Hàng xóm xây nhà lấn phần đất sử dụng chung: cách xử lý hiệu quả theo luật, quy trình, hồ sơ – tư vấn bởi luật sư Nguyễn Thành Huân, Luật sư 11.
Khi hàng xóm xây nhà lấn phần đất sử dụng chung, ranh giới không gian sống bị xâm phạm, quan hệ láng giềng căng thẳng và rủi ro pháp lý tăng cao. Tình huống này thường bắt nguồn từ ranh giới chưa rõ, giấy phép xây dựng thiếu/không đúng, hoặc hành vi cố tình “cơi nới”. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ căn cứ pháp lý cập nhật, quy trình xử lý từng bước, lưu ý thu thập chứng cứ và mẹo thương lượng thực tế để bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Theo luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc công ty Luật sư 11, điều quan trọng là hành động kịp thời, dựa trên hồ sơ rõ ràng, và ưu tiên hòa giải văn minh trước khi khởi kiện hay yêu cầu cưỡng chế.
1) Hàng xóm lấn phần đất sử dụng chung: Dấu hiệu nhận diện và hệ lụy thường gặp
Dấu hiệu dễ thấy nhất là kết cấu công trình (tường, mái đua, ban công, ô văng, móng…) vượt quá ranh giới hoặc chiếm dụng lối đi/chỗ để xe/hàng lang/chân cầu thang thuộc phần dùng chung theo hiện trạng hoặc theo giấy tờ. Đôi khi sự “lấn” diễn ra trên không (mái, tầng lửng vươn sang), dưới đất (móng, hố ga) hoặc chiếm khoảng lùi kỹ thuật. Nhiều trường hợp chỉ phát hiện khi đo đạc hiện trạng hoặc khi thi công gây nứt, thấm, rung. Với hàng xóm xây nhà lấn phần đất sử dụng chung, tác động tiêu cực gồm: giảm diện tích hữu ích, cản trở thoát hiểm – thoát nước – thông gió – chiếu sáng, tăng nguy cơ mất an toàn kết cấu, giảm giá trị tài sản khi chuyển nhượng, và phát sinh mâu thuẫn kéo dài.
Theo kinh nghiệm thực tiễn của Luật sư 11, việc “để lâu” khiến tranh chấp phức tạp hơn vì công trình hoàn thiện, chi phí tháo dỡ lớn, chính quyền phải xác minh nhiều lớp giấy tờ (giấy phép, bản vẽ, nhật ký thi công, biên bản mốc giới cũ…). Vì vậy, nên kiểm tra mốc giới sớm (trích lục bản đồ địa chính, đo đạc có chứng nhận), chụp ảnh – quay video từ đầu giai đoạn thi công, và lưu lời chứng của hàng xóm/ban quản trị/khu phố. Định hướng giải quyết khôn ngoan là đi từ thấp đến cao: trao đổi – lập biên bản, đề nghị dừng thi công, hòa giải tại cơ sở/cấp xã, sau đó mới tính đến xử phạt, cưỡng chế, khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại khi cần.
2) Căn cứ pháp lý hiện hành bạn cần nắm
Thứ nhất, về ranh giới bất động sản: Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới tồn tại ổn định ≥30 năm; chủ sở hữu chỉ được xây dựng, dựng mốc, trồng cây, làm tường ngăn trên phần đất của mình; tường/mốc chung phải tôn trọng, không được lấn, chiếm, thay đổi trái ý chí bên kia. Đây là căn cứ cốt lõi khi đánh giá hành vi lấn chiếm. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Thứ hai, về giấy phép xây dựng: Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung) yêu cầu công trình phải có giấy phép (trừ trường hợp được miễn) và thi công đúng giấy phép, đúng quy hoạch, chỉ giới, cốt cao độ. Thi công sai phép, không phép hoặc sai chỉ giới có thể bị đình chỉ, phạt tiền và buộc khôi phục hiện trạng. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT+1
Thứ ba, về xử phạt hành chính:
- Lĩnh vực xây dựng: Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt khi “cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc khu vực công cộng/khu vực sử dụng chung”; với nhà ở riêng lẻ mức phạt có thể từ 80–100 triệu đồng, kèm biện pháp khắc phục buộc tháo dỡ phần vi phạm. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
- Lĩnh vực đất đai: Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt hành vi lấn, chiếm đất; ngoài phạt tiền còn có biện pháp buộc khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại đất. Văn Bản Chính Phủ
Thứ tư, về hòa giải và thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn (trừ địa bàn đặc thù); biên bản hòa giải là tài liệu quan trọng khi chuyển cấp hoặc khởi kiện. xaydungchinhsach.chinhphu.vn
Ghi chú hiệu lực: Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 01/8/2024 (một số điều hiệu lực từ 01/4/2024). THƯ VIỆN PHÁP LUẬT+2LuatVietnam+2
3) Quy trình xử lý từng bước (khuyến nghị thực chiến)
Bước 1 – Ghi nhận và “đóng băng” hiện trạng:
Ghi hình, chụp ảnh từ nhiều góc độ; lưu nhật ký ngày/giờ; mời tổ dân phố/ban quản trị/khu phố chứng kiến; tránh tự ý phá dỡ để không phát sinh trách nhiệm bồi thường. Song song, đặt lịch làm việc với bên thi công/chủ nhà để trao đổi.
Bước 2 – Đo đạc, kiểm mốc và rà soát hồ sơ:
Xin trích lục bản đồ địa chính; đề nghị đo đạc hiện trạng có chứng nhận của đơn vị đo đạc hoặc Văn phòng đăng ký đất đai; so sánh với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ xin phép xây dựng, bản vẽ hoàn công (nếu có). Đây là nền tảng kỹ thuật chứng minh phần lấn chiếm.
Bước 3 – Làm việc thiện chí, lập biên bản và thông báo dừng vi phạm:
Gửi văn bản yêu cầu dừng thi công phần vi phạm, nêu rõ căn cứ pháp lý và hiện trạng; đề nghị hai bên ký biên bản ghi nhận. Theo Luật sư 11, văn phong nên trung tính, tránh xúc phạm; đề xuất phương án khắc phục (cắt giật mái/ban công, thu hồi móng, chỉnh chỉ giới).
Bước 4 – Yêu cầu chính quyền can thiệp:
- Hòa giải tại UBND cấp xã: Nộp đơn kèm chứng cứ; thời hạn giải quyết thường không quá 30 ngày, kết quả lập thành biên bản (thành/không thành). Biên bản là điều kiện, tài liệu quan trọng khi chuyển sang cấp có thẩm quyền cao hơn. xaydungchinhsach.chinhphu.vn+1
- Đề nghị Thanh tra xây dựng/UBND phường – quận kiểm tra: Nếu có dấu hiệu xây sai phép/không phép/sai chỉ giới, đề nghị lập biên bản, đình chỉ thi công, xử phạt và buộc khắc phục theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
- Xử phạt hành vi lấn, chiếm đất: Trường hợp chiếm đất công/đất chung, đề nghị áp dụng Nghị định 91/2019/NĐ-CP và biện pháp khôi phục tình trạng ban đầu. Văn Bản Chính Phủ
Bước 5 – Khởi kiện/bảo vệ quyền lợi tại Tòa án (khi cần):
Nếu hòa giải không thành hoặc bên kia không chấp hành quyết định xử phạt/khắc phục, khởi kiện yêu cầu: chấm dứt hành vi xâm phạm; buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm; khôi phục mốc giới; bồi thường thiệt hại (nứt, thấm, mất giá trị). Tài liệu mấu chốt: GCNQSDĐ, hồ sơ đo đạc, ảnh – video, biên bản làm việc, biên bản hòa giải, biên bản xử phạt.
Mẹo chiến lược: Ưu tiên giải pháp “win–win” (điều chỉnh kiến trúc, bồi hoàn diện tích tương đương, thỏa thuận sử dụng chung có bồi thường) trước khi dùng biện pháp cứng. “Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh” như Luật sư 11 có thể đại diện đàm phán/soạn thảo cam kết, giúp tiết kiệm chi phí – thời gian.
4) FAQ – Câu hỏi thường gặp về hàng xóm lấn phần đất dùng chung
1. Tôi cần chuẩn bị hồ sơ gì khi làm việc với UBND xã hoặc Thanh tra xây dựng?
Bạn nên chuẩn bị: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao chứng thực); (ii) Trích lục/bản đồ địa chính; (iii) Ảnh, video hiện trạng thể hiện phần nghi lấn; (iv) Bản vẽ xin phép xây dựng/bản vẽ thi công (nếu thu thập được); (v) Biên bản làm việc/trao đổi giữa hai bên; (vi) Tờ trình/đơn yêu cầu hòa giải/đề nghị kiểm tra xử lý. Nên đính kèm sơ đồ phác thảo vị trí, kích thước phần “vượt chỉ giới”. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp chứng minh rõ hàng xóm xây nhà lấn phần đất sử dụng chung, rút ngắn thời gian xác minh và nâng tỷ lệ yêu cầu khôi phục hiện trạng được chấp thuận.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
2. Thời hạn hòa giải tại UBND xã là bao lâu? Hòa giải không thành thì làm gì?
Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn; biên bản hòa giải là tài liệu quan trọng khi chuyển cấp hoặc khởi kiện. Nếu không thành, bạn có thể: (i) Đề nghị Thanh tra xây dựng/UBND xử phạt và buộc tháo dỡ phần vi phạm; (ii) Khởi kiện yêu cầu chấm dứt xâm phạm, buộc khôi phục mốc giới và bồi thường thiệt hại. Khi khởi kiện, đừng quên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu bên kia tiếp tục thi công, để tránh “sự đã rồi” khó khắc phục. xaydungchinhsach.chinhphu.vn+1
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3. Phần mái đua/ban công lấn sang không gian chung có bị xử phạt và buộc tháo dỡ không?
Có. Hành vi “cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm khu vực sử dụng chung” là vi phạm trật tự xây dựng; cơ quan có thẩm quyền có thể đình chỉ thi công, phạt tiền (với nhà ở riêng lẻ có thể từ 80–100 triệu đồng) và buộc khắc phục hậu quả như tháo dỡ phần vi phạm. Đồng thời, nếu chiếm đất công/đất chung, có thể bị xử phạt theo lĩnh vực đất đai và buộc khôi phục hiện trạng. Trường hợp gây nứt, thấm, mất an toàn, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định dân sự. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT+1
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
5) Kết luận và liên hệ hỗ trợ
Tranh chấp do hàng xóm xây nhà lấn phần đất sử dụng chung cần được xử lý sớm, dựa trên hồ sơ – ranh giới rõ ràng, và theo đúng quy trình: đo đạc – thương lượng – hòa giải cấp xã – xử phạt/khắc phục – khởi kiện khi cần. Nắm chắc căn cứ pháp lý (ranh giới theo BLDS 2015; giấy phép, chỉ giới theo Luật Xây dựng; xử phạt theo Nghị định 16/2022 và 91/2019; hòa giải theo Luật Đất đai 2024) sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hiệu quả. Nếu cần đại diện làm việc/đàm phán/khởi kiện, Luật sư 11 và luật sư Nguyễn Thành Huân luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn với giải pháp nhanh gọn, đúng luật và thực tế. Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
