Thu hồi đất để phục vụ phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị hay thực hiện dự án kinh tế – xã hội là nhu cầu khách quan của bất kỳ quốc gia nào. Tuy nhiên, đi kèm với đó là câu hỏi muôn thuở: bồi thường như thế nào để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất? Tại Việt Nam, không hiếm trường hợp người dân nhận mức bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá chuyển nhượng thực tế. Sự chênh lệch càng lớn thì mâu thuẫn, khiếu nại và thậm chí là tranh chấp pháp lý càng nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án và an sinh xã hội. Bài viết dưới đây cung cấp một bức tranh toàn cảnh về khung pháp lý, nguyên nhân khoảng cách giá, kinh nghiệm quốc tế, đồng thời gợi mở những bước đi cụ thể để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1. Khung pháp lý Việt Nam về bồi thường khi thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc: người sử dụng đất được bồi thường tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi và đủ điều kiện. Trong trường hợp không còn quỹ đất để giao tương đương, cơ quan có thẩm quyền phải bồi thường bằng tiền “theo giá đất cụ thể” do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi. Việc bảo đảm “dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời” là tiêu chí bắt buộc.
Luật Đất đai 2024 – bổ sung cơ chế xác định giá với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất giá đất cụ thể cho bồi thường được tính bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K, phản ánh điều kiện vị trí, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, quy hoạch… Đồng thời, Luật ấn định thời hạn chi trả bồi thường không quá 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi, rút ngắn đáng kể so với thực tế chậm trễ lâu nay.
2. Thực trạng: vì sao giá bồi thường thường “lép vế”?
- Cách xây dựng bảng giá đất: đa phần các tỉnh, thành sử dụng phương pháp so sánh, chiết trừ và điều chỉnh của Bộ Tài chính, nhưng việc lấy mẫu chưa đủ rộng để phản ánh biên độ biến động. Giá trong bảng đất thường chỉ bằng 40%–60% giá thị trường, thậm chí thấp hơn tại cánh đồng ven đô.
- Không đủ quỹ đất cùng mục đích: Luật ưu tiên “bồi thường bằng đất”, nhưng trên thực tế quỹ đất sạch khan hiếm, chính quyền phải chuyển sang bồi thường bằng tiền theo giá nhà nước.
- Chưa tính đủ giá trị sinh lợi: đất nông nghiệp sau quy hoạch thành đất ở, đất thương mại có tiềm năng tăng giá đột biến. Người dân cho rằng giá trị kỳ vọng ấy phải được đo lường, trong khi cơ quan chức năng chỉ dựa trên hiện trạng sử dụng.
- Chậm cập nhật thông tin: bảng giá đất điều chỉnh chu kỳ 5 năm một lần (giai đoạn 2020–2024), chưa theo kịp biến động sốt đất, chuyển dịch hạ tầng và dòng vốn FDI.
- Quy trình định giá thiếu minh bạch: nhiều nơi công bố hệ số K đã “chốt” mà không thuyết minh nguồn dữ liệu, phương pháp so sánh, khiến người dân khó kiểm chứng, dẫn đến tâm lý thiếu tin cậy.
Hệ quả là có dự án nông thôn, giá bồi thường chỉ 100.000 – 200.000 đồng/m², trong khi môi giới rao bán đất liền kề 1–2 triệu đồng/m²; ở ngoại ô Hà Nội, đất mặt đường đang giao dịch 60–80 triệu đồng/m² nhưng bảng giá ban hành chỉ 15–20 triệu đồng/m². Khoảng cách ấy dễ châm ngòi khiếu kiện tập thể.
3. Góc nhìn quốc tế: bài học từ Ấn Độ, Hoa Kỳ và Israel
Ấn Độ ban hành Đạo luật Bồi thường công bằng, Minh bạch trong Thu hồi đất, Tái định cư và Hỗ trợ tái hòa nhập (LARR 2013), yêu cầu: bồi thường tối thiểu gấp 4 lần giá thị trường đối với đất nông thôn, gấp 2 lần đối với đất đô thị. Bên cạnh đó, hộ bị thu hồi còn hưởng gói tái định cư – hỗ trợ sinh kế, tạo cơ hội chuyển đổi nghề. Cơ chế “hệ số nhân” làm cho bồi thường luôn cao hơn giá bình quân, giảm thiểu tranh chấp.
Tại Hoa Kỳ, Tu chính án Thứ Năm Hiến pháp khẳng định quyền “just compensation” (bồi thường công bằng). Khi chính phủ sử dụng Đạo luật Tuyên bố Thu hồi (Declaration of Taking Act), họ phải ký quỹ khoản tiền tương đương “fair market value” ngay khi ban hành quyết định. Chủ đất có quyền khởi kiện tại tòa liên bang để đòi bổ sung nếu thấy định giá chưa sát. Quy trình tố tụng độc lập, minh bạch giúp nâng cao niềm tin.
Israel áp dụng Luật Thu hồi đất 1953, cũng đề cao nguyên tắc “giá trị thị trường” và cho phép cơ chế trọng tài hoặc tòa án quyết định khi phát sinh tranh chấp. Nhờ vậy, các dự án hạ tầng trọng điểm – ví dụ tuyến tàu điện nhẹ Tel Aviv – ít gặp kháng cự về giá hơn so với nhiều nước đang phát triển.
Điểm chung của ba mô hình trên là: (i) xác định giá dựa trên giao dịch thực, (ii) có quỹ hỗ trợ tái định cư – phục hồi sinh kế, (iii) bảo đảm người dân có kênh tố tụng độc lập. Đây là kinh nghiệm đáng tham khảo cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện chính sách.
4. Luật Đất đai 2024 và kỳ vọng thu hẹp “khoảng cách giá”
Phương pháp hệ số K sẽ do UBND tỉnh phê duyệt hàng năm thay vì 5 năm/lần. Số liệu đầu vào bắt buộc lấy từ ba nguồn: hợp đồng chuyển nhượng thực tế đã đăng ký; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thông tin định giá độc lập. Tổ chức tư vấn giá đất, Hiệp hội môi giới và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được mời tham gia, nhờ đó đa dạng hóa kênh dữ liệu. Những điểm mới đáng chú ý:
- Tiệm cận real-time: nếu thị trường biến động mạnh, UBND tỉnh được quyền điều chỉnh hệ số K ngay giữa chu kỳ.
- Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có đại diện Mặt trận Tổ quốc, liên hiệp hội ngành nghề và cơ quan báo chí, tăng yếu tố giám sát xã hội.
- Số hóa cơ sở dữ liệu giá: Bộ Tài nguyên & Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng xây dựng bản đồ giá đất quốc gia, cập nhật trực tuyến giao dịch đã công chứng. Nhờ vậy, sai lệch giữa khu vực giáp ranh các tỉnh sẽ co hẹp.
Nếu triển khai đồng bộ, phương pháp mới sẽ giúp khoản bồi thường tiến gần hơn giá chuyển nhượng thị trường, giảm tâm lý “thu hồi giá rẻ”.
5. Quy trình bảo vệ quyền lợi: người dân cần làm gì?
- Hiểu rõ quy hoạch và quyết định thu hồi Ngay khi có thông báo thu hồi, hãy đề nghị UBND xã/phường cung cấp: bản đồ quy hoạch chi tiết, quyết định phê duyệt dự án, khung chính sách bồi thường đã ban hành. Việc nắm thông tin sớm giúp bạn chuẩn bị hồ sơ và phương án tái định cư.
- Thu thập chứng cứ về giá thị trường – Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của các thửa đất lân cận được công chứng trong 12 tháng gần nhất. – Giá trúng đấu giá khu vực tương tự (đăng thông tin trên cổng dịch vụ công hoặc báo địa phương). – Báo cáo thẩm định của đơn vị định giá độc lập: bạn có thể thuê công ty định giá nằm trong danh sách Bộ Tài chính cấp phép, giá từ 6–10 triệu đồng/hồ sơ. Những tài liệu này là cơ sở để yêu cầu điều chỉnh hệ số K hoặc khởi kiện nếu cần.
- Tham gia đối thoại và khiếu nại hành chính Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013, người dân có 90 ngày để nộp đơn khiếu nại lần đầu tới UBND cấp huyện về nội dung quyết định thu hồi, phương án bồi thường. UBND có trách nhiệm tổ chức đối thoại, giải trình và ban hành quyết định giải quyết trong 30 ngày. Nếu không đồng ý, bạn tiếp tục khiếu nại lần hai lên UBND tỉnh hoặc khởi kiện ra TAND cấp huyện.
- Khởi kiện hành chính và yêu cầu giám định Tòa án có thẩm quyền buộc cơ quan thu hồi định giá lại hoặc bồi thường bổ sung. Thực tế, nhiều bản án hành chính đã tuyên tăng giá bồi thường bình quân 15%–30% nhờ căn cứ chứng cứ giao dịch thực tế. Bạn nên thuê luật sư chuyên về đất đai để tối ưu hóa hồ sơ.
- Đề nghị hỗ trợ tái định cư và chuyển đổi nghề Ngoài tiền đền bù, bạn còn quyền yêu cầu: đất ở tái định cư (đối với đất ở bị thu hồi), hỗ trợ thuê nhà, hỗ trợ đào tạo – chuyển đổi nghề nếu làm nông nghiệp. Đừng bỏ qua các khoản này vì chúng có thể chiếm tỷ trọng lớn tổng hỗ trợ.
6. Giải pháp toàn diện: đề xuất từ góc độ chính sách
- Điều chỉnh bảng giá đất hằng năm thay vì 5 năm, có biên độ linh hoạt 6 tháng/lần ở khu vực “nóng”.
- Phát triển thị trường định giá đất độc lập tương tự thị trường kiểm toán, tạo sân chơi cho nhiều công ty tham gia và chịu giám sát chéo.
- Thành lập cơ quan hòa giải đất đai độc lập (Land Ombudsman) – mô hình Canada – giúp giải quyết nhanh tranh chấp trước khi ra tòa.
- Xây dựng quỹ hỗ trợ sinh kế dài hạn: thay vì trả một lần, người mất đất nông nghiệp có thể nhận khoản chi trả định kỳ 5–10 năm, tránh “hết tiền – hết đất”.
- Mở rộng quyền tiếp cận dữ liệu: mọi phương án bồi thường, hệ số K, bảng giá đều phải công bố trên cổng thông tin điện tử tỉnh, kèm file thuyết minh phương pháp.
7. Khả năng “sát giá” trong tương lai: lạc quan nhưng cần giám sát
Luật Đất đai 2024 tạo đột phá về cách định giá, song hiệu quả đến đâu phụ thuộc vào năng lực triển khai ở cấp cơ sở. Nếu chất lượng dữ liệu đầu vào kém hoặc dấu hiệu “xin–cho” trong xác định hệ số K còn tồn tại, mục tiêu công bằng khó thành hiện thực. Vì vậy, người dân, tổ chức xã hội và báo chí cần tham gia giám sát, phản biện và đề xuất điều chỉnh kịp thời.
8. Kết luận
Khoảng cách giữa giá bồi thường và giá chuyển nhượng thực tế là nguyên nhân cốt lõi gây ra phần lớn khiếu nại đất đai tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội thu hẹp khoảng trống ấy nhờ phương pháp hệ số K, cơ chế công khai dữ liệu và rút ngắn thời gian chi trả. Song, để tâm huyết lập pháp đi vào đời sống, cần đồng bộ nhiều giải pháp: minh bạch hóa quy trình, tăng cường giám sát độc lập và bảo vệ kênh khiếu kiện hiệu quả cho người dân. Hơn ai hết, chính người bị ảnh hưởng phải chủ động trang bị kiến thức, thu thập chứng cứ, tham gia đối thoại ngay từ đầu.Nếu làm tốt, mục tiêu “thu hồi đất vì lợi ích công nhưng không ai bị bỏ lại phía sau” mới thật sự khả thi.
Trong hành trình đó, cụm từ “Bồi thường khi đất bị thu hồi giá thấp hơn thị trường” không còn là nỗi ám ảnh, mà trở thành lời nhắc để mọi bên – từ cơ quan nhà nước, nhà đầu tư đến người dân – cùng nhìn nhận lại giá trị đất đai một cách công bằng, văn minh. Và khi pháp luật được thượng tôn, khung khổ định giá ngày càng sát thực, vấn đề “Bồi thường khi đất bị thu hồi giá thấp hơn thị trường” sẽ dần lùi vào quá khứ, nhường chỗ cho một môi trường phát triển hài hòa và bền vững.
