Không được giảm tiền sử dụng đất vì bị xác định 152m2 là đất vượt hạn mức
- 31/07/2024
Tình huống mà bạn Phương gửi đến Luật sư 11 nhờ tư vấn như sau:
Năm 1998, vợ chồng em có mua được diện tích là 400 m2 đất nông nghiệp. Đến năm 2023, hộ gia đình em được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với diện tích 152 m2 để xây nhà ở riêng. Hộ gia đình em là đồng bào dân tộc thiểu số nên xin miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, cơ quan nhà nước xác định diện tích 152 m2 là đất ngoài hạn mức nên gia đình em không được miễn, giảm. Hạn mức giao đất theo quyết định được ban hành năm 2022 tại tỉnh LC đối với khu đất nhà em đang xin chuyển mục đích là 120 m2.
Vậy Luật sư 11 có thể tư vấn giúp em về việc nhà nước xác định đất nhà em xin chuyển mục đích sử dụng đất là nằm ngoài hạn mức như vậy là đúng hay sai?
NỘI DUNG TƯ VẤN
Để xác định được cơ quan nhà nước không miễn, giảm tiền sử dụng đất cho bạn vì xác định 152m2 là đất vượt hạn mức là đúng hay sai, cần phải làm rõ các vấn đề cụ thể sau:
Thứ nhất, xác định hộ gia đình bạn thuộc đối tượng được miễn hay giảm tiền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 11 và khoản 1 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc miễn tiền sử dụng đất và giảm tiền sử dụng đất để xác định bạn thuộc đối tượng được miễn hay giảm tiền sử dụng đất cụ thể :
Miễn tiền sử dụng đất:
Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, … .
Giảm tiền sử dụng đất:
Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về miễn tiền sử dụng đất đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số
Như vậy, căn cứ vào những quy định trên, gia đình bạn thuộc trường hợp được giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, xác định diện tích đất trong hạn mức và diện tích đất vượt hạn mức
Căn cứ Điều 7 Thông tư số: 76/2014/TT-BTC, ngày 16 tháng 6 năm 2014 về xác định hạn mức giao đất ở như sau:
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. …
Ví dụ 1:
“Ông A đang sử dụng 02 thửa đất; thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; thửa đất thứ hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.
Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại quận X, thành phố Z là 100m2; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại huyện Y là 150 m2. Thành phố Z là thành phố trực thuộc Trung ương.
Năm 2015, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức.
Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất thì 60 m2 đất nêu trên được xác định là diện tích đất trong hạn mức và ông A phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
Tiếp đó, ông A làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:
– Hạn mức còn thiếu của thửa đất thứ nhất chuyển sang là 40 m2 (= 100 m2 – 60 m2), diện tích 40 m2 này sẽ được áp giá đất tại Bảng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
– Diện tích vượt hạn mức là 1.600 m2 (= 1.640 m2 – 40 m2). Giả sử giá đất của thửa đất thứ hai tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất của thành phố Z là 20.000.000 đồng/m2 thì giá trị của thửa đất thứ hai tính trên diện tích vượt hạn mức này (theo giá đất ở trong Bảng giá đất) là: 1.600 m2 x 20.000.000 đồng/m2 = 32.000.000.000 đồng”
Căn cứ hạn mức giao đất năm 2022 tại tỉnh LC mà bạn cung cấp là 120m2 và diện tích bạn xin chuyển mục đích là 152m2 thì đất trong hạn mức và vượt hạn mức được xác định như sau:
Diện tích đất trong hạn mức là: với 120m2.
Diện tích đất vượt hạn mức: 152m2 – 120m2 = 32m2 .
Kết luận
Việc cơ quan nhà nước xác định toàn bộ 152 m2 diện tích đất mà hộ gia đình bạn xin chuyển mục đích là đất vượt hạn mức nên gia đình bạn không được giảm tiền sử dụng đất là SAI.
Trong trường hợp trên hộ gia đình của bạn sẽ được giảm tiền sử dụng đất ở trong hạn mức đối với 120m2 diện tích đất và không được giảm tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức là 32m2.
