Thời gian gần đây, nhiều người chọn mua đất qua vi bằng vì “nhanh – rẻ – ít thủ tục”. Nhưng thực tế, đây là điểm rơi rủi ro pháp lý: vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng, không giúp bạn sang tên, và gần như không bảo vệ bạn khi tranh chấp. Bài viết này tóm gọn khung pháp lý hiện hành, rủi ro điển hình, quy trình “an toàn hơn”, kèm khuyến nghị thực tế từ Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh.
1) Mua đất qua vi bằng là gì? Vì sao nhiều người lầm tưởng “hợp pháp”?
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện/hành vi có thật mà họ trực tiếp chứng kiến. Nó không thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thủ tục lập vi bằng chỉ để ghi nhận sự kiện; tòa án có thể xem vi bằng như chứng cứ nhưng không biến giao dịch đất đai thành hợp pháp nếu giao dịch đáng ra phải công chứng/đăng ký.
Vi bằng không phải “đường tắt” để chuyển nhượng đất. Nó chỉ là bằng chứng việc giao nhận/ghi nhận hiện trạng, không tạo ra quyền sử dụng đất cho người mua.
2) Giao dịch đất đai hợp pháp cần gì?
Luật Đất đai hiện hành yêu cầu: muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận, hợp đồng công chứng/chứng thực, và đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chỉ khi đăng ký thì quyền mới đối kháng với bên thứ ba.
Báo chí – cơ quan nhà nước nhiều lần cảnh báo: mua bán nhà đất qua vi bằng không hợp pháp, tiềm ẩn mất trắng; thậm chí không được phép lập vi bằng để “hóa phép” giao dịch nhà đất trá hình.
Vi bằng không nằm trong chuỗi thủ tục bắt buộc để sang tên nhà đất; dùng vi bằng thay công chứng/đăng ký là sai bản chất.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3) Rủi ro thực tế khi mua đất qua vi bằng
-
Không sang tên được → Hợp đồng dân sự có vi bằng vẫn không đăng ký biến động được; bạn không thành người sử dụng đất hợp pháp.
-
Tranh chấp bùng nổ → Khi chủ cũ thế chấp, bán cho người khác, hoặc đất thuộc quy hoạch, bạn gần như không có “lá chắn”. Cơ quan chức năng và truyền thông đã ghi nhận nhiều vụ người mua thiệt hại nặng.
-
Nguy cơ bị xử phạt → Lập vi bằng để “ghi nhận mua bán nhà đất” là không đúng phạm vi; Thừa phát lại có thể bị xử phạt theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Điều đó phản ánh chủ trương hạn chế dùng vi bằng thay giao dịch đất đai.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11: “Phần lớn hồ sơ ‘kẹt’ đều có vi bằng nhưng thiếu hợp đồng công chứng và thiếu đăng ký biến động. Khi tranh chấp, vi bằng không cứu được quyền sử dụng đất.”
4) Lối đi an toàn hơn nếu bạn đang cân nhắc, hoặc đã lỡ cọc “vi bằng”
4.1. Nếu chưa ký/đặt cọc
-
Yêu cầu bên bán: (i) hoàn thiện Giấy chứng nhận; (ii) ký hợp đồng công chứng; (iii) cam kết sang tên trong thời hạn nhất định, kèm chế tài nếu không đạt.
-
Chỉ trả tiền theo tiến độ sau từng mốc thủ tục: công chứng → nộp hồ sơ đăng ký biến động → nhận GCN tên bạn. Đây là “xương sống” của giao dịch an toàn, theo đúng Luật Đất đai 2024.
4.2. Nếu đã ký vi bằng/đã giao tiền
-
Ngừng thanh toán phần còn lại cho đến khi có hợp đồng công chứng + biên nhận hồ sơ đăng ký;
-
Lập phụ lục/thỏa thuận buộc bên bán hợp thức hóa hồ sơ, cam kết thời hạn;
-
Nếu bên bán không hợp tác: chuyển hướng đòi tiền (hủy giao dịch, yêu cầu hoàn trả do giao dịch không đủ điều kiện thực hiện), đồng thời bảo toàn chứng cứ (vi bằng, biên nhận, tin nhắn…).
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
5) Các tình huống thường gặp & cách xử lý
H3. Đất dự án/đất nền “chờ sổ”, chủ đầu tư kêu “lập vi bằng cho nhanh”
Xử lý: Từ chối. Chỉ giao dịch khi dự án đủ điều kiện cấp GCN và có hợp đồng công chứng theo đúng luật; mọi phương án “tạm” bằng vi bằng đều treo rủi ro.
H3. Đất không đủ điều kiện tách thửa, môi giới gợi ý “vi bằng”
Xử lý: Không tham gia. Nếu thật sự muốn sở hữu, hãy chọn tài sản đủ điều kiện pháp lý; vi bằng không hợp thức hóa việc tách thửa trái quy định.
H3. Đã xây nhà trên đất mua bằng vi bằng, nay bị chính quyền kiểm tra
Xử lý: Làm việc với bên bán để hợp thức hóa; nếu không thể, chuẩn bị phương án thu hồi tiền/khởi kiện; tránh tiếp tục đầu tư thêm lên tài sản chưa sang tên.
Góc nhìn luật sư
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11:
“Mua đất qua vi bằng giống như ‘ký gửi rủi ro’. Vi bằng chỉ là ghi nhận sự kiện, không phải hợp đồng chuyển quyền. Muốn an toàn, hãy biến ‘hồ sơ sạch – sang tên xong mới trả đủ’ thành nguyên tắc sắt, thay vì tìm đường tắt.”
Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh sẵn sàng đồng hành: soát pháp lý – soạn điều khoản đặt cọc – công chứng – đăng ký sang tên.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
FAQ
1) Vi bằng có giúp tôi “giữ chỗ” hợp pháp đến khi có sổ không?
Không. Vi bằng không thay thế công chứng/đăng ký, không tạo ra quyền sử dụng đất; chỉ là chứng cứ ghi nhận sự kiện giao dịch.
2) Tôi đã có vi bằng + hợp đồng viết tay, có sang tên được không?
Không, trừ khi bạn làm lại bằng hợp đồng công chứng và đăng ký biến động theo đúng Luật Đất đai; vi bằng/giấy tay không đủ để sang tên.
3) Thừa phát lại lập vi bằng mua bán đất có bị xử phạt không?
Có thể bị xử phạt theo Nghị định 82/2020/NĐ-CP nếu lập vi bằng vượt phạm vi, dùng để che giấu giao dịch nhà đất trái quy định.
Kết luận
Với nhà đất, đừng đi đường tắt. Mua đất qua vi bằng không hợp pháp cho việc chuyển nhượng, không giúp bạn sang tên, và khiến bạn mang hết rủi ro khi tranh chấp. Lựa chọn khôn ngoan là chỉ giao dịch khi đủ điều kiện pháp lý, công chứng và đăng ký sang tên theo Luật Đất đai 2024. Nếu lỡ dính vi bằng, hãy dừng thanh toán – siết điều kiện hợp thức hóa – chuẩn bị phương án thu hồi tiền.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
