Giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không?
Trong bối cảnh pháp luật và quản lý đất đai hiện nay, vấn đề thu hồi đất luôn thu hút sự quan tâm lớn từ phía người dân. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi, điều khiến nhiều người băn khoăn nhất là liệu có thể thương lượng giá bồi thường hay không. Bài viết này sẽ làm rõ thực trạng pháp lý, cơ sở tính giá bồi thường, cũng như phân tích các quy định mới về bồi thường và tái định cư. Đồng thời, bài viết cũng sẽ so sánh một số thông lệ quốc tế để thấy bức tranh tổng thể, qua đó khẳng định giá bồi thường đất bị thu hồi không thể thương lượng ở Việt Nam, dù có nhiều mô hình khác trên thế giới áp dụng việc thương lượng.
1. Bối cảnh pháp lý về việc thu hồi đất và bồi thường
Ở Việt Nam, hệ thống pháp luật quy định rõ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu khác nhau. Theo quy định của Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người dân chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu tuyệt đối. Chính vì vậy, khi Nhà nước đứng ra thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội, nguyên tắc bồi thường được quán triệt theo quy định pháp luật.
Luật Đất đai và các văn bản quy phạm liên quan (bao gồm Luật Đất đai năm 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/8/2024, cùng những nghị định, thông tư liên quan) thiết lập một khung pháp lý khá chặt chẽ cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong đó, một nội dung then chốt là giá đất cụ thể được ấn định làm cơ sở tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khác với những giao dịch dân sự thuần túy, việc thu hồi đất bởi Nhà nước không dựa chủ yếu vào thoả thuận giá giữa hai bên, mà tuân theo quy tắc do pháp luật ấn định.
2. Quy trình xác định giá bồi thường: Bắt buộc, không có mặc cả
Theo quy định hiện hành, giá bồi thường được tính dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ, hoặc giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định trong trường hợp cần xác định chi tiết. Nhà nước đưa ra khung giá đất công khai, sau đó tiến hành thẩm định, đối chiếu với hiện trạng, mục đích sử dụng đất, vị trí, mức độ phát triển hạ tầng… để đưa ra mức giá áp dụng.
2.1. Căn cứ pháp lý
- Điều 98 và các điều khoản khác của Luật Đất đai 2024 (dự kiến quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) thể hiện nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo “công bằng” và “theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định”.
- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định chi tiết về phương án bồi thường, quy trình lấy ý kiến người dân, cũng như cách thức xác định giá đất. Trong toàn bộ quy trình này, việc “đàm phán giá” không được đề cập như một chế định pháp lý.
2.2. Khác biệt với giao dịch dân sự mua bán đất
Trong giao dịch dân sự thông thường, một miếng đất có thể được mua bán, chuyển nhượng dựa trên sự thoả thuận giá giữa hai bên. Tuy nhiên, khi “mua đất” trong bối cảnh Nhà nước thu hồi vì mục đích công, nguyên tắc chủ yếu là bồi thường dựa trên tiêu chí “phục vụ mục tiêu chung”, người sử dụng đất buộc phải thu xếp bàn giao mặt bằng. Sự tự nguyện ở đây hầu như không đặt ra, nên việc mặc cả, thương lượng giá với Nhà nước cũng không diễn ra.
3. Thực tế so sánh với một số mô hình quốc tế về bồi thường
3.1. Mô hình thương lượng: Phổ biến tại nhiều quốc gia khác
Trong nhiều quốc gia áp dụng cơ chế “trưng mua đất” (eminent domain hoặc compulsory purchase) giống Việt Nam, vẫn tồn tại một quy trình đàm phán giá giữa cơ quan chính quyền (hoặc chủ dự án được ủy quyền) với người sở hữu đất. Trong các trường hợp này, chính quyền đưa ra “offer” (đề xuất giá) dựa trên mức định giá đất, song người sở hữu có quyền thương lượng để đẩy giá bồi thường lên cao hơn. Nếu đàm phán thất bại, hai bên có thể nhờ đến các cơ quan hòa giải hoặc tòa án.
3.2. Lý do tại sao ở Việt Nam không thể thương lượng
Mặc dù tham chiếu mô hình quốc tế cho thấy nhiều nơi vẫn cho phép đàm phán về giá, ở Việt Nam, quy định về sở hữu đất đai thuộc toàn dân, cộng với việc người sử dụng đất chỉ có “quyền sử dụng”, đã khiến khái niệm “thương lượng giá” gần như không khả thi. Thay vào đó, Nhà nước sử dụng hệ thống giá đất công khai, rồi tính toán trên cơ sở giá đất cụ thể để bồi thường. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đảm bảo tính thống nhất và tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở để tư nhân hoặc cán bộ trục lợi.
4. Giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không?
Một trong những câu hỏi được đặt ra nhiều nhất hiện nay là “[Quy hoạch – đền bù – giải tỏa] Giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không?” Nhiều người mong muốn khi đất bị thu hồi, họ có thể “ép giá” để nhận thêm tiền bồi thường, đặc biệt trong bối cảnh giá thị trường tại khu vực đó đang nhảy vọt. Tuy nhiên, từ các quy định cốt lõi liên quan đến sở hữu đất đai và nguyên tắc thu hồi, ý tưởng thương lượng giá gần như bất khả thi trong cơ chế pháp lý của Việt Nam.
5. Quy định mới từ ngày 1/8/2024: Ảnh hưởng thế nào đến việc thương lượng?
Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn được kỳ vọng cải thiện tính công bằng, minh bạch, song không làm thay đổi nguyên tắc nền tảng: Giá bồi thường vẫn do Nhà nước xác định, không do người dân và cơ quan thu hồi tự thỏa thuận ngang hàng. Nhấn mạnh một số điểm nổi bật trong quy định mới:
- Nâng cao tiêu chí “cụ thể hóa” đối với việc xác định giá đất, đảm bảo giá bồi thường có sự bám sát hơn với giá chuyển nhượng thực tế.
- Cơ chế hỗ trợ tái định cư được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt về hạ tầng phục vụ sinh kế người dân sau di dời.
- Quy định rõ hơn về quy trình lấy ý kiến, công bố phương án bồi thường, giải quyết khiếu nại. Tuy nhiên, cả trong quy trình ấy, “thương lượng” vẫn không được coi là chế tài bắt buộc.
6. Các yếu tố người dân cần quan tâm để đảm bảo quyền lợi
Người dân có thể không thương lượng được về giá, nhưng vẫn nên quan tâm những điểm sau để đảm bảo nhận được mức bồi thường tốt nhất:
6.1. Hiểu rõ căn cứ định giá đất
Nên tìm hiểu cách xác định giá đất cụ thể, mức giá do Hội đồng định giá đưa ra. Nếu có căn cứ cho thấy cơ quan định giá đã áp dụng sai vị trí thửa đất, tham chiếu sai bảng giá hoặc định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực, người dân có quyền khiếu nại hoặc khi cần thiết, khởi kiện hành chính để yêu cầu định giá lại, chứ không phải “thương lượng”.
6.2. Tìm hiểu về các khoản hỗ trợ và tái định cư
Ngoài bồi thường đất, người dân có thể nhận các khoản hỗ trợ như hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển, xây dựng nhà ở… Đặc biệt, nếu đất bị thu hồi là đất ở, thì phương án tái định cư, bố trí quỹ đất hay nhà tái định cư ra sao là vấn đề rất quan trọng. Cần chủ động tìm hiểu hoặc nhờ luật sư tư vấn để không bỏ sót bất kỳ quyền lợi nào.
6.3. Quy trình khiếu nại, tố tụng hành chính
Trong trường hợp người dân cho rằng việc xác định giá bồi thường không hợp lý (quá thấp so với giá thực tế), có thể làm đơn khiếu nại đến cơ quan quản lý cấp trên hoặc khởi kiện ra tòa án hành chính. Đây là cách thức pháp lý chính thống, thay vì đơn thuần “ra giá” và kỳ vọng Nhà nước chấp thuận. Dù không phải là thương lượng, đây vẫn là kênh giúp người dân bảo vệ quyền lợi nếu quá trình xác định giá hoặc lập phương án bồi thường có sai sót.
7. So sánh sang khía cạnh đàm phán thương lượng trong bối cảnh khác
7.1. Quy trình đàm phán ở một số nước
Như đề cập ở phần trên, ở nhiều quốc gia, việc bồi thường khi Nhà nước hoặc tổ chức có thẩm quyền thu hồi đất (trưng mua) bao gồm cả giai đoạn thương lượng chi tiết. Chủ đất được mời đến phiên họp, được trao đổi thoải mái về lý do định giá, có thể đưa ra chứng cứ, dẫn chứng cho thấy giá trị bất động sản cao hơn… Quá trình đàm phán này thường khá linh hoạt và cho phép hai bên tìm được mức giá gần sát giá thị trường.
7.2. Tính không khả thi của thương lượng tại Việt Nam
Với Việt Nam, yếu tố cốt lõi là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Khi Nhà nước thu hồi, địa vị pháp lý của người dân chỉ là người sử dụng đất, không phải chủ đất toàn quyền. Vì vậy, trên nguyên tắc, việc “mặc cả” là không có cơ sở. Thêm vào đó, khung giá đất hoặc giá đất cụ thể đã được ban hành sau quá trình rà soát, thẩm định. Cơ chế giám sát, khiếu nại là cơ chế gián tiếp để đảm bảo tính công bằng, minh bạch, chứ không phải thương lượng theo nghĩa dân sự thông thường.
8. Tại sao nhiều người vẫn nhầm lẫn có thể “thương lượng”?
- Tham chiếu sai bối cảnh nước ngoài: Một số cá nhân thấy thông tin về quy trình đàm phán giá đất trong các vụ trưng mua tại nước khác, rồi áp dụng sai vào Việt Nam.
- Chưa nắm rõ pháp luật về sở hữu đất đai: Nhiều người vẫn tưởng rằng “mình đứng tên sổ đỏ thì là chủ đất”, trong khi thực tế chỉ là quyền sử dụng.
- Thiếu hiểu biết về quy định bồi thường: Một số trường hợp nhầm lẫn giữa khái niệm “khiếu nại, yêu cầu xác định lại giá” với “thương lượng giá”.
9. Giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không?
Tổng hợp tất cả những luận điểm ở trên, có thể kết luận rằng “[Quy hoạch – đền bù – giải tỏa] Giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không?” Câu trả lời ngắn gọn là: Không thể. Trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, giá bồi thường được quyết định bởi Nhà nước trên cơ sở khung giá đất công khai và giá đất cụ thể. Người dân bị thu hồi đất không có quyền thương lượng giá bồi thường như trong các giao dịch dân sự. Thay vào đó, nếu cho rằng giá bồi thường chưa phù hợp, người dân buộc phải sử dụng cơ chế khiếu nại hoặc tố tụng hành chính để bảo vệ quyền lợi.
10. Một số gợi ý để người dân chuẩn bị tốt khi có quyết định thu hồi đất
- Chủ động nắm rõ kế hoạch quy hoạch: Khi có thông tin quy hoạch, phải nhanh chóng cập nhật, tìm hiểu nội dung dự án, phạm vi thu hồi.
- Liên hệ cơ quan chức năng: Nếu chưa hiểu rõ phương án bồi thường, nên liên hệ cơ quan quản lý hoặc đơn vị được ủy quyền thực hiện để được giải đáp.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Luật sư chuyên về đất đai có thể tư vấn chi tiết và hướng dẫn thủ tục khiếu nại hoặc tố tụng thích hợp nếu có tranh chấp.
Kết luận
Quá trình thu hồi đất luôn nhạy cảm vì ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, sinh kế của người dân. Ở Việt Nam, mặc dù trên thế giới có nhiều mô hình cho phép đàm phán giá bồi thường khi trưng mua hoặc expropriation, nhưng nền tảng pháp luật trong nước lại hoàn toàn khác. Việc xác định giá bồi thường được Nhà nước cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên giá đất cụ thể và các quy định hiện hành, không chừa khoảng trống pháp lý để người dân lẫn cơ quan có thẩm quyền mặc cả, đàm phán. Nếu có bất đồng, người dân cần vận dụng các kênh chính thức như khiếu nại hoặc tòa hành chính để được giải quyết minh bạch, công bằng.
Nói cách khác, với câu hỏi “Liệu có thể thương lượng mức giá bồi thường khi đất bị thu hồi không?”, câu trả lời ở Việt Nam là “không”. Điều này bắt nguồn từ bản chất sở hữu đất đai thuộc toàn dân và cơ chế định giá đất công khai do cơ quan chức năng đảm nhiệm. Dù vậy, người dân vẫn có cơ hội bảo vệ lợi ích hợp pháp thông qua giám sát, kiểm tra tính minh bạch của phương án bồi thường, chứ không phải qua con đường thương lượng giá.
Trên đây là toàn bộ phân tích về tình hình bồi thường thu hồi đất cũng như quy định hiện hành. Mong rằng thông tin này sẽ giúp ích cho những ai đang trong giai đoạn tìm hiểu, chuẩn bị hoặc đang vướng mắc liên quan đến việc thu hồi đất. Hãy chủ động trang bị cho mình những kiến thức cần thiết về quy trình, thủ tục và cơ chế khiếu nại để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh để tình trạng “mặc cả giá” dẫn đến những hiểu nhầm không đúng với tinh thần và quy định pháp luật Việt Nam.
