Cần những giấy tờ gì để nộp đơn khởi kiện tranh chấp nhà đất?
Tranh chấp nhà đất là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến, phức tạp và dễ gây tổn thất về tài chính, tình cảm, thậm chí kéo dài nhiều năm nếu không được xử lý đúng cách. Trong thực tế, nhiều người dân khi rơi vào tranh chấp đất đai thường không biết phải bắt đầu từ đâu, nộp đơn ở đâu và cần chuẩn bị những loại giấy tờ gì.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại giấy tờ bắt buộc, quy trình khởi kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
1. Khởi kiện tranh chấp nhà đất là gì?
Khởi kiện tranh chấp nhà đất là việc một hoặc nhiều cá nhân, tổ chức nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết mâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp về nguồn gốc, ranh giới, diện tích đất.
Thông thường, người dân cần khởi kiện trong các trường hợp sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Ai là người sử dụng hợp pháp?
- Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở: Đứng tên ai? Có tài sản chung không?
- Tranh chấp về thừa kế đất đai: Có di chúc hợp pháp không? Chia tài sản thế nào?
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất
- Lấn chiếm, ranh giới không rõ ràng giữa các thửa đất liền kề
Việc khởi kiện sẽ giúp Tòa án làm rõ tính hợp pháp của các giấy tờ, phân tích chứng cứ và đưa ra phán quyết buộc các bên phải thi hành theo pháp luật
2. Có phải luôn cần khởi kiện không? Vai trò của hòa giải tại cơ sở
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, các tranh chấp đất đai (không phải tranh chấp hợp đồng hoặc tài sản gắn liền với đất) buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã/phường trước khi nộp đơn khởi kiện.
Điều này có ý nghĩa:
- Tăng khả năng thỏa thuận dân sự, tiết kiệm thời gian
- Là điều kiện bắt buộc nếu không có sổ đỏ hoặc đất chưa có giấy tờ hợp pháp
- Là căn cứ để xác định nội dung tranh chấp, thể hiện thiện chí giải quyết của các bên
Nếu hòa giải không thành, người dân mới có thể nộp đơn tại Tòa án nhân dân theo trình tự tố tụng dân sự.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp nhà đất
Dưới đây là danh sách chi tiết các loại giấy tờ bạn cần chuẩn bị để Tòa án tiếp nhận hồ sơ và thụ lý vụ án:
3.1. Đơn khởi kiện (bắt buộc)
- Viết theo mẫu số 23-HC ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP
- Có thể viết tay hoặc đánh máy
- Nội dung cần trình bày:
- Thông tin người khởi kiện, người bị kiện (họ tên, địa chỉ cư trú)
- Tóm tắt quá trình phát sinh tranh chấp
- Yêu cầu cụ thể gửi đến Tòa án (ví dụ: công nhận quyền sử dụng đất, buộc bị đơn trả lại đất, hủy hợp đồng…)
- Danh sách tài liệu kèm theo
- Chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện
Người viết đơn nên dùng ngôn ngữ rõ ràng, trung thực, tránh cảm tính hoặc phán đoán chủ quan.
3.2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Bản sao công chứng Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Trường hợp chưa có sổ đỏ, có thể dùng giấy tờ thay thế theo quy định:
- Giấy tờ giao đất, mua bán nhà, giấy tờ thời Pháp, chế độ cũ (trước 1975)
- Di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng/chứng thực
Trường hợp tranh chấp không liên quan đến đất mà là tài sản trên đất (như nhà xây dựng trái phép) thì cần bổ sung bản vẽ hiện trạng hoặc chứng từ xây dựng.
—
3.3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu có)
- Đối với tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ thì hòa giải là thủ tục bắt buộc
- Hồ sơ hòa giải phải có đầy đủ chữ ký các bên, chữ ký người chủ trì và đóng dấu của UBND
- Nếu đã hòa giải nhiều lần không thành thì chỉ cần nộp bản mới nhất
3.4. Chứng cứ, tài liệu liên quan đến tranh chấp
- Hợp đồng mua bán đất (nếu có)
- Thư tay, giấy viết tay chuyển nhượng giữa các bên
- Biên lai đóng thuế sử dụng đất
- Bản đồ địa chính, sơ đồ phân lô, bản vẽ hiện trạng đất
- Ảnh chụp tài sản tranh chấp, hình ảnh hiện trạng sử dụng đất
- Lời khai nhân chứng, giấy xác nhận của chính quyền địa phương
3.5. Giấy tờ tùy thân
- Bản sao chứng thực CMND/CCCD của người khởi kiện
- Sổ hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú
- Nếu là người đại diện: giấy ủy quyền có công chứng + giấy tờ tùy thân của người đại diện
3.6. Biên lai nộp tạm ứng án phí
- Tòa án sẽ có Thông báo nộp tạm ứng án phí sau khi hồ sơ hợp lệ
- Người khởi kiện phải mang thông báo đến Kho bạc Nhà nước để nộp tiền
- Nộp lại biên lai cho Tòa trong thời gian quy định (thường là 7–10 ngày)
Mức án phí được tính theo giá trị tranh chấp. Ví dụ: giá trị dưới 6 triệu đồng là 300.000đ; từ 6 triệu đến 400 triệu đồng sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm.
4. Nộp đơn khởi kiện ở đâu?
- Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp (trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất)
- TAND cấp tỉnh (trong một số vụ việc phức tạp, có yếu tố nước ngoài)
- Có thể nộp đơn trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc gửi qua bưu điện
5. Quy trình xử lý đơn khởi kiện tại Tòa án
- Tòa tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ (5–7 ngày)
- Ra Thông báo nộp tạm ứng án phí (nếu đủ điều kiện thụ lý)
- Người dân nộp án phí và nộp lại biên lai
- Tòa ra Thông báo thụ lý vụ án
- Tiến hành các bước tố tụng: hòa giải tại Tòa, xác minh, định giá tài sản, triệu tập phiên xét xử
- Xét xử sơ thẩm → phán quyết có thể thi hành hoặc kháng cáo
Tổng thời gian xử lý một vụ tranh chấp nhà đất thường kéo dài từ 4 đến 12 tháng, tùy mức độ phức tạp
6. Lưu ý khi khởi kiện tranh chấp nhà đất
- Luôn chuẩn bị hồ sơ bản sao công chứng, tránh nộp bản gốc (trừ khi Tòa yêu cầu)
- Theo dõi thông báo của Tòa thường xuyên, tránh bị bỏ lỡ phiên hòa giải hoặc xét xử
- Nếu không am hiểu pháp luật, nên nhờ luật sư hỗ trợ từ đầu
- Giữ thái độ hợp tác, trung thực khi làm việc với Tòa hoặc cán bộ tư pháp
📌 Kết luận:
Việc khởi kiện tranh chấp nhà đất đòi hỏi người dân phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy trình và nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan. Một bộ hồ sơ thiếu giấy tờ, sai địa chỉ nộp đơn hoặc không đúng hình thức sẽ khiến vụ việc bị kéo dài, gây mệt mỏi và thiệt hại không cần thiết.
Nếu bạn đang có tranh chấp hoặc chuẩn bị khởi kiện, hãy xem xét kỹ các hướng xử lý: hòa giải – khởi kiện – khiếu nại hành chính, và chủ động xin tư vấn từ luật sư để tránh rủi ro pháp lý về sau.
