Nghe bài viết · 9 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Luật sư Nguyễn Thành Huân
Luật sư Nguyễn Thành Huân duyệt nội dung · Cập nhật 13/10/2026 · Đọc 9 phút
Thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải đáp ứng căn cứ, điều kiện tại Điều 80 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất cần kiểm tra mục đích dự án, hồ sơ pháp lý và phương án bồi thường, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch.
Nhà nước được lấy đất để thực hiện những dự án nào?
Nhà nước được thực hiện việc thu hồi trong các trường hợp quốc phòng, an ninh tại Điều 78 và các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Luật Đất đai 2024. Việc một dự án cần sử dụng đất chưa đủ để kết luận dự án đáp ứng các quy định này.
Điều 78 Luật Đất đai 2024 quy định những mục đích như làm nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ, kho tàng, cơ sở đào tạo và công trình khác phục vụ quốc phòng, an ninh.
Điều 79 Luật Đất đai 2024 bao gồm các nhóm dự án giao thông, thủy lợi, cấp thoát nước, xử lý chất thải, năng lượng, giáo dục, y tế, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và những trường hợp cụ thể khác.
Đối với dự án phát triển kinh tế – xã hội, cần đối chiếu đúng nhóm dự án và các giới hạn đi kèm. Chẳng hạn, khoản 21 Điều 79 Luật Đất đai 2024 có quy định ngoại lệ đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Cần đáp ứng những điều kiện gì trước khi ban hành quyết định?
Việc thu hồi phải có căn cứ tại Điều 78 hoặc Điều 79, đồng thời thuộc một trong các trường hợp tại khoản 1 Điều 80 Luật Đất đai 2024. Cơ quan thực hiện còn phải hoàn thành yêu cầu về phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư.
Bồi thường về đất là việc bù đắp cho người sử dụng đất bằng đất, tiền hoặc hình thức được xem xét theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024. Hỗ trợ là sự trợ giúp nhằm tạo điều kiện ổn định việc làm, thu nhập, đời sống và sản xuất; tái định cư là việc bố trí nơi ở cho người có đất bị lấy lại theo các quy định liên quan tại Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Người dân nên đối chiếu hồ sơ theo thứ tự:
- Căn cứ dự án: Xác định dự án thuộc trường hợp nào tại Điều 78 hoặc Điều 79 Luật Đất đai 2024.
- Văn bản làm căn cứ: Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư hoặc văn bản về quốc phòng, an ninh tương ứng tại khoản 1 Điều 80 Luật Đất đai 2024.
- Tiến độ sử dụng đất: Nếu dự án phân kỳ, việc thực hiện phải theo tiến độ xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, theo khoản 2 Điều 80 Luật Đất đai 2024.
- Phương án và nơi ở: Đối chiếu việc phê duyệt phương án, bố trí tái định cư theo khoản 3 Điều 80 và khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Quy định then chốt là:
“Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”
— Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Khi có nghi ngờ về quá trình thực hiện, người dân có thể tham khảo nội dung đòi bồi thường khi nhà đất bị thu hồi không đúng quy trình để chuẩn bị nội dung cần tư vấn.
Người sử dụng đất cần điều kiện gì để được bồi thường?
Người sử dụng đất phải thuộc đối tượng tại khoản 1 và có một trong các điều kiện tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024. Không nên kết luận quyền được bồi thường chỉ từ việc đang sử dụng đất hoặc chỉ từ việc có, không có giấy chứng nhận.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, điểm a khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp đang sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
Các nhóm căn cứ giấy tờ cần kiểm tra gồm:
- Giấy chứng nhận thuộc các loại được nêu tại điểm a khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo điểm b khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
- Giấy tờ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận, theo điểm c khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
- Việc nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa hoàn thành đăng ký đất đai, theo điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
- Căn cứ sử dụng đất từ xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp hoặc kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, theo điểm đ khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024.
Vì vậy, thiếu giấy chứng nhận chưa phải căn cứ duy nhất để bác bỏ khả năng được bồi thường.
Giá đền bù đất vườn liền kề đất ở khi bị thu hồi như thế nào?
Giá bồi thường bằng tiền được xác định theo loại đất bị lấy lại, không thể suy ra mức giá chỉ từ việc đất vườn nằm cạnh đất ở. Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án.
Giá đất cụ thể, trong nội dung bồi thường này, là giá của loại đất tương ứng được cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm nêu trên.
| Tình huống | Nguyên tắc giải quyết |
|---|---|
| Có đất cùng mục đích sử dụng để bồi thường | Bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng |
| Không có đất để bồi thường | Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể |
| Được bồi thường bằng đất, nhà ở nhưng muốn nhận tiền | Nhận tiền theo nguyện vọng đã đăng ký |
| Muốn nhận đất khác mục đích hoặc nhà ở | Được xem xét nếu địa phương có điều kiện |
Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nêu trong bảng được quy định tại các khoản 1 đến 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024. Người dân cần xem loại đất trong hồ sơ, điều kiện được bồi thường và phương án đã phê duyệt; có thể đọc thêm giá bồi thường đất bị thu hồi có thể thương lượng không trước khi trao đổi về mức tiền.
Khi nào đất thuộc quy hoạch chưa bị thu hồi?
Thông tin đất thuộc quy hoạch chưa đủ để khẳng định đất sẽ bị lấy lại ngay. Cần kiểm tra căn cứ, điều kiện và tiến độ dự án theo Điều 80 Luật Đất đai 2024.
Đặc biệt, dự án phân kỳ sử dụng đất phải thực hiện theo tiến độ trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Người đang cân nhắc giao dịch có thể tham khảo bài đất dính quy hoạch nhưng chưa thu hồi, có nên mua không và rà soát hồ sơ cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Các câu trả lời sau làm rõ quyền lợi về diện tích còn lại, tài sản và hoạt động kinh doanh.
Phần đất còn lại quá nhỏ có được giải quyết cùng dự án không?
Khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 cho phép cơ quan có thẩm quyền quyết định lấy lại phần còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh nếu người sử dụng đất đồng ý, đồng thời thực hiện bồi thường, hỗ trợ và quản lý diện tích đó.
Tài sản bị thiệt hại có được bồi thường không?
Chủ sở hữu tài sản theo pháp luật dân sự bị thiệt hại về tài sản được bồi thường thiệt hại, theo khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Cơ sở kinh doanh phải ngừng hoạt động có được hỗ trợ không?
Chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất được xem xét hỗ trợ, theo khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 80, Điều 91, Điều 95, Điều 78, Điều 79
Luật Sư 11 hỗ trợ kiểm tra hồ sơ đất đai
Luật Sư 11 có thể hỗ trợ rà soát quyết định, giấy tờ sử dụng đất và phương án bồi thường để làm rõ nội dung cần trao đổi với cơ quan có thẩm quyền. Bạn có thể liên hệ qua luatsu11.vn để được tư vấn phù hợp với hồ sơ thực tế.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 13/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
