Hợp đồng thuê nhà không công chứng, có giá trị không?
- Giới thiệu
Thuê nhà là một hoạt động dân sự phổ biến, diễn ra hằng ngày giữa cá nhân – cá nhân, cá nhân – doanh nghiệp, thậm chí doanh nghiệp – doanh nghiệp. Khi hai bên “chốt” được giá thuê, thời gian thuê, tiền cọc, phương thức thanh toán…, hầu hết mọi người đều cho rằng chỉ cần lập hợp đồng, ký tên và giao chìa khóa là xong. Thậm chí nhiều trường hợp còn giản lược, viết tay rồi “mỗi bên giữ một bản”. Đến lúc hỏi “Hợp đồng thuê nhà không công chứng, có giá trị không?” đa số trả lời ngay một chữ “không”. Quan điểm này tưởng chừng hợp lý, nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại: hợp đồng thuê nhà không công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ lý do, phân tích rủi ro, giải thích vì sao nên hoặc không nên đưa hợp đồng đi công chứng, từ đó giúp người thuê – người cho thuê đưa ra quyết định phù hợp. - Quy định pháp luật về công chứng/chứng thực hợp đồng thuê nhà
2.1. Luật Nhà ở năm 2014
Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: “thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”. Nghĩa là: pháp luật cho phép hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà bằng văn bản theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 mà không cần đến văn phòng công chứng.
2.2. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 119 BLDS 2015 công nhận giao dịch dân sự “được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản, hoặc bằng hành vi cụ thể”. Với hợp đồng thuê nhà, chỉ khi pháp luật chuyên ngành (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở) yêu cầu bắt buộc công chứng thì mới phải thực hiện; còn lại, hợp đồng bằng văn bản do hai bên ký là đủ điều kiện về hình thức.
2.3. Luật Công chứng 2024
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng khẳng định: Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Do đó, không công chứng không đồng nghĩa hợp đồng vô hiệu, mà chỉ thiếu “chứng cứ mạnh” nếu xảy ra tranh chấp.
Như vậy, theo pháp luật Việt Nam, công chứng hợp đồng thuê nhà là quyền, không phải nghĩa vụ, trừ khi:
Hợp đồng kèm theo chuyển quyền sở hữu nhà;
Hợp đồng thuê – mua (thuê có cam kết mua);
Hợp đồng thuê nhà thuộc dự án kinh doanh bất động sản có thời hạn trên 15 năm;
Các bên tự thoả thuận bắt buộc công chứng để ràng buộc trách nhiệm.
- Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị không?
Câu trả lời ngắn gọn: Có. Hợp đồng lập thành văn bản, có đầy đủ nội dung chủ yếu (thông tin bên thuê – bên cho thuê, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ mỗi bên) và không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì có giá trị pháp lý từ thời điểm các bên ký, cho dù không công chứng.
Tuy nhiên, “có giá trị” không đồng nghĩa “an toàn tuyệt đối”. Nếu tranh chấp xảy ra, Tòa án vẫn thụ lý và giải quyết dựa trên nội dung hợp đồng, chứng cứ kèm theo (biên lai chuyển khoản, tin nhắn, email…). Song, vì không có chứng thực chữ ký, không có số công chứng, bên tranh chấp hoàn toàn có thể “phủ nhận” chữ ký của mình, tạo ra không ít trở ngại khi xác minh.
- Những rủi ro khi không công chứng hợp đồng thuê nhà
4.1. Khó chứng minh khi tranh chấp
Tranh chấp tiền cọc: Người cho thuê phủ nhận việc nhận tiền, hợp đồng lúc này chỉ là bản photo, chữ ký bị cho là “giả”.
Tranh chấp thời hạn thuê: Tranh lệch giữa bản gốc và bản photo (lỡ một bên chỉnh sửa).
4.2. Dễ bị đơn phương chấm dứt
Luật Nhà ở cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt nếu bên thuê vi phạm. Nhưng thế nào là “vi phạm” lại phụ thuộc vào hợp đồng. Khi không công chứng, điều khoản đôi khi sơ sài, thiếu căn cứ rõ ràng.
4.3. Nguy cơ trốn thuế, phát sinh phạt
Người cho thuê thường né công chứng để tránh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Nếu cơ quan thuế kiểm tra, cả hai bên có thể bị xử phạt hành chính, truy thu thuế, gây phiền phức cho bên thuê dù không hưởng lợi.
4.4. Khó thế chấp, giao dịch lại
Một số doanh nghiệp thuê dài hạn căn hộ/nhà dân để kinh doanh homestay phải dùng “quyền thuê” làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Nếu hợp đồng không công chứng, ngân hàng từ chối.
4.5. Mất quyền ưu tiên tiếp tục thuê
Luật Nhà ở quy định bên thuê có quyền ưu tiên gia hạn. Nhưng phải chứng minh “hợp đồng đang còn hiệu lực hợp pháp”. Một bản hợp đồng không công chứng dễ bị bác bỏ vì bị cho là “không chứng minh được tính xác thực”.
- Vì sao nhiều bên né công chứng?
5.1. Thủ tục và chi phí
Phí công chứng: Khoảng 0,1%–0,2% giá trị hợp đồng, tối thiểu 50.000 đồng, tối đa 10 triệu đồng.
Thuế TNCN, GTGT: Nếu tổng doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm, chủ nhà phải nộp 5% TNCN + 5% GTGT. Số tiền này đôi khi được “đẩy” vào giá thuê, làm khách ngần ngại.
5.2. Thiếu hiểu biết pháp lý
Nhiều người tin rằng hợp đồng viết tay là đủ, hoặc cho rằng “có công chứng càng rắc rối”, “ra công chứng là lộ doanh thu, phải đóng thuế”.
5.3. Hợp đồng ngắn hạn
Hầu hết thuê trọ, thuê căn hộ < 12 tháng, giá trị vài triệu/tháng, tâm lý “ngắn hạn” khiến cả đôi bên không mặn mà công chứng.
5.4. Thiếu cơ chế bắt buộc
Khác với một số bang tại Hoa Kỳ: Lease >1 year phải notarize; pháp luật Việt Nam chỉ “khuyến khích”. Bên cho thuê có quyền lựa chọn nên họ ưu tiên nhanh, gọn.
- Khuyến nghị khi lập hợp đồng thuê nhà
6.1. Khi nào nên công chứng
Thời hạn thuê từ 1 năm trở lên;
Giá trị tiền thuê lớn, tiền cọc lớn;
Sử dụng nhà thuê làm cơ sở kinh doanh, cần đăng ký địa điểm kinh doanh, xin giấy phép con, hoặc đăng ký người nước ngoài tạm trú;
Hai bên không quen biết, không tin tưởng hoàn toàn;
Tài sản thuê là mặt bằng thương mại, nhà xưởng, kho bãi;
Bên thuê dự kiến sang nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền thuê.
6.2. Giải pháp nếu không muốn công chứng
Chứng thực chữ ký tại UBND xã/phường: thủ tục đơn giản, phí 10.000–20.000 đồng/chữ ký, vẫn có giá trị chứng cứ mạnh;
Ghi âm, ghi hình quá trình ký kết;
Chuyển khoản toàn bộ tiền cọc, tiền thuê, ghi rõ nội dung;
Gửi email xác nhận bản scan hợp đồng;
Lập biên bản bàn giao có chữ ký người làm chứng.
6.3. Điều khoản không thể thiếu
Chủ thể: đúng số CMND/CCCD, địa chỉ, MST nếu là tổ chức;
Mô tả tài sản: địa chỉ, diện tích, trang thiết bị kèm theo;
Giá thuê, thời hạn thanh toán, điều kiện tăng giá;
Tiền cọc, mục đích cọc, điều kiện hoàn trả;
Quyền – nghĩa vụ – trách nhiệm bồi thường;
Điều kiện đơn phương chấm dứt, phạt vi phạm;
Cam kết nộp thuế, phí;
Giải quyết tranh chấp: trọng tài, toà án;
Hiệu lực hợp đồng, số bản lưu.
6.4. Thủ tục công chứng nhanh
Soạn sẵn hợp đồng (mẫu phòng công chứng có sẵn).
Chuẩn bị giấy tờ: Giấy tờ nhân thân, Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), biên bản kiểm tra hiện trạng căn hộ (nếu có).
Đặt lịch (nhiều phòng cho đặt online).
Công chứng viên kiểm tra, đọc lại, ký, đóng dấu.
Đóng phí, nhận bản chính (3–5 bản).
Toàn bộ quy trình mất 30 phút – 1 giờ. Với hợp đồng giá trị 1 tỷ đồng (thuê dài hạn 10 năm, mỗi năm 100 triệu đồng), phí công chứng chỉ 1 triệu đồng – rẻ hơn rất nhiều so với hậu quả tranh chấp có thể lên tới hàng trăm triệu. - So sánh kinh nghiệm quốc tế – đúc kết cho Việt Nam
Trên thế giới, đa số bang tại Hoa Kỳ, tỉnh bang Canada, bang của Úc có quy định: lease > 1 năm phải notarize (chứng thực). Vì lease dài hạn được coi là “interest in land”, gần giống chuyển nhượng quyền sở hữu. Việt Nam chưa bắt buộc, nhưng xu hướng bảo vệ người thuê ngày càng đẩy mạnh (ví dụ quy trình đăng ký người nước ngoài tạm trú, nghĩa vụ thuế). Điều đó dự báo tương lai việc công chứng hoặc ít nhất chứng thực sẽ dần trở thành “chuẩn mực” thay vì “tùy chọn”. - Kết luận
Hợp đồng thuê nhà không công chứng, có giá trị không? Câu trả lời là “có giá trị”, nhưng giá trị ấy kèm theo rủi ro thực thi cao nếu các bên xảy ra tranh chấp. Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam hiện hành chưa bắt buộc, mỗi giao dịch hãy cân nhắc: thời hạn – giá trị – mức độ tin cậy giữa các bên – phương án quản lý thuế. Với hợp đồng lớn, dài hạn, hoặc khi quyền lợi của bạn phụ thuộc chặt chẽ vào việc thuê, nên công chứng hoặc tối thiểu chứng thực. Cái giá của một lần công chứng thường chỉ bằng vài ngày tiền thuê, nhưng có thể tránh được nhiều tháng, thậm chí nhiều năm kiện tụng về sau. Vì vậy, dù pháp luật không ép buộc, công chứng vẫn là “bảo hiểm pháp lý” đáng đầu tư cho cả chủ nhà lẫn người thuê.
Tóm lại, hợp đồng thuê nhà không công chứng vẫn có hiệu lực, song công chứng/chứng thực là biện pháp phòng ngừa tranh chấp hữu hiệu, gia tăng độ tin cậy và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên. Nếu muốn an tâm, hãy dành thời gian, chi phí nhỏ để thực hiện bước “thủ tục” nhưng lại mang ý nghĩa “bảo hiểm” lớn lao trong suốt quá trình thuê – cho thuê.
