Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng leo thang, nhu cầu “săn” đất rẻ, mua nhanh ngày càng lớn. Nhiều mảnh đất, căn nhà đang vướng tranh chấp được rao bán thấp hơn thị trường 20-30 %, thậm chí một nửa. Không ít người vì ham rẻ, vội vàng xuống tiền mà bỏ qua bước thẩm định pháp lý, để rồi phải đối mặt với những hậu quả nặng nề. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện rủi ro và hệ lụy pháp lý khi cố tình chuyển nhượng nhà đất đang có tranh chấp, đồng thời gợi ý các biện pháp phòng ngừa thiết thực.
1. Tranh chấp nhà đất là gì và được thể hiện ở đâu?
Tranh chấp nhà, đất được hiểu là mâu thuẫn về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc về ranh giới, tài sản gắn liền với đất giữa hai hay nhiều chủ thể. Tại Việt Nam, khi phát sinh tranh chấp, đương sự có thể nộp đơn đến UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Thủ tục nhận đơn thường được ghi nhận trên sổ tiếp nhận của cơ quan nhà nước và thông tin này được cập nhật vào hồ sơ địa chính. Vì vậy, một bất động sản đang “dính” tranh chấp thường bị treo sổ, bị ghi chú trong trang 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hoặc bị văn phòng công chứng từ chối giao dịch.
2. Vì sao vẫn xuất hiện giao dịch dù đất đang tranh chấp?
Thực tế, vẫn có các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng được lập và thậm chí đã công chứng, như:
- Hai bên “lách luật” bằng cách viết giấy tay, hứa hẹn sẽ hoàn tất công chứng sau khi tranh chấp chấm dứt.
- Chủ đất che giấu thông tin tranh chấp, cố tình dùng sổ đỏ photo không ghi chú để thuyết phục người mua.
- Lợi dụng kẽ hở khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ chưa kịp cập nhật tình trạng tranh chấp lên hệ thống.
Việc sang nhượng trong các tình huống nêu trên tiềm ẩn rủi ro rất lớn, vì luật pháp Việt Nam quy định bất động sản đang tranh chấp là đối tượng bị hạn chế giao dịch.
3. Hậu quả pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng
3.1 Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 117 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật sẽ vô hiệu. Điều 45 Luật Đất đai 2024 nêu rõ điều kiện để chuyển nhượng là “không có tranh chấp”. Do đó, khi Tòa án xác định thửa đất đang bị tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị tuyên vô hiệu toàn bộ.
3.2 Quyền sử dụng đất không được công nhận
Một hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên. Người mua không đủ cơ sở để đăng ký biến động sang tên. Cơ quan đăng ký đất đai từ chối cấp sổ mới, ngân hàng từ chối nhận thế chấp, đồng thời người mua mất luôn quyền chuyển nhượng, tặng cho hay xây dựng trên đất.
3.3 Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, khi giao dịch vô hiệu thì các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận. Nghĩa là người mua phải trả lại đất, chủ cũ trả lại tiền. Vấn đề nảy sinh khi đất đã bị xây nhà, trồng cây, cải tạo hạ tầng; khi đó phải định giá lại, phát sinh tranh cãi và kéo dài thủ tục.
3.4 Bồi thường thiệt hại
Nếu một bên biết rõ đất có tranh chấp nhưng vẫn che giấu thông tin, hành vi này có thể bị coi là lỗi cố ý dẫn tới trách nhiệm bồi thường theo Điều 12 Luật Dân sự. Thiệt hại gồm: chi phí đi lại, chi phí luật sư, lãi suất tiền vay để mua đất, khoản lợi nhuận bị mất do không khai thác được đất…
3.5 Nguy cơ bị xử lý hình sự
Trong trường hợp bên bán có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tiền đặt cọc, tiền mua nhà đất, cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS 2015, sửa đổi 2017) với khung hình phạt có thể đến tù chung thân, phạt tiền 500 triệu đồng. Nếu làm giả giấy tờ đất hoặc chữ ký công chứng, có thể bị truy tố về Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức (Điều 341 BLHS).
4. Rủi ro tài chính cho người mua
4.1 Gánh nợ thuế, phí, nợ xấu gắn với tài sản
Khoản 1 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTP cho phép công chứng viên được quyền từ chối khi phát hiện đất tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án. Tuy nhiên, nếu việc kê biên chưa cập nhật, người mua vẫn có thể ký hợp đồng và sẽ phải đứng mũi chịu sào với các khoản nợ thuế, tiền sử dụng đất, nợ ngân hàng thế chấp chưa giải chấp.
4.2 Tốn kém chi phí kiện tụng
Một vụ tranh chấp đất đai có thể kéo dài 2-3 năm, thậm chí 5-7 năm với nhiều cấp xét xử, chi phí luật sư, giám định, định giá tài sản tăng theo. Lao đao hơn, người mua vẫn phải trả lãi vay ngân hàng trong thời gian “đắp chiếu” tài sản.
4.3 Mất cơ hội kinh doanh
Nếu dự định xây nhà xưởng, chia lô bán nền, cho thuê… người mua sẽ bỏ lỡ “thời điểm vàng” do bị đình chỉ thi công hoặc không được cấp phép. Khoản lợi nhuận kỳ vọng có thể bốc hơi hàng tỷ đồng.
5. Chế tài hành chính mới – cần đặc biệt lưu ý
Theo Nghị định 04/2024/NĐ-CP (hiệu lực 04/10/2024) sửa đổi Nghị định 91/2019/NĐ-CP, phạt tiền 30-50 triệu đồng đối với cá nhân (gấp đôi với tổ chức) về hành vi “chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ đang có tranh chấp”. Ngay cả khi chưa bị truy tố hình sự, các bên vẫn chịu đòn “kép”: mất tiền phạt và bị hủy giao dịch.
6. Bài học thực tế – những vụ việc đáng chú ý
6.1 Vụ “đất vàng” quận 9, TP.HCM
Năm 2022, ông A mua lô đất 1.200 m² từ bà B với giá 35 tỷ đồng. Sau khi đặt cọc 5 tỷ, ông A phát hiện đất nằm trong vụ kiện thừa kế giữa bà B và ba người em ruột, hồ sơ đã thụ lý tại TAND TP Thủ Đức. Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, bà B phải trả lại cọc và bồi thường hơn 700 triệu chi phí phát sinh, song không có khả năng thanh toán vì đã tiêu hết tiền. Ông A khởi kiện tiếp nhưng thủ tục thi hành án kéo dài, nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”.
6.2 Vụ chuyển nhượng đất đồi Phú Yên
Gia đình ông C bán 5 ha đất trồng rừng cho công ty X để thực hiện dự án du lịch. Sau khi công ty X đổ hàng chục tỷ đồng san lấp mặt bằng thì con trai ông C khởi kiện, cho rằng mẹ ông C (đã mất) mới là đồng chủ sở hữu, việc bán đất chưa được sự đồng ý của toàn bộ đồng thừa kế. TAND cấp cao hủy giao dịch, buộc công ty X trả lại đất “nguyên trạng”. Tổn thất tài chính của nhà đầu tư coi như “chìm xuồng”.
7. Tại sao vẫn có người liều mua?
- Giá rẻ: giảm 20-50 % so với khu vực, hấp dẫn giới đầu cơ.
- Niềm tin “sẽ thắng kiện”: một số luật sư cam kết thắng, hứa hẹn “bao sổ”.
- Thiếu hiểu biết pháp luật hoặc chủ quan “xã hội đen đứng sau lo hết”.
Tuy nhiên, xác suất thắng kiện phụ thuộc hồ sơ, chứng cứ; chi phí theo đuổi vụ án và thời gian thủ tục hành chính, tư pháp là biến số khó lường.
8. Cách phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà đất
8.1 Kiểm tra cơ sở dữ liệu đất đai
- Nộp đơn tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất.
- Yêu cầu in trích lục bản đồ địa chính có xác nhận tình trạng không tranh chấp, không bị kê biên.
8.2 Xem kỹ trang 3 của GCN QSDĐ
Nếu có ghi chú “đang tranh chấp”, “bị kê biên”, “thế chấp”, “quy hoạch chi tiết…” phải dừng ngay.
8.3 Tìm hiểu lịch sử độc lập
- Hỏi người dân xung quanh, trưởng thôn, tổ trưởng dân phố.
- Tra cứu thông tin thửa đất trên cổng thông tin quy hoạch, bảng giá đất, sổ bộ thuế.
8.4 Kiểm tra nhân thân người bán
- Đối chiếu CMND/CCCD bản gốc, hộ khẩu, giấy tờ kết hôn/ly hôn.
- Nếu là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng thừa kế, cần đủ chữ ký tất cả đồng chủ sở hữu.
8.5 Tận dụng dịch vụ luật sư, công chứng uy tín
- Luật sư thay mặt thẩm tra hồ sơ, soạn thảo điều khoản bồi thường nếu phát sinh tranh chấp.
- Công chứng viên có quyền yêu cầu bổ sung giấy tờ; nếu phát hiện tranh chấp sẽ từ chối giao dịch, nhờ vậy hạn chế rủi ro.
8.6 Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp công chứng, bảo hiểm rủi ro quyền sở hữu (title insurance)
Sản phẩm này đã phổ biến ở nhiều nước, tại Việt Nam đang được một số ngân hàng và công ty bảo hiểm thử nghiệm. Phí chỉ 0,1-0,3 % giá trị tài sản nhưng giúp bồi hoàn khi giao dịch bị vô hiệu do lỗi pháp lý tiềm ẩn.
9. Lời khuyên cho người bán tài sản đang tranh chấp
- Chỉ nên giao dịch sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực, hoặc sau khi hòa giải thành tại UBND cấp huyện và hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.
- Công khai tình trạng với người mua, cam kết bồi thường nếu phát sinh khiếu kiện mới.
- Sử dụng hợp đồng đặt cọc kèm điều khoản “điều kiện hủy cọc” rõ ràng để tránh tranh chấp kép.
10. Kết luận
“Nhà đất có tranh chấp nhưng vẫn sang nhượng, hậu quả gì” không chỉ là câu hỏi mang tính cảnh báo, mà còn là thực tế nhãn tiền đã khiến nhiều người lâm vào cảnh “tiền mất tật mang”. Hợp đồng vô hiệu, mất quyền sử dụng đất, gánh chi phí kiện tụng, bị xử phạt hành chính, nguy cơ hình sự – tất cả đang chờ những ai coi thường quy định pháp luật. Do đó, trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng nào, hãy nhớ đầu tư thời gian, tiền bạc cho khâu thẩm định pháp lý. Đừng vì mức giá hấp dẫn trước mắt mà đánh đổi tài sản và cuộc sống tương lai.
