Nội dung phải có trong hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có nhiều loại, đối với mỗi loại pháp luật lại có yêu cầu về mặt nội dung khác nhau.
1. Đối với Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
Các nội dung phải có bao gồm:
– Tên, địa chỉ của các bên;
– Các thông tin về bất động sản;
– Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Phương thức và thời hạn thanh toán;
– Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
– Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
– Bảo hành;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phạt vi phạm hợp đồng;
– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
– Phương thức giải quyết tranh chấp;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Các nội dung phải có bao gồm:
– Tên, địa chỉ của các bên;
– Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Phương thức và thời hạn thanh toán;
– Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phạt vi phạm hợp đồng;
– Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
– Phương thức giải quyết tranh chấp;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
3. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Các nội dung phải có bao gồm:
– Tên, địa chỉ của các bên;
– Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
– Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
– Giá chuyển nhượng;
– Phương thức và thời hạn thanh toán;
– Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phạt vi phạm hợp đồng;
– Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
– Phương thức giải quyết tranh chấp;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
4. Đối với Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
– Tên, địa chỉ của các bên;
– Đối tượng và nội dung dịch vụ;
– Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
– Thời hạn thực hiện dịch vụ;
– Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
– Phương thức và thời hạn thanh toán;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Phương thức giải quyết tranh chấp;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, đối với từng loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có những nội dung chính kể trên. Tuy nhiên, câu hỏi đăt ra là nếu không đảm bảo các nội dung trên thì Hợp đồng có bị vô hiệu hay không thì chưa có quy định. Nếu dựa vào quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc không quy định đầy đủ nội dung theo quy định trên không làm cho Hợp đồng bị vô hiệu.
Ngoài ra, theo quan điểm của tác giả quy định trên còn bất cập khi quy định Phạt vi phạm là quy định phải có trong Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Điều này hoàn toàn đi ngược lại với việc tự do thỏa thuận về phạt vi phạm và hơn thế nữa đây là bất lợi cho bên yếu thế trong hợp đồng. Thông thường doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là bên soạn thảo hợp đồng, có hiểu biết cao hơn, có thể cài cắm, đưa các điều khoản gây bất lợi, khiến bên còn lại dễ vi phạm hợp đồng. Trong khi đó, bên vi phạm thường là cá nhân, ít hiểu biết phải chịu thêm một khoản phạt là điều hoàn toàn thiệt thòi. Do đó, nên có sự điều chỉnh để bảo vệ lợi ích của bên yếu thế.
Xem thêm: Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
