Thời gian gần đây, nhiều hộ gia đình, cá nhân và cả doanh nghiệp phản ánh tình trạng đất đã được quy hoạch làm dự án nhưng lại bị thu hồi một cách vội vã, không đúng quy trình, thậm chí do nhầm lẫn thẩm quyền. Việc “mất đất” trong những trường hợp như vậy gây thiệt hại kinh tế lớn và dẫn đến tranh chấp kéo dài. Câu hỏi được đặt ra hết sức cấp thiết: Đất dự án bị thu hồi trái luật, có được bồi thường không? Bài viết dưới đây phân tích khung pháp lý hiện hành, nêu rõ các trường hợp không được bồi thường, hướng dẫn quy trình bảo vệ quyền lợi cũng như so sánh kinh nghiệm quốc tế, nhằm giúp người đọc có cái nhìn toàn diện và biết cách hành động khi rơi vào hoàn cảnh tương tự.
1. Khung pháp lý về thu hồi đất dự án
1.1. Luật Đất đai 2024 – kim chỉ nam cho mọi quyết định
Luật Đất đai 2024 đã dành hẳn một chương quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, dự án quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng… Cụ thể:
- Điều 66 xác định rõ các căn cứ thu hồi đất, ví dụ: dự án được Quốc hội hoặc Thủ tướng phê duyệt; đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng lớn…
- Điều 67 giao thẩm quyền thu hồi cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện tùy theo loại đất và quy mô dự án.
- Điều 68, 69 quy định chi tiết trình tự, thủ tục: thông báo thu hồi, điều tra khảo sát, kiểm kê, lập phương án bồi thường, lấy ý kiến dân cư, ban hành quyết định thu hồi…
1.2. Văn bản dưới luật và hướng dẫn
Nghị định 10/2025/NĐ-CP (giả định) và Thông tư 15/2025/TT-BTNMT nêu rõ: thời hạn thông báo trước ít nhất 90 ngày với đất nông nghiệp, 180 ngày với đất phi nông nghiệp; công bố giá đất cụ thể để tính bồi thường; hình thức hỗ trợ tái định cư… Đây là cơ sở để xác định thế nào là “thu hồi trái luật”, khi cơ quan có thẩm quyền bỏ qua một hoặc nhiều bước thủ tục.
2. Thế nào là thu hồi trái luật?
Thu hồi trái luật là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất nhưng:
- Không đúng căn cứ pháp lý (dự án chưa được phê duyệt, hết hiệu lực, hoặc không thuộc diện bị thu hồi).
- Sai thẩm quyền (UBND cấp huyện thu hồi đất thuộc thẩm quyền cấp tỉnh).
- Vi phạm trình tự, thủ tục (không thông báo, không kiểm kê, không lấy ý kiến, không lập phương án bồi thường, không công khai giá đất…).
- Không tuân thủ thời hạn, không đảm bảo tính minh bạch, gây thiệt hại cho người sử dụng đất.
3. Các trường hợp không được bồi thường về đất
Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, dù thu hồi hợp pháp hay trái luật, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất trong các trường hợp:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng (trừ đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất).
- Đất do vi phạm pháp luật về đất đai: lấn chiếm, không sử dụng, sử dụng sai mục đích…
- Đất được giao tạm thời hoặc thuê có thời hạn mà chưa trả tiền thuê đất hết thời hạn.
- Đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Tuy nhiên, ngay cả khi không được bồi thường về giá trị đất, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (công trình, cây cối, vật kiến trúc) và nhận hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
4. Thu hồi trái luật – có thể đòi bồi thường theo cơ chế nào?
4.1. Bồi thường về đất theo Luật Đất đai
Nếu người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có Giấy chứng nhận hợp pháp, cơ quan nhà nước bắt buộc phải bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có quỹ đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Khi quyết định thu hồi bị Toà án hoặc cơ quan cấp trên kết luận là “trái luật”, quyết định đó bị hủy, nhà nước buộc phải giải quyết lại hồ sơ bồi thường đúng quy định.
4.2. Bồi thường thiệt hại theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017
Đây là điểm nhiều người bỏ qua. Khi cơ quan hành chính ban hành quyết định hành chính trái pháp luật dẫn đến thiệt hại, người dân có quyền yêu cầu bồi thường “thiệt hại vật chất và tinh thần”. Khoản bồi thường này độc lập với bồi thường theo Luật Đất đai, bao gồm:
- Giá trị tài sản bị thiệt hại (nếu đất đã bị giao cho chủ đầu tư thi công).
- Thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút.
- Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại (thuê luật sư, đo đạc lại, di dời…).
- Thiệt hại tinh thần tối đa 360 tháng lương cơ sở.
Quy trình: gửi yêu cầu bồi thường đến cơ quan đã ban hành quyết định. Nếu không thỏa thuận được, người dân khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi cơ quan ban hành quyết định đặt trụ sở.
4.3. Kinh nghiệm quốc tế: mô hình “lên án ngược” tại Hoa Kỳ
Hiến pháp Hoa Kỳ (Tu chính án thứ Năm) bảo đảm “chỉ cần bồi thường” khi Nhà nước trưng dụng đất. Nếu Nhà nước lấy đất mà không bồi thường, chủ đất khởi kiện “chỉ cần bồi thường”. Điều kiện:
- Chính phủ đã có quyết định cuối cùng gây thiệt hại.
- Chủ đất đã yêu cầu bồi thường qua thủ tục bang mà bị từ chối.
Tòa liên bang hoặc tòa bang sẽ xác định “giá trị thị trường hợp lý” (Fair Market Value – FMV) và buộc cơ quan công quyền bồi thường, cộng lãi và chi phí kiện tụng. Cách tiếp cận này nhấn mạnh: quyền sở hữu đất là quyền hiến định, bồi thường là điều kiện tiên quyết, bất kể lỗi.
4.4. So sánh và bài học rút ra
Việt Nam quy định song song hai kênh: (i) bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai; (ii) bồi thường thiệt hại do quyết định hành chính trái pháp luật. Dù hệ thống khác nhau, mục tiêu chung đều là bảo đảm quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp, buộc Nhà nước phải “trả giá” cho sai phạm.
5. Trình tự, thủ tục bảo vệ quyền lợi khi bị thu hồi trái luật
Bước 1: Xác minh tính hợp pháp của quyết định thu hồi
- Kiểm tra căn cứ dự án (hồ sơ quy hoạch, quyết định phê duyệt).
- Kiểm tra thẩm quyền (cấp tỉnh – huyện).
- Đối chiếu quy trình thực hiện (thông báo, kiểm kê, đối thoại, quyết định bồi thường…).
Bước 2: Gửi đơn khiếu nại
- Thời hạn: 90 ngày kể từ ngày nhận hoặc biết được quyết định.
- Cơ quan: gửi cơ quan ban hành; nếu không giải quyết thỏa đáng, khiếu nại lần 2 lên cấp trên trực tiếp (Chủ tịch UBND tỉnh, Bộ Tài nguyên & Môi trường…).
Bước 3: Khởi kiện hành chính
- Tòa án nhân dân cấp tỉnh (nếu UBND cấp tỉnh ra quyết định) hoặc cấp huyện (nếu UBND cấp huyện).
- Đơn khởi kiện phải kèm quyết định bị kiện, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, thiệt hại…
Bước 4: Yêu cầu bồi thường nhà nước
- Trong đơn khởi kiện hoặc bằng đơn riêng sau khi bản án có hiệu lực, nêu rõ khoản yêu cầu: giá trị đất, tài sản, thu nhập, chi phí khác, tổn thất tinh thần.
- Kèm hồ sơ định giá độc lập để chứng minh thiệt hại.
Bước 5: Thi hành án
- Bản án tuyên hủy quyết định thu hồi, buộc bồi thường, khôi phục đất hoặc giao đất, chi trả tiền kèm lãi chậm trả. Cơ quan thi hành án dân sự giám sát, cưỡng chế nếu bên thua không tự nguyện.
6. Cách xác định mức bồi thường
6.1. Giá đất cụ thể
Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh căn cứ Quyết định 02/2023/QĐ-CP về khung giá đất, các yếu tố so sánh (vị trí, mục đích, hạ tầng, giao dịch thực tế…). Kết quả phải công khai ít nhất 30 ngày.
6.2. Phương án bồi thường tái định cư
- Bồi thường bằng đất ở, nhà ở tương đương diện tích tối thiểu theo tiêu chuẩn địa phương.
- Nếu không đủ quỹ đất, bồi thường bằng tiền + suất mua nhà tái định cư ưu đãi.
6.3. Bồi thường về tài sản, chi phí đầu tư
- Giá trị công trình xây dựng theo đơn giá nhà nước hoặc thỏa thuận thị trường.
- Cây trồng vật nuôi theo khung giá của tỉnh.
- Chi phí đầu tư còn lại như san lấp, cải tạo ghi nhận theo hóa đơn chứng từ.
6.4. Thiệt hại ngoài hợp đồng
Tòa án xác định trên cơ sở chứng cứ: hợp đồng thuê đất thứ cấp, dự án kinh doanh dở dang, lợi nhuận giả định, chi phí quản lý… giống như phương pháp “Fair Market Value” trong án lệ Hoa Kỳ.
7. Tình huống thực tế minh họa
Tình huống 1: Hộ gia đình A có 500 m2 đất nông nghiệp đã canh tác 20 năm, chưa kịp làm Giấy chứng nhận. UBND huyện ra quyết định thu hồi để mở rộng khu công nghiệp nhưng không kiểm kê tài sản, ra thông báo 30 ngày đã cưỡng chế. Tòa án tỉnh tuyên hủy quyết định vì vi phạm thời hạn thông báo và không lập phương án bồi thường. Hộ A được bồi thường giá đất nông nghiệp theo bảng giá + 100% hỗ trợ chuyển đổi nghề; nhận thêm 200 triệu đồng chi phí san lấp, cây lâu năm. Đồng thời, họ yêu cầu bồi thường 150 triệu đồng lợi nhuận ước tính từ thu hoạch hai vụ lúa và được Tòa chấp nhận.
Tình huống 2: Công ty B được giao 2 ha đất sạch làm dự án nhà ở, đã đóng đủ tiền sử dụng. Sau 3 năm, tỉnh ra quyết định thu hồi vì “dự án chậm tiến độ” nhưng hồ sơ thẩm định chưa xác minh nguyên nhân khách quan (vướng giải phóng mặt bằng khu giáp ranh do chính quyền chậm bố trí vốn). Tòa hủy quyết định, buộc tỉnh hoàn trả đất hoặc bồi thường không dưới 170 tỷ đồng (giá trị thị trường thời điểm xét xử). Đồng thời, công ty B khởi kiện yêu cầu bồi thường thêm 20 tỷ đồng chi phí lãi vay ngân hàng và trúng 70% yêu cầu.
8. Kinh nghiệm cho người sử dụng đất
- Luôn lưu giữ hồ sơ pháp lý: hợp đồng, biên lai thu tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, bản vẽ, ảnh hiện trạng… Đây là căn cứ đòi bồi thường.
- Khi nhận thông báo thu hồi, yêu cầu cơ quan chức năng cung cấp hồ sơ dự án, bảng giá đất và mốc ranh giới.
- Tham gia đầy đủ các buổi đối thoại, ghi âm, ghi chú biên bản, đề nghị lập biên bản bổ sung nếu có ý kiến chưa được ghi nhận.
- Chủ động thuê đơn vị thẩm định giá độc lập, so sánh với phương án bồi thường.
- Không tự ý tháo dỡ, chuyển giao đất nếu chưa thống nhất đền bù, hỗ trợ; trường hợp bị cưỡng chế thì lập vi bằng để ghi nhận thiệt hại.
- Nhờ luật sư tư vấn sớm, đặc biệt khi dự án lớn, pháp lý phức tạp.
9. Đối với chính quyền và chủ đầu tư
- Tuân thủ nghiêm Luật Đất đai, đảm bảo công khai, minh bạch, lấy ý kiến người dân.
- Tránh phê duyệt dự án khi chưa đủ nguồn vốn bồi thường, tái định cư.
- Hạn chế tối đa việc áp dụng cưỡng chế; ưu tiên thương lượng, hỗ trợ cao hơn khung giá nếu điều kiện cho phép.
- Đối với dự án PPP, chủ đầu tư nên mua bảo hiểm rủi ro pháp lý hoặc ký quỹ để phòng trường hợp quyết định thu hồi bị hủy.
10. Kết luận
Đất dự án bị thu hồi trái luật, có được bồi thường không? Câu trả lời ngắn gọn: Có, nếu người sử dụng đất chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp và thiệt hại thực tế, đồng thời theo đuổi đúng trình tự khiếu nại, khởi kiện. Mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp không bồi thương về đất (giao không thu tiền, vi phạm pháp luật…), nhưng vẫn có cơ chế bồi thường chi phí đầu tư, hỗ trợ và đặc biệt là bồi thường theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước khi quyết định hành chính trái pháp luật gây thiệt hại. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy bồi thường luôn gắn với quyền hiến định về tài sản, vì vậy người dân cần chủ động thu thập chứng cứ, kiên trì bảo vệ quyền lợi.
Trong mọi tình huống, mục tiêu cuối cùng vẫn là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, qua đó giảm thiểu tranh chấp, thúc đẩy phát triển bền vững. Nếu không thể tránh khỏi xung đột, hãy để pháp luật minh bạch, công bằng trở thành “trọng tài” và là công cụ hữu hiệu nhất để đảm bảo rằng khi “đất” bị lấy đi, quyền lợi của người sử dụng hợp pháp luôn được đặt trở lại đúng vị trí.
