Những điểm mới trong Luật Đất đai 2025 về quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội nhanh chóng, việc quản lý và sử dụng đất đai luôn được coi là một lĩnh vực then chốt tại Việt Nam. Để phù hợp với mục tiêu bảo đảm quyền lợi của người dân, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững và hiện đại hóa công tác quản lý, Luật Đất đai 2025 đã được Quốc hội thông qua với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng so với các quy định trước đây. Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu về những thay đổi, từ đối tượng được nhận quyền sử dụng đất, các trường hợp giao đất tới cơ chế bồi thường, thu hồi, cùng những định hướng mới hướng tới việc sử dụng đất công bằng và hiệu quả hơn.
1. Bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2025
Luật Đất đai 2025 được xem là bước đi quan trọng, tiếp nối và mở rộng các quy định của Luật Đất đai 2013, đồng thời phản ánh tinh thần của Hiến pháp 2013 về việc tôn trọng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, sự sửa đổi này cũng nhằm giải quyết các tồn đọng trong thực tế quản lý đất đai, bao gồm những bất cập về thời hạn giao đất, tình trạng đầu cơ bỏ đất hoang, hạn chế trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và các xung đột quyền lợi giữa cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Luật mới cũng hướng tới việc tăng cường sự minh bạch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện phức tạp.
2. Thay đổi về chủ thể được nhận quyền sử dụng đất
Trong Luật Đất đai 2025, quy định về chủ thể được nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi đáng kể. Theo đó, hộ gia đình không còn được coi là một chủ thể độc lập để nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01/01/2025. Thay vào đó, chủ thể có thể đứng tên trong các giao dịch về đất đai chỉ còn cá nhân, tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo được Nhà nước công nhận cùng một số đối tượng khác.
Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng được phép nhập cảnh vào Việt Nam, luật cũng quy định rõ ràng các điều kiện, trường hợp để họ được nhận quyền sử dụng đất. Thay đổi này nhằm siết chặt quản lý, song vẫn bảo đảm thu hút nguồn vốn quốc tế, đồng thời quy định cụ thể để tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp luật.
3. Các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2025 liệt kê những trường hợp khá chi tiết để bảo đảm quyền nhận quyền sử dụng đất được minh bạch, đồng thời hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Cụ thể, việc nhận quyền sử dụng đất được xem xét hợp pháp khi có kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai do cơ quan chức năng công nhận, hoặc khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết về tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo liên quan. Ngoài ra, nếu có bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, thì người dân hoặc tổ chức liên quan cũng được nhận quyền sử dụng đất phù hợp với nội dung phán quyết đó.
Bên cạnh đó, việc nhận quyền sử dụng đất còn có thể xuất phát từ thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ và các văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với nhóm người cùng có chung quyền sử dụng đất, có thể áp dụng văn bản chia, tách quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.
4. Thời hạn sử dụng đất và tác động đến phát triển
Về thời hạn, Luật Đất đai 2025 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các dự án không quá 70 năm, tăng so với mức phổ biến 50 năm trước đây. Quy định này giúp tạo điều kiện cho các dự án có chu kỳ dài, bảo đảm tính ổn định và khả năng thu hồi vốn tốt hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có thêm động lực để triển khai dự án bền vững, tránh tình trạng dự án treo hoặc lãng phí nguồn lực đất đai.
Tuy vậy, Luật cũng đồng thời quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong giám sát và xử lý các dự án chậm tiến độ, lãng phí quỹ đất. Các biện pháp được đề ra như thu hồi nếu sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không triển khai dự án trong thời gian nhất định, giúp đảm bảo hiệu quả sử dụng tài nguyên quốc gia.
5. Quy định về thu hồi đất và bồi thường
Luật Đất đai 2025 coi trọng lợi ích của người dân khi đất bị thu hồi. Việc thu hồi đất chỉ diễn ra trong các trường hợp phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng hoặc phát triển kinh tế – xã hội quan trọng. Người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi, đồng thời có chính sách tái định cư rõ ràng. Nhà nước cam kết bảo đảm nơi ở mới có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn nơi cũ. Đây là một bước tiến, giúp giảm bớt xung đột.
Quy trình bồi thường và hỗ trợ cũng trở nên minh bạch, quy định cụ thể từng bước: từ việc công khai phương án, lấy ý kiến người dân đến chi trả bồi thường, hỗ trợ lẫn tái định cư. Việc này kéo giảm khiếu nại, tố cáo kéo dài và đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.
6. Chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Trước khi Luật Đất đai 2025 có hiệu lực, hộ gia đình vẫn được xem là chủ thể trong nhiều giao dịch về đất đai. Nay, Luật quy định rõ: hộ gia đình đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước thời điểm 01/01/2025 sẽ tiếp tục có quyền và nghĩa vụ như cá nhân sử dụng đất. Nếu nhóm người trong hộ cùng có chung quyền sử dụng đất, để thực hiện các giao dịch, họ vẫn phải tuân thủ quy định nhóm người chung quyền sử dụng đất, gồm cả việc có các văn bản chia, tách.
Quy định này nhằm hạn chế việc lạm dụng danh nghĩa “hộ gia đình” để tìm kiếm các kẽ hở cũng như giúp xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của từng thành viên trong sử dụng đất và giao dịch đất đai.
7. Tăng cường quyền lợi cho cá nhân, tổ chức và cộng đồng
Theo một số nguồn tổng hợp, Luật Đất đai 2025 còn chú trọng đến việc mở rộng quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam và đảm bảo chính sách đất đai phù hợp cho nhóm dân tộc thiểu số. Điều này tạo điều kiện cho họ khai thác đất hợp lý, thúc đẩy phát triển kinh tế hộ gia đình, vừa giữ gìn nền văn hóa đặc thù. Đặc biệt, luật hướng tới mục tiêu thúc đẩy tính công bằng, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở các khu vực vùng sâu, vùng xa.
8. Bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất
Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2025 là tăng cường cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất. Việc này liên quan đến các quy định mới về làm rõ tính sở hữu, tính mục đích sử dụng và quy trình chuyển nhượng, nhằm bảo đảm người dùng đất có thể giao dịch, thực hiện dự án trên đất đai một cách thuận lợi, tránh rủi ro pháp lý. Giải pháp này đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả hơn.
9. Hiện đại hóa công tác quản lý đất đai
Luật không chỉ điều chỉnh các quy định truyền thống về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, mà còn hướng đến hiện đại hóa công tác quản lý. Những tiến bộ về công nghệ được lồng ghép vào quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thủ tục hành chính, định giá đất và thanh toán tiền thuê đất. Với hướng này, việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin địa chính trở nên chính xác, đồng bộ, góp phần tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Cùng với đó, Nhà nước cũng mạnh tay hơn trong việc xử lý hành vi vi phạm như tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép hoặc không tuân thủ quy hoạch. Những chế tài mới được quy định cụ thể các mức phạt, thậm chí có thể thu hồi đất nếu vi phạm nghiêm trọng.
10. Mối liên hệ với các luật liên quan và vấn đề môi trường
Để bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ, Luật Đất đai 2025 được đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, cùng các văn bản quy định về bảo vệ môi trường, an ninh, quốc phòng. Tính tổng thể này giúp hạn chế những xung đột, chồng chéo giữa các văn bản luật, cũng như tạo điều kiện để triển khai đồng bộ các dự án phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp và bảo tồn thiên nhiên.
Đồng thời, luật nhấn mạnh yêu cầu bảo vệ môi trường và an ninh quốc phòng trong sử dụng đất. Các dự án lớn phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về bảo vệ rừng, bảo tồn thiên nhiên, sử dụng đất tiết kiệm, chống xói mòn, hoang mạc hóa và biến đổi khí hậu. Việc này thể hiện trách nhiệm của Nhà nước và doanh nghiệp trong việc bảo tồn tài nguyên, bền vững cho các thế hệ mai sau.
11. Những điểm mới trong Luật Đất đai 2025 về quyền sử dụng đất và tính bền vững
Những cải cách được đề ra hướng đến tăng cường hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Nhà nước đặt mục tiêu cải thiện khả năng tiếp cận nguồn đất cho người dân, đặc biệt là nhóm yếu thế như dân tộc thiểu số, người di cư, người có thu nhập thấp. Việc nâng trần thời gian giao đất, quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học cũng giúp đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng tối ưu, tránh tình trạng “dự án treo” hoặc sử dụng sai mục đích.
Các quy định hiện đại hóa công tác quản lý đất như định giá đất dựa theo biến động thị trường, sử dụng công nghệ tra cứu, số hóa dữ liệu và giám sát tình trạng sử dụng đất đã mở ra cơ hội cho cả doanh nghiệp lẫn người dân. Song hành với đó là sự cộng hưởng từ các chính sách hỗ trợ vốn, tăng tính minh bạch kinh doanh bất động sản, qua đó nâng cao chất lượng môi trường đầu tư.
12. Nỗ lực hoàn thiện pháp lý và hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2025 vừa ra đời là kết quả của quá trình lấy ý kiến rộng rãi, với nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn dự kiến ban hành vào năm 2024, nhằm cụ thể hóa những quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thủ tục thông qua cơ quan quản lý. Từ góc độ tổng quan, cửa ngõ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, công nghiệp, nông lâm nghiệp sẽ thuận lợi hơn nhờ hệ thống quy định được xây dựng nhất quán, rõ ràng. Sự đồng bộ này cũng hạn chế những chồng chéo giữa pháp luật đất đai với pháp luật nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu tâm cập nhật văn bản quy định khi triển khai dự án hoặc thực hiện giao dịch, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Đây cũng là cách hữu hiệu để ngăn ngừa tranh chấp trong tương lai, đồng thời gia tăng hiệu quả kinh tế – xã hội.
13. Kết luận
Kể từ ngày 01/01/2025, Những điểm mới trong Luật Đất đai 2025 về quyền sử dụng đất đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng. Việc coi trọng quyền và lợi ích của người sử dụng đất, mở rộng phạm vi chủ thể được nhận quyền sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho dự án đầu tư dài hạn hứa hẹn sẽ mang lại một thị trường đất đai minh bạch, giàu tiềm năng. Đồng thời, luật cũng đề cao trách nhiệm của Nhà nước trong giám sát, ngăn ngừa lạm dụng và bảo vệ lợi ích cộng đồng, giữ gìn môi trường sinh thái.
Nhìn chung, Luật Đất đai 2025 hướng tới mục tiêu lớn hơn: xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân, đồng thời duy trì cân bằng với tài nguyên môi trường. Sự nhất quán giữa những quy định về giao, cho thuê, quản lý, thu hồi đất và chính sách tái định cư, bồi thường hứa hẹn giúp giải quyết dứt điểm các bất cập kéo dài, tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế.
