Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và phổ biến nhất tại Việt Nam. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, nhiều quy định về giải quyết tranh chấp đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Bài viết này của Luật Sư 11 sẽ nêu rõ trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình trước, trong và sau khi xảy ra tranh chấp.
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được xác định là sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa từ hai bên trở lên trong phạm vi quan hệ đất đai.
Trong hệ thống pháp luật đất đai, hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai được xem là một công cụ quản lý nhà nước quan trọng. Về bản chất, đây là quá trình xử lý mâu thuẫn, xung đột phát sinh trong cộng đồng dân cư và các tổ chức; từ đó, cơ quan có thẩm quyền có thể phục hồi các quyền lợi bị tổn hại và áp dụng trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm.
Nói cách khác, giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tháo gỡ bất đồng giữa các bên liên quan, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể trong quan hệ đất đai trên cơ sở quy định của pháp luật.
2. Quy trình thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên chủ động tự hòa giải trước khi nhờ đến cơ quan chức năng. Hòa giải ở cơ sở do tổ hòa giải tại thôn, tổ dân phố thực hiện theo Luật Hòa giải ở cơ sở, không bắt buộc và không phải điều kiện để khởi kiện. Trong khi đó, hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, là thủ tục bắt buộc trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án:
2.1 Hòa giải tại UBND
Theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện lần lượt các công việc sau:
- Thông báo thụ lý: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đơn, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) về việc thụ lý. Trường hợp không thụ lý, cần nêu rõ lý do bằng văn bản.
- Thẩm tra, xác minh: UBND cấp xã tiến hành điều tra nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập toàn bộ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và thực trạng sử dụng thửa đất từ các bên.
- Thành lập Hội đồng hòa giải: UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Tùy từng trường hợp, có thể mời thêm người đại diện cộng đồng dân cư, người có uy tín trong dòng họ, người có trình độ pháp lý, già làng, chức sắc tôn giáo, công chức Tư pháp – hộ tịch, đại diện các tổ chức đoàn thể cấp xã hoặc cá nhân, tổ chức liên quan.
- Tổ chức phiên hòa giải: Cuộc họp hòa giải phải có mặt đầy đủ các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu một bên vắng mặt đến lần thứ hai, việc hòa giải được coi là không thành.
Lập biên bản: Kết quả hòa giải phải được ghi nhận trong biên bản, bao gồm: thời gian, địa điểm, thành phần tham dự, tóm tắt nội dung tranh chấp, ý kiến của Hội đồng, các nội dung đã và chưa thống nhất. Biên bản phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên, đóng dấu UBND cấp xã và được gửi đến tất cả các bên liên quan.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu có bên có ý kiến bổ sung bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại phiên hòa giải để xem xét và lập biên bản kết quả mới.
Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo.
Tranh chấp ranh giới là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất. Nếu bạn đang bị lấn ranh, bít lối đi mà hòa giải tại Xã không thành, hãy liên hệ Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai của Luật Sư 11 để được hỗ trợ đánh giá chứng cứ trước khi nộp đơn khởi kiện.
2.2 Hòa giải tại Tòa án
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc hòa giải tại Tòa án được thực hiện theo quy trình của Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án và Bộ luật Tố tụng dân sự. Riêng đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, hòa giải thương mại được thực hiện theo pháp luật chuyên ngành về hòa giải thương mại.
3. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất mà một hoặc các bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm các loại sổ đỏ, sổ hồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất…) hoặc có giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, cũng như tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, đều thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
- Đối với các tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên có thể lựa chọn giải quyết tại TAND theo pháp luật tố tụng dân sự hoặc tại Trọng tài thương mại Việt Nam theo pháp luật về trọng tài thương mại.
- Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định đối với trường hợp tranh chấp đất không có giấy tờ theo Điều 137, các bên có quyền lựa chọn một trong hai hướng giải quyết: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại TAND có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng dân sự.
Quá trình khởi kiện tại Tòa án được thực hiện theo các bước:
- Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại TAND có thẩm quyền
- Bước 2: Tòa án phân công thẩm phán xem xét và kiểm tra điều kiện thụ lý đơn
- Bước 3: Thụ lý vụ án, thông báo nộp tạm ứng án phí
- Bước 4: Tòa án tiến hành kiểm tra về việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải trong giai đoạn chuẩn bị xét xử
- Bước 5: Hoàn thiện hồ sơ, chuẩn bị xét xử
- Bước 6: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm công khai
4. Quy trình giải quyết theo thủ tục hành chính
Lưu ý quan trọng: Từ ngày 01/07/2025, theo quy định phân định chính quyền địa phương 2 cấp tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính (đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư) đã được chuyển giao trực tiếp từ cấp Huyện xuống cho Chủ tịch UBND cấp Xã.
Trong trường hợp các bên nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền, quy trình hành chính được thực hiện như sau:
4.1 Trách nhiệm của Chủ tịch UBND có thẩm quyền
Sau khi nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền thực hiện:
- Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) và UBND cấp xã nơi có đất về việc thụ lý. Nếu không thụ lý, phải thông báo lý do bằng văn bản.
- Giao cơ quan tham mưu chủ trì thẩm tra, xác minh vụ việc; tổ chức hòa giải giữa các bên; tổ chức cuộc họp liên ngành tư vấn giải quyết (nếu cần);
Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai phải bao gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên và người liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất; biên bản họp liên ngành (nếu có); biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết.
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, dữ liệu viễn thám các thời kỳ liên quan và các chứng cứ tài liệu khác.
- Báo cáo đề xuất kèm dự thảo quyết định giải quyết hoặc quyết định công nhận hòa giải thành.
Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, đồng thời gửi đến tất cả các bên và cá nhân, tổ chức có quyền lợi liên quan.
4.2 Thời gian giải quyết
Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính như sau:
- Thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã : Không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn.
- Thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý đơn.
- Đối với các địa bàn vùng núi, biên giới, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn: thời hạn trên được gia hạn thêm 10 ngày theo quy định tại Mục I Phần VIII Phục lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
4.3 Thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh
Đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết. Nếu các bên không khiếu nại hoặc không khởi kiện trong 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, quyết định đó có hiệu lực thi hành.
Trong trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết, các bên có quyền lựa chọn một trong hai phương thức bảo vệ quyền lợi của mình trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định:
- Khởi kiện tại TAND theo pháp luật tố tụng hành chính
- Khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (quyết định của Bộ trưởng có hiệu lực thi hành).
Lưu ý: Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau 30 ngày từ ngày có hiệu lực mà bên nào không thực hiện, Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất sẽ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực thi.
4.4 Sơ đồ trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Dưới đây là sơ đồ trực quan hóa toàn bộ quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ giai đoạn hòa giải đến giai đoạn tố tụng, giúp người đọc nắm bắt nhanh các bước cần thực hiện:
Giải quyết tranh chấp đất đai là quá trình đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Người dân nên chủ động tìm hiểu pháp luật, thu thập đầy đủ chứng cứ và tìm đến sự hỗ trợ của luật sư chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn đầu. Luật sư Nguyễn Thành Huân cùng đội ngũ Luật Sư 11 luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, từ tư vấn pháp lý ban đầu đến đại diện tố tụng tại Tòa án.
