Đất có sổ chung – Làm sao để tách riêng? Đây là một câu hỏi quan trọng và cấp thiết đối với nhiều người đang sở hữu hoặc có ý định đầu tư vào bất động sản. Việc tách riêng sổ đỏ từ một mảnh đất có sổ chung không chỉ giúp xác định quyền sở hữu rõ ràng mà còn tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch và sử dụng tài sản.
1) “Đất có sổ chung” là gì?
Sổ chung: Một Giấy chứng nhận (“sổ đỏ/sổ hồng”) đứng đồng thời nhiều người, hoặc một thửa đất lớn chưa tách thành thửa độc lập cho từng người sử dụng.
Vì sao nên tách? Để xác lập quyền riêng (bán, tặng cho, thế chấp, xây dựng) mà không phụ thuộc chữ ký của tất cả đồng chủ. Giá trị tài sản, tốc độ giao dịch và khả năng vay vốn thường tăng sau khi tách.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, trường hợp sổ chung nhiều người, nên tách càng sớm để tránh rủi ro “không thống nhất ý chí” khi giao dịch hoặc thế chấp sau này.
2) Điều kiện tách sổ từ đất có sổ chung
Để được tách, đồng thời cần đáp ứng các nhóm điều kiện sau:
-
Phù hợp quy hoạch và đủ chuẩn tối thiểu
-
Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất/quy hoạch xây dựng được duyệt.
-
Đảm bảo diện tích & kích thước tối thiểu theo quyết định của UBND tỉnh/thành nơi có đất (mỗi địa phương khác nhau).
-
Bảo đảm hạ tầng – lối đi
-
Thửa mới phải có lối đi hợp pháp, kết nối đường giao thông công cộng, đảm bảo cấp/thoát nước và nhu cầu thiết yếu. Trường hợp chủ đất dành phần diện tích làm lối đi chung khi tách thì không phải chuyển mục đích phần diện tích lối đi đó.
-
Tình trạng pháp lý “sạch”
-
Không thuộc diện đang tranh chấp, kê biên thi hành án; không vi phạm hành chính về đất đai/chưa khắc phục. (Nếu tranh chấp một phần, có thể tách phần không tranh chấp nếu ranh giới xác định được).
-
Đồng thuận của các đồng chủ
-
Với sổ chung nhiều người, cần văn bản thỏa thuận (công chứng/chứng thực) về nguyên tắc tách – phân chia phần quyền và phương án lối đi/hạ tầng chung.
3) Tách sổ ở từng trường hợp phổ biến
A. Sổ chung anh chị em trong gia đình
-
Lập Văn bản thỏa thuận phân chia phần quyền (đồng thuận chữ ký vợ/chồng nếu tài sản chung).
-
Nếu có nhà/biệt thự nằm trên một phần, cần bản vẽ hoàn công/hồ sơ nhà ở để xác định tài sản gắn liền.
-
Kiểm tra diện tích tối thiểu & lối đi (có thể phải chừa hẻm kỹ thuật làm đường chung).
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
B. Sổ chung đồng mua đầu tư (nhiều người góp tiền)
-
Nên lập Hợp đồng góp vốn/Thỏa thuận đồng sở hữu ngay từ đầu, ấn định tỷ lệ – vị trí – lối đi sau tách.
-
Nếu quy hoạch đất nông nghiệp chuyển sang đất ở: phải theo kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết; nhiều địa phương không cho tách nhỏ trong giai đoạn chờ quy hoạch.
C. Sổ chung nhưng thửa đất đang tranh chấp ranh
-
Ưu tiên hòa giải và xác lập mốc ranh; chỉ tách phần không tranh chấp nếu xác định được ranh giới.
FAQ – Câu hỏi thường gặp
1) Sổ chung nhiều người, chỉ một người muốn tách – có làm được không?
Được nếu có văn bản đồng thuận của các đồng chủ. Thiếu đồng thuận, hồ sơ sẽ bị trả; có thể yêu cầu Tòa án chia tài sản chung nếu bế tắc.
2) Diện tích thửa mới nhỏ hơn “tối thiểu” có ngoại lệ không?
Đa số không; tuy nhiên Luật Đất đai 2024 có cơ chế với thửa nhỏ hơn ngưỡng tối thiểu trong một số trường hợp cấp GCN (không phải tách) nếu đáp ứng điều kiện riêng – bạn cần kiểm tra kỹ với địa phương.
3) Tách thửa khi thửa đất đang tranh chấp ranh?
Không tách phần đang tranh chấp; có thể tách phần còn lại khi xác định được ranh giới và diện tích không tranh chấp.
Kết luận
Tách sổ từ đất có sổ chung muốn nhanh và “một lần đỗ” thì phải đủ điều kiện pháp lý (quy hoạch – diện tích tối thiểu – lối đi – hồ sơ đồng thuận), theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 43/2014 (sửa bởi 148/2020) và quyết định tỉnh/thành về diện tích tối thiểu. Hãy kiểm tra quy định địa phương trước, chuẩn bị sơ đồ phân chia có lối đi, đo đạc chuẩn và sớm hợp thức văn bản thỏa thuận.
Cần đội ngũ đồng hành từ A–Z?
Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh hỗ trợ: rà soát quy hoạch, kiểm tra diện tích tối thiểu, thiết kế phương án lối đi, soạn văn bản đồng thuận, đo đạc – nộp hồ sơ – nhận sổ.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, “đi sớm – đi đúng quy trình” sẽ tránh bị trả hồ sơ, tiết kiệm thời gian và chi phí cho gia đình bạn.
iên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
