1. Khung phí – thuế khi sang tên sổ đỏ: hiểu đúng để phân bổ hợp lý
Để xác định rạch ròi người mua chịu phí gì, người bán chịu phí gì khi sang tên sổ đỏ, hãy nhóm chi phí thành 3 mảng: (i) nghĩa vụ tài chính bắt buộc theo luật, (ii) chi phí dịch vụ hỗ trợ thủ tục, (iii) khoản phát sinh theo tình huống.
- Bắt buộc theo luật:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% trên giá chuyển nhượng đối với bên bán là cá nhân (trừ trường hợp được miễn).
- Lệ phí trước bạ 0,5% đối với bên mua khi đăng ký quyền sở hữu/sử dụng.
- Lệ phí cấp/cập nhật Giấy chứng nhận & đăng ký biến động (dao động theo địa phương).
- Dịch vụ hỗ trợ:
- Phí công chứng hợp đồng (tính theo thang bậc giá trị tài sản; thường tương đương khoảng 0,1%–0,3% kèm thù lao soạn thảo, sao lục).
- Phí đo vẽ hiện trạng, trích lục bản đồ, thẩm định hồ sơ (nếu có).
- Phí dịch vụ hồ sơ (đơn vị luật sư/văn phòng dịch vụ thực hiện thay).
- Phát sinh tùy hồ sơ:
- Phí thẩm định tài sản bảo đảm nếu có vay ngân hàng; phí giải chấp sổ đang thế chấp; phí ủy quyền/chứng thực khi bên liên quan vắng mặt.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
2. Bên mua thường chịu những khoản nào?
2.1. Lệ phí trước bạ 0,5% và lệ phí đăng ký/cấp đổi: cách tính đúng – đủ
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện hành thường là 0,5% tính trên giá tính lệ phí: hoặc giá hợp đồng (nếu cao hơn) hoặc bảng giá địa phương. Ví dụ: mua nhà đất 2 tỷ đồng (giá hợp đồng ≥ giá bảng), lệ phí trước bạ dự kiến 10 triệu đồng. Ngoài ra, lệ phí đăng ký biến động, lệ phí cấp/cập nhật Giấy chứng nhận thường từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy tỉnh, diện tích, tài sản gắn liền. Nếu hồ sơ có tách thửa/hợp thửa/cập nhật nhà, bạn có thể cần đo vẽ hiện trạng (chi phí do đơn vị đo đạc báo giá theo khối lượng).
Lưu ý thời điểm tính: nên kiểm tra bảng giá đất, giá nhà đang hiệu lực tại địa phương để ước lượng sát. Trường hợp vay vốn, ngân hàng có thể yêu cầu thẩm định giá riêng – chi phí này do bên mua chi trả.
2.2. Phí công chứng, dịch vụ hồ sơ và “chi phí ẩn”
Phí công chứng tính theo thang bậc giá trị tài sản (áp dụng thống nhất), thực tế thường tương đương khoảng 0,1%–0,3% cộng thù lao soạn thảo và phí sao lục. Về nguyên tắc, pháp luật cho phép thỏa thuận ai thanh toán phí công chứng; nhiều giao dịch để bên mua chi trả nhằm chủ động tiến độ. Bên cạnh đó, phí dịch vụ hồ sơ trọn gói (chuẩn bị giấy tờ, kê khai thuế–phí, nộp và nhận kết quả) dao động theo độ phức tạp, từ vài triệu đến vài chục triệu đồng.
Đừng bỏ qua chi phí ẩn: di chuyển nhiều lần, thời gian chờ, phí dịch thuật giấy tờ ngoại ngữ, sao y công chứng. Hãy yêu cầu bảng báo giá chi tiết (mục công việc – thời hạn – trách nhiệm), điều khoản phạt tiến độ nếu chậm để quản trị rủi ro.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3. Bên bán thường chịu những khoản nào?
3.1. Thuế TNCN 2% và các trường hợp được miễn
Đối với cá nhân, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản thường là 2% x giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Một số trường hợp miễn phổ biến: chuyển nhượng giữa vợ chồng; cha mẹ–con; ông bà–cháu; anh chị em ruột; hoặc cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, đất ở của mình (đáp ứng điều kiện theo luật). Ví dụ: bán nhà 3 tỷ đồng, không thuộc diện miễn → thuế TNCN dự kiến 60 triệu đồng.
Thực tế, hai bên có thể thỏa thuận bên mua hỗ trợ hoặc thanh toán thay; nhưng về nghĩa vụ pháp lý, chủ thể nộp thuế vẫn là bên bán (cá nhân). Do đó, hãy nêu rõ cơ chế khấu trừ: bên mua giữ lại khoản thuế khi thanh toán đợt cuối và nộp thay, hoặc bên bán tự nộp rồi xuất trình biên lai trước khi bàn giao.
3.2. Trường hợp doanh nghiệp bán: VAT, TNDN và hóa đơn
Nếu bên bán là doanh nghiệp, việc tính thuế GTGT (VAT) phụ thuộc tính chất hàng hóa: bán nhà ở từ dự ánthường chịu VAT 10% (phần tiền sử dụng đất có quy tắc trừ khi tính), còn chuyển quyền sử dụng đất thuần có thể không chịu VAT theo quy định riêng. Doanh nghiệp chịu thuế TNDN thay vì thuế TNCN.
Khi mua từ doanh nghiệp, hãy kiểm tra giá đã bao gồm/ chưa gồm VAT, tiến độ thanh toán, điều kiện bàn giao và chính sách bảo hành. Người mua nên yêu cầu hóa đơn VAT hợp lệ để đảm bảo quyền lợi. Theo luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc công ty Luật sư 11, việc minh bạch thuế–phí ngay từ thỏa thuận ban đầu sẽ giúp tránh tranh cãi giá trị thanh toán ở các đợt sau.
4. Quy trình – cách tính & thanh toán các khoản phí (Checklist 6 bước)
Bước 1 – Rà soát pháp lý tài sản: Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, hoàn công, diện tích thực tế; xác định có cần đo vẽ/tách thửa/hợp thửa không. Lập bảng phân bổ chi phí: thuế TNCN (bên bán), lệ phí trước bạ (bên mua), phí công chứng, lệ phí cấp/cập nhật, đo vẽ, dịch vụ.
Bước 2 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Chuẩn bị CMND/CCCD, đăng ký kết hôn/độc thân, Sổ đỏ, bản vẽ, trích đo… Tại công chứng, thanh toán phí công chứng + thù lao soạn thảo; kiểm tra kỹ nội dung giá, thuế–phí và điều khoản phạt.
Bước 3 – Kê khai nghĩa vụ tài chính: Bên bán (cá nhân) nộp TNCN 2%; bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%; đồng thời đóng lệ phí đăng ký/ cấp/cập nhật theo biểu phí địa phương. Có thể ủy quyền đơn vị dịch vụ nộp thay.
Bước 4 – Nộp hồ sơ sang tên: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh theo phân cấp kèm biên lai đã nộp thuế–phí. Theo dõi phiếu hẹn để bổ sung kịp thời nếu thiếu.
Bước 5 – Nhận kết quả: Kiểm tra tên, số định danh, diện tích, tài sản gắn liền với đất, mục đích sử dụng, thời hạn; nếu sai sót, yêu cầu điều chỉnh ngay.
Bước 6 – Ví dụ tính nhanh (2,5 tỷ đồng):
- Thuế TNCN (bên bán cá nhân): 2% × 2,5 tỷ = 50 triệu (nếu không miễn).
- Lệ phí trước bạ (bên mua): 0,5% × 2,5 tỷ = 12,5 triệu.
- Phí công chứng (ước tính): ~0,1%–0,3% → 2,5–7,5 triệu + thù lao.
- Lệ phí đăng ký/cập nhật: vài trăm nghìn – vài triệu (tùy tỉnh).
5. Lưu ý quan trọng để tối ưu chi phí & phòng ngừa rủi ro
5.1. Thương lượng minh bạch: tách bạch giá – thuế – phí
Ngay ở hợp đồng đặt cọc, thêm phụ lục phân bổ chi phí: ai nộp thuế TNCN, ai nộp lệ phí trước bạ, ai thanh toán công chứng, đăng ký, đo vẽ; ghi thời điểm nộp và cơ chế khấu trừ vào các đợt thanh toán. Khuyến nghị thanh toán qua chuyển khoản để có chứng từ, hạn chế giao nhận tiền mặt. Các ưu đãi/chiết khấu phải thể hiện bằng phụ lục có chữ ký hai bên—tránh “thỏa thuận miệng”. Theo Luật sư 11, minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm chi phí lẫn thời gian xử lý hồ sơ.
5.2. Hồ sơ, thời hạn và điều kiện miễn thuế: chuẩn bị trước để không trễ hạn
Nếu dự định miễn thuế TNCN (tài sản duy nhất hoặc chuyển nhượng giữa thân nhân), hãy chuẩn bị giấy tờ chứng minh từ sớm (xác nhận cư trú, cam kết tài sản duy nhất, giấy tờ quan hệ). Kiểm tra bảng giá đất và giá nhàđịa phương đang áp dụng để ước lượng lệ phí trước bạ chính xác. Khi có ngân hàng, tính thêm phí thẩm định, lịch giải chấp/thế chấp để phù hợp mốc nộp hồ sơ. Đọc kỹ phiếu tiếp nhận – hẹn trả để chủ động thời gian bổ sung, tránh phát sinh phí lưu trữ hoặc phải đi lại nhiều lần.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
6. Kết luận – Liên hệ hỗ trợ
Tóm lại, để giao dịch thuận lợi, hãy xác định ngay từ đầu người mua chịu phí gì, người bán chịu phí gì khi sang tên sổ đỏ: người bán cá nhân thường chịu thuế TNCN 2%, người mua chịu lệ phí trước bạ 0,5%, kèm lệ phí đăng ký/cấp đổi và phí công chứng/dịch vụ theo thỏa thuận. Đừng quên lập phụ lục phân bổ chi phí, chuẩn bị hồ sơ miễn thuế (nếu đủ điều kiện) và theo sát quy trình nộp – nhận kết quả. Khi hồ sơ phức tạp (tách thửa, nhà chưa hoàn công, vướng ngân hàng…), hãy chủ động liên hệ Luật sư 11 – Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh để được rà soát pháp lý và tối ưu chi phí, thời gian.
