Khi đo đạc chính quy hoặc tách–hợp thửa, nhiều hộ gia đình phát hiện thửa đất tăng diện tích so với sổ hiện có. Lúc này, thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm cần thực hiện thế nào để hợp pháp, tránh tranh chấp về sau. Bài viết tổng hợp khung pháp lý mới, chỉ rõ trường hợp phải đính chính – đăng ký biến động – cấp đổi/cấp mới, kèm hồ sơ, thời hạn, chi phí và lưu ý thực tế từ đội ngũ Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh.
1) Khung pháp lý cập nhật & khái niệm “diện tích tăng thêm”
- Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã có hiệu lực từ 01/01/2025, tạo cơ sở pháp lý mới cho quản lý, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp biến động diện tích.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định xử lý cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp, là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký và người sử dụng đất thực hiện.
“Diện tích tăng thêm” thường xuất hiện khi: (i) đo đạc lại bằng hệ tọa độ/thiết bị mới cho kết quả chính xác hơn; (ii) điều chỉnh ranh giới thực tế ổn định lâu năm; (iii) được công nhận thêm do phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp; hoặc (iv) nhận chuyển quyền một phần thửa đất liền kề làm tăng tổng diện tích.
Điểm mấu chốt là xác định nguồn gốc hợp pháp của phần tăng, có hay không thay đổi ranh giới, và mục đích sử dụng có phù hợp quy hoạch. Đây là ba biến số quyết định chọn đúng thủ tục và nghĩa vụ tài chính.
2) Khi nào cần làm thủ tục, và làm thủ tục nào?
a) Đính chính thông tin (không thay đổi ranh giới)
Nếu đo đạc lại cho thấy diện tích chênh lệch nhỏ do kỹ thuật, không thay đổi ranh giới thửa, nhiều địa phương xử lý theo hướng đăng ký biến động và đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận (không phải “cấp mới”). Cơ quan đăng ký sẽ cập nhật diện tích đúng theo bản đồ địa chính.
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận (có thay đổi ranh giới hoặc thay đổi thể hiện pháp lý quan trọng)
Khi ranh giới thửa đất thay đổi hoặc cần ghi nhận pháp lý phần diện tích tăng trên phôi mới, bạn sẽ thực hiện cấp đổi GCN. Trường hợp phần tăng có nguồn gốc hợp pháp, đáp ứng điều kiện cấp, cơ quan đăng ký sẽ xem xét ghi nhận trên GCN cấp đổi theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
c) Cấp Giấy chứng nhận cho phần tăng (nếu là diện tích trước đây chưa được công nhận)
Nếu phần tăng chưa có giấy tờ, nhưng sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện theo luật hiện hành, có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN cho phần diện tích tăng thêm (đi kèm xác định nghĩa vụ tài chính cho phần tăng).
Việc “chọn sai thủ tục” (đính chính thay vì cấp đổi/cấp mới) khiến hồ sơ bị trả lại nhiều lần. Hãy chuẩn bị chứng cứ ranh giới ổn định, giấy tờ nguồn gốc, và ý kiến hộ giáp ranh để rút ngắn thời gian.
3) Quy trình – hồ sơ – trình tự thực hiện
Dưới đây là quy trình tổng quát mà đa số địa phương đang áp dụng cho thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm; tùy từng tỉnh/thành có thể có mẫu biểu kèm theo khác nhau.
3.1 Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động/đơn đề nghị cấp đổi/cấp GCN (theo mẫu của Văn phòng đăng ký đất đai – VPĐKĐĐ).
- Bản gốc GCN đã cấp (nếu cấp đổi/đính chính).
- Trích đo địa chính/bản vẽ hiện trạng do đơn vị đủ điều kiện lập; thể hiện ranh giới, mốc giới, diện tích tăng thêm.
- Giấy tờ nguồn gốc phần diện tích tăng (nếu có): biên bản ranh giới, giấy tờ mua bán, khai hoang, văn bản xác nhận của UBND cấp xã, ý kiến các hộ giáp ranh…
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (hoặc giấy tờ cư trú), giấy tờ hôn nhân (xác định tài sản chung/riêng).
- Các tờ khai nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu (tiền sử dụng đất, lệ phí, phí đo đạc…).
Một số hồ sơ mẫu, thời hạn giải quyết cho trường hợp diện tích tăng thêm được cơ quan nhà nước hướng dẫn cụ thể; tham khảo kênh chính thống để dùng đúng biểu mẫu và mốc thời gian.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3.2 Nộp hồ sơ & theo dõi xử lý
- Nơi nộp: Bộ phận một cửa cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất (nhiều địa phương cho phép nộp xã để chuyển lên VPĐKĐĐ).
- Tiếp nhận & kiểm tra: Cơ quan tiếp nhận lập phiếu hẹn; VPĐKĐĐ kiểm tra điều kiện, trích đo, hiện trạng ranh giới; nếu đủ điều kiện thì thực hiện các bước cập nhật, xác định nghĩa vụ tài chính và trình ký.
- Bổ sung hồ sơ (nếu có): Cơ quan đăng ký thông báo rõ nội dung cần bổ sung/sửa chữa; nên phản hồi trong thời hạn ghi trên phiếu hẹn để không “đứt” quy trình.
- Nhận kết quả: Căn cứ thủ tục đã chọn, bạn sẽ nhận GCN cấp đổi hoặc GCN cho phần tăng đã cập nhật diện tích mới.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3.3 Mẹo thực tế để hồ sơ “đi một lần”
- Đính kèm ảnh mốc ranh, biên bản xác nhận ranh giới có chữ ký hộ giáp ranh (nếu địa phương có biểu mẫu).
- Nếu thửa đất đang thế chấp, cần trao đổi với ngân hàng về cấp đổi để phối hợp thu hồi/ghi nhận thế chấp trên GCN mới.
- Chuẩn bị bản vẽ trích đo do đơn vị có tư cách pháp nhân lập; bản vẽ tay/bản phác họa thường không đủ giá trị.
4) Thời hạn, nghĩa vụ tài chính & lỗi thường gặp
4.1 Thời hạn giải quyết & theo dõi tiến độ
Tùy loại thủ tục, nhiều địa phương công bố thời hạn không quá 10 ngày làm việc (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian trưng cầu…); khu vực miền núi, hải đảo có thể dài hơn. Bạn nên theo dõi phiếu hẹn và hệ thống tra cứu của VPĐKĐĐ địa phương.
4.2 Nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh
- Tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng được công nhận là đất ở (nếu chưa nộp trước đó) theo phương pháp, giá đất và văn bản của địa phương tại thời điểm giải quyết.
- Phí, lệ phí: đo đạc, thẩm định hồ sơ, cấp đổi/cấp GCN, trích lục bản đồ… (mức thu do HĐND tỉnh quyết định).
- Lệ phí trước bạ: xem xét theo trường hợp cụ thể (có/không thuộc diện miễn; nhiều địa phương áp dụng với phần diện tích nhà, đất tăng giá trị tính lệ phí).
Để tối ưu chi phí, bạn nên xin phiếu hướng dẫn nghĩa vụ tài chính trước khi nộp chính thức và trao đổi sớm với Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh.
Trước khi nộp hồ sơ thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm, hãy rà soát quy hoạch sử dụng đất, kiểm tra có phần nào nằm trên hành lang an toàn, đất công hoặc lấn chiếm mốc giới công trình không. Những yếu tố này có thể khiến phần tăng không đủ điều kiện công nhận.
FAQ
1) Phần tăng do “đo đạc chính xác hơn” nhưng ranh giới thực tế không đổi, có phải cấp mới sổ không?
Thường không cần cấp mới, mà làm đăng ký biến động/đính chính hoặc cấp đổi để cập nhật diện tích đúng trên phôi mới, tùy yêu cầu của VPĐKĐĐ nơi có đất. Căn cứ Nghị định 101/2024/NĐ-CP và quy định địa phương.
2) Thời hạn giải quyết là bao lâu?
Nhiều địa phương công bố không quá 10 ngày làm việc cho trường hợp diện tích tăng thêm (không tính thời gian nộp tiền), trừ miền núi, hải đảo có thể dài hơn. Bạn bám theo phiếu hẹn để theo dõi.
3) Có chắc phần diện tích tăng sẽ được công nhận là đất ở?
Không. Việc công nhận phụ thuộc nguồn gốc sử dụng, thời điểm sử dụng, phù hợp quy hoạch, và chứng cứ ranh giới. Nếu chưa đủ điều kiện, cơ quan đăng ký có thể chỉ cập nhật hiện trạng mà không công nhận thêm đất ở.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
Kết luận
Để phần đất tăng được ghi nhận đúng và hợp pháp, bạn cần chọn đúng thủ tục, chuẩn bị bản vẽ – giấy tờ nguồn gốc – chứng cứ ranh giới và theo dõi sát phiếu hẹn. Trong bối cảnh pháp luật đã cập nhật, thực hiện chuẩn thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích tăng thêm sẽ giúp tránh tranh chấp và tối ưu nghĩa vụ tài chính. Khi cần đồng hành, hãy liên hệ Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh để được đánh giá hồ sơ từ sớm và đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
