Nghe bài viết · 12 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Nhà đào tạo
Luật sư Nguyễn Thành Huân duyệt nội dung · Cập nhật 28/10/2026 · Đọc 14 phút
Khi bị lấn đất và phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất cần thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trừ trường hợp tại khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Điều 235 và Điều 236 của Luật này không quy định mức phạt cho hành vi lấn chiếm.
Lấn đất là gì và cần xác định điều gì trước khi xử lý?
Trong cách hiểu thông thường, lấn đất là việc sử dụng vượt sang phần đất liền kề, làm phát sinh bất đồng về ranh giới hoặc diện tích sử dụng. Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào lời phản ánh của một bên để kết luận bên còn lại đã sử dụng đất trái quyền của người khác.
Tranh chấp đất đai có thể hiểu là sự bất đồng giữa các bên về quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất. Với bất đồng về ranh giới, người dân nên phân biệt phần đất đang quản lý thực tế với phần đất mình có căn cứ xác định thuộc quyền sử dụng.
Chẳng hạn, hàng rào đang tồn tại chưa chắc đã là ranh giới mà cả hai bên cùng thừa nhận. Ngược lại, diện tích ghi trên giấy tờ cũng cần được xem xét cùng vị trí, hình thể và quá trình sử dụng thửa đất.
Trước khi yêu cầu xử lý lấn đất, bạn nên làm rõ:
- Phần đất đang bất đồng nằm ở vị trí nào và đang được ai sử dụng.
- Ranh giới trước đây được xác định bằng hàng rào, mốc giới hay dấu vết nào khác.
- Các bên có giấy tờ gì và có thống nhất về nguồn gốc đất hay không.
- Yêu cầu cụ thể là xác định lại ranh giới, trả lại phần đất hay giải quyết tài sản trên đất.
Những nội dung này là thông tin nên chuẩn bị để trình bày vụ việc, không phải danh mục hồ sơ bắt buộc.
Lấn đất bị xử phạt như thế nào?
Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định việc hòa giải, thẩm quyền giải quyết tranh chấp, nhưng không quy định mức tiền phạt đối với hành vi lấn đất. Vì vậy, không thể dùng các điều này để đưa ra một mức phạt cụ thể.
Người dân cần phân biệt việc xử phạt hành vi vi phạm với việc giải quyết ai có quyền sử dụng phần đất đang bất đồng. Hai yêu cầu có nội dung khác nhau; việc phản ánh hành vi không tự thay thế cho quá trình xác định ranh giới và quyền sử dụng.
Nếu hàng xóm xây hàng rào sang phần đất bạn đang sử dụng, câu hỏi cần giải quyết trước hết là ranh giới hợp pháp nằm ở đâu. Khi chưa làm rõ căn cứ của các bên, không nên khẳng định chắc chắn người dựng hàng rào sẽ bị phạt hoặc phải trả lại toàn bộ diện tích theo yêu cầu.
Đối với người muốn lấy lại phần đất bị cho là sử dụng vượt ranh, hướng xử lý cần tập trung vào chứng cứ, hòa giải và lựa chọn đúng cơ quan giải quyết.
Bị lấn đất thì nên bắt đầu từ đâu?
Người cho rằng quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng nên tập hợp thông tin về thửa đất, xác định yêu cầu và đề nghị hòa giải. Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải và sử dụng các cơ chế hòa giải phù hợp.
Hòa giải là quá trình các bên trao đổi, tìm phương án thống nhất để giải quyết bất đồng. Bạn có thể đề nghị bên liền kề cùng kiểm tra giấy tờ, đối chiếu mốc giới và ghi nhận phần nội dung đã thống nhất.
Quá trình chuẩn bị nên bao gồm:
- Tập hợp giấy chứng nhận, giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất để xác định hướng giải quyết theo khoản 1, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Ghi rõ vị trí, hiện trạng phần đất tranh chấp và yêu cầu của mình để phục vụ hòa giải theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Dựa trên kết quả hòa giải và tình trạng giấy tờ để lựa chọn cơ quan giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Bạn nên giữ bản sao giấy tờ đã gửi và ghi nhận diễn biến trao đổi. Đây là cách giúp trình bày vụ việc nhất quán, không phải bảo đảm rằng yêu cầu sẽ được chấp nhận.
Có bắt buộc hòa giải tại xã trước khi yêu cầu giải quyết không?
Các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Ngoại lệ về địa bàn không tổ chức cấp xã được quy định tại khoản 5 Điều 235 Luật này.
Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”
Việc tự thương lượng giữa hàng xóm không đồng nghĩa với việc đã thực hiện hòa giải tại cấp xã. Khi không thống nhất được cách xử lý lấn đất, bạn cần lưu ý sự khác biệt này để tránh bỏ qua bước thủ tục.
Sau khi nhận đơn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải theo điểm a khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Hội đồng có đại diện chính quyền, Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và người biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất nếu có. Tùy trường hợp, tổ chức hoặc cá nhân khác có thể được mời tham gia theo điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Hòa giải kéo dài bao lâu và kết quả được ghi nhận thế nào?
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Kết quả phải được lập thành biên bản, có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Biên bản hòa giải là văn bản ghi nhận quá trình và kết quả trao đổi giữa các bên. Theo điểm d khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, biên bản có chữ ký của các bên tham gia, được gửi cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Khi tham gia hòa giải về lấn đất, bạn nên đề nghị ghi rõ phần diện tích, vị trí ranh giới còn bất đồng và nội dung mỗi bên chấp thuận. Cách ghi chung chung có thể khiến các bên tiếp tục hiểu khác nhau sau buổi làm việc.
Nếu hòa giải không thành và có bên không ký, Chủ tịch Hội đồng cùng các thành viên tham gia phải ký, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi biên bản cho các bên theo điểm đ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Hòa giải không thành thì yêu cầu cơ quan nào giải quyết?
Cơ quan giải quyết phụ thuộc vào giấy tờ về đất và chủ thể tham gia tranh chấp. Điều 236 Luật Đất đai 2024 phân biệt trường hợp thuộc Tòa án với trường hợp các bên được lựa chọn con đường giải quyết.
| Tình trạng tranh chấp | Hướng giải quyết |
|---|---|
| Có bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc nhóm luật quy định | Tòa án giải quyết |
| Các bên không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc nhóm luật quy định | Lựa chọn Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền |
| Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất | Tòa án giải quyết |
Bảng trên khái quát các trường hợp tại khoản 1, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Giấy chứng nhận là giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo tên gọi tương ứng của từng loại giấy. Chỉ cần một bên có giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp thuộc Tòa án theo khoản 1 Điều 236 Luật này.
Nếu các bên không có những giấy tờ nêu trên, các bên được lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Khởi kiện là việc yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Trường hợp nghi bị lấn đất sau khi nhận chuyển quyền từ người thân, bạn có thể tham khảo thủ tục tặng cho nhà đất giữa cha mẹ và con để rà soát thêm giấy tờ liên quan đến nguồn gốc nhận đất.
Nếu chọn Ủy ban nhân dân thì ai có thẩm quyền?
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết tùy thành phần các bên tranh chấp. Việc lựa chọn hướng này áp dụng trong trường hợp thuộc khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024:
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
- Tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Nếu không đồng ý với quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, theo điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Khiếu nại là việc đề nghị người có thẩm quyền xem xét lại quyết định mà người khiếu nại không đồng ý.
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, theo điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Hòa giải thành về ranh giới thì có cần đăng ký lại không?
Các bên phải thực hiện việc gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành nếu kết quả đó làm thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất. Nghĩa vụ này được quy định tại khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Thời hạn gửi văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, theo khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Mục đích là thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định. Đăng ký đất đai có thể hiểu là việc ghi nhận thông tin về quyền sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Nếu vụ lấn đất kết thúc bằng thỏa thuận điều chỉnh ranh giới, các bên không nên chỉ di chuyển hàng rào rồi dừng lại. Bạn có thể đọc thêm về thủ tục và chi phí cấp đổi sổ đỏ để tìm hiểu công việc liên quan đến giấy chứng nhận; thủ tục cụ thể cần được xác định theo tình trạng hồ sơ.
Không chấp hành quyết định giải quyết thì xử lý ra sao?
Quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định việc cưỡng chế đối với trường hợp không thực hiện.
Cưỡng chế thi hành là việc cơ quan có thẩm quyền tổ chức buộc thực hiện quyết định đã có hiệu lực.
Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết có hiệu lực mà các bên hoặc một bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành, theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế theo cùng khoản này.
Người phản ánh lấn đất cần phân biệt cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp với xử phạt vi phạm. Quy định về cưỡng chế nêu trên không phải căn cứ xác định số tiền phạt.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ bên hàng xóm có giấy chứng nhận thì có được chọn Ủy ban nhân dân không?
Tranh chấp mà một bên có giấy chứng nhận thuộc Tòa án giải quyết theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Không cần cả hai bên cùng có giấy chứng nhận mới xác định hướng giải quyết này.
Đất liên quan đến hộ gia đình thì nên kiểm tra thêm thông tin gì?
Bạn nên làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và người có quyền liên quan. Bài viết về xác nhận nhân khẩu trong việc xác định quyền sử dụng đất là nội dung tham khảo thêm, không thay thế việc xem xét giấy tờ của từng trường hợp.
Tòa án có thể yêu cầu cơ quan quản lý cung cấp hồ sơ không?
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến quản lý, sử dụng đất khi Tòa án yêu cầu, theo khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Người dân nên trình bày rõ những tài liệu mình đang có và thông tin còn thiếu.
Có phải mọi địa bàn đều hòa giải tại cấp xã không?
Địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện không thực hiện thủ tục tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Ngoại lệ và hướng xác định thẩm quyền được nêu tại khoản 5 Điều 235 Luật này.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 235, Điều 236, Điều 137
Luật Sư 11 hỗ trợ giải quyết tranh chấp ranh giới đất
Luật Sư 11 hỗ trợ rà soát giấy tờ, xác định yêu cầu, chuẩn bị nội dung hòa giải và lựa chọn hướng giải quyết khi có dấu hiệu lấn đất. Bạn có thể liên hệ, trình bày hiện trạng và gửi các giấy tờ đang có để được tư vấn phù hợp với vụ việc.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 28/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
