranh chấp, hai bên nên lưu lại thỏa thuận cải tạo, thông báo điều chỉnh và ý kiến phản hồi. Các giấy tờ này giúp làm rõ nội dung đã trao đổi, không thay thế việc xem xét căn cứ điều chỉnh giá.
Phá dỡ nhà ở đang cho thuê thì người thuê ở đâu?
Chủ nhà phải thông báo việc phá dỡ và có trách nhiệm bố trí chỗ ở khác nếu phá dỡ để xây lại khi hợp đồng còn hạn, trừ trường hợp người thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Người thuê được tiếp tục thuê sau khi xây xong nếu vẫn có nhu cầu.
Thông báo phá dỡ phải bằng văn bản, gửi trước ít nhất 90 ngày, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 1 Điều 141 Luật Nhà ở 2023.
Nếu tự lo chỗ ở, người thuê không phải trả tiền thuê trong thời gian phá dỡ và xây lại. Khoảng thời gian này không tính vào thời hạn thuê theo khoản 2 Điều 141 Luật Nhà ở 2023.
Các trường hợp tác động đến chỗ ở có thể phân biệt như sau:
| Trường hợp | Chỗ ở trong thời gian thực hiện | Quyền tiếp tục thuê |
|---|---|---|
| Bảo trì, cải tạo phải chuyển đi | Các bên thỏa thuận chỗ ở tạm | Được tiếp tục thuê sau khi hoàn thành |
| Phá dỡ để xây lại khi còn hạn thuê | Chủ nhà bố trí, trừ thỏa thuận tự lo | Được thuê tiếp nếu còn nhu cầu |
| Thế chấp căn nhà | Việc thế chấp không mặc nhiên buộc chuyển đi | Tiếp tục thuê, trừ ngoại lệ luật định hoặc thỏa thuận |
Khi nào chủ nhà được lấy lại nhà hoặc chấm dứt hợp đồng?
Chủ nhà có quyền yêu cầu trả nhà khi hết hạn thuê. Với quan hệ cho thuê thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền chấm dứt hợp đồng phải được xem xét cùng nghĩa vụ bảo đảm sử dụng ổn định cho người thuê.
Nếu hợp đồng không quy định thời hạn, bên cho thuê chỉ được lấy lại nhà sau khi thông báo trước 06 tháng theo điểm e khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các căn cứ chấm dứt như sử dụng sai mục đích, cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng hoặc tự sửa chữa, cho thuê lại không đúng thỏa thuận. Hành vi chậm thanh toán từ 03 tháng trở lên mà không được chủ nhà đồng ý cũng là căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt khi người thuê thực hiện đúng nghĩa vụ. Nếu người thuê vi phạm, thời hạn thông báo trước là 30 ngày, trừ thỏa thuận khác, theo điểm g khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Câu hỏi thường gặp
Người thuê gây hỏng nhà có phải sửa không?
Bên cho thuê được yêu cầu người thuê bồi thường hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của người thuê gây ra theo điểm d khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Chủ nhà không sửa chữa gây thiệt hại thì sao?
Bên cho thuê phải bồi thường nếu không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho người thuê theo điểm e khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có thể kết luận về việc tặng cho căn nhà đang có người thuê không?
Các điều khoản nêu trong bài chưa đủ để kết luận điều kiện tặng cho hoặc thời điểm xác lập quyền sở hữu. Nếu dự định chuyển nhà cho con, bạn có thể tham khảo bài thủ tục tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con để tìm hiểu riêng về giao dịch dự kiến.
Có nên tách hồ sơ thuê và hồ sơ giấy chứng nhận không?
Bạn nên sắp xếp riêng để dễ kiểm tra thỏa thuận thuê và thông tin tài sản. Nếu cần tìm hiểu thêm về giấy tờ, có thể đọc bài cấp đổi sổ đỏ mới mất bao nhiêu tiền và hướng dẫn sang tên sổ đỏ online.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 132, Điều 141, Điều 182
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-VPQH 2025) (còn hiệu lực): Điều 18, Điều 19
Luật Sư 11 hỗ trợ tư vấn nhà ở đang cho thuê
Luật Sư 11 hỗ trợ rà soát hợp đồng, thông báo sửa chữa, thế chấp và yêu cầu trả nhà. Khi có bất đồng liên quan đến nhà ở đang cho thuê hoặc tranh chấp đất đai kèm theo, bạn có thể liên hệ để được tư vấn trên cơ sở giấy tờ và tình tiết cụ thể.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 30/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
