Không ít gia đình khi cải tạo hoặc mở rộng nhà ở đã “lấn” thêm một vài chục xen-ti-mét sang phần đất liền kề mà không lường hết hậu quả. Hành vi tưởng chừng “vô hại” ấy lại có thể kéo theo hàng loạt rắc rối: bị phạt tiền, buộc tháo dỡ công trình, mất công sức – tiền của và thậm chí còn làm sứt mẻ tình cảm láng giềng. Bài viết dưới đây tổng hợp quy định pháp luật hiện hành, phân tích hậu quả pháp lý – tài chính và đề xuất giải pháp phòng tránh khi rơi vào tình huống có liên quan đến lấn ranh đất xây dựng.
1. Khung pháp lý điều chỉnh hành vi lấn, chiếm đất
Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải sử dụng đúng ranh giới được Nhà nước giao, công nhận hoặc cho thuê. Việc chiếm giữ, sử dụng diện tích ngoài phạm vi được cấp giấy chứng nhận (GCN) bị coi là vi phạm hành chính. Cụ thể:
- Luật Đất đai 2024 liệt kê hành vi “lấn, chiếm đất” là hành vi bị nghiêm cấm;
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP và Nghị định 23/2023/NĐ-CP) quy định chi tiết mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trật tự xây dựng điều chỉnh thêm hành vi xây dựng công trình không phép, sai phép;
- Bộ luật Dân sự 2015 cùng Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hướng dẫn thủ tục khởi kiện, buộc chấm dứt xâm phạm quyền sở hữu, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Mức xử phạt hành chính khi tự ý lấn ranh đất để xây nhà
Căn cứ Điều 14 Nghị định 91/2019, mức phạt phụ thuộc loại đất, diện tích lấn chiếm và khu vực. Tóm lược một số ngưỡng phổ biến:
- Đất ở: phạt tiền 5.000.000 – 10.000.000 đồng nếu diện tích lấn chiếm dưới 100 m2 hoặc dưới 10% diện tích thửa đất. Nếu lớn hơn, mức phạt tăng dần, có thể lên tới 200.000.000 đồng.
- Đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản…): phạt 3.000.000 – 5.000.000 đồng cho diện tích vi phạm dưới 1.000 m2; mức phạt tối đa 150.000.000 đồng cho diện tích lớn.
- Đất công, đất chưa giao: mức phạt cao hơn 1,5 – 2 lần so với hành vi lấn chiếm đất cá nhân.
Ngoài tiền phạt, người vi phạm phải:
- Tháo dỡ phần công trình đã xây trên diện tích lấn chiếm, khôi phục nguyên trạng đất;
- Trả lại đất cho chủ sử dụng hợp pháp hoặc Nhà nước (nếu là đất công);
- Chịu chi phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính mới, chi phí cưỡng chế nếu không tự nguyện chấp hành.
3. Trình tự, thủ tục xử lý vi phạm
- Bước 1: Phát hiện và lập biên bản. Cán bộ địa chính xã/phường hoặc Đội Thanh tra xây dựng nhận tin báo, xuống kiểm tra, đo hiện trạng, lập biên bản vi phạm.
- Bước 2: Xác minh và mời các bên lên làm việc. Cơ quan chuyên môn xác định phần diện tích vi phạm, đối chiếu GCN quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ địa chính gốc.
- Bước 3: Ra quyết định xử phạt hành chính. Người đứng đầu UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định, ấn định mức phạt, biện pháp khắc phục (tháo dỡ, khôi phục đất…).
- Bước 4: Tổ chức thực hiện quyết định. Người vi phạm có 10 ngày (tối đa 30 ngày) nộp phạt; 30 – 60 ngày để tự tháo dỡ, hoàn trả đất. Hết thời hạn, nếu cố tình không chấp hành sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ, kê biên tài sản bảo đảm nghĩa vụ nộp phạt.
Trường hợp người vi phạm không đồng ý, họ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính ra tòa trong thời hạn luật định. Tuy nhiên, việc khiếu nại không làm tạm dừng thực thi quyết định trừ khi cơ quan có thẩm quyền quyết định tạm hoãn.
4. Hậu quả pháp lý sâu xa hơn: tranh chấp, rủi ro quyền sở hữu
4.1 Rủi ro đối với người lấn chiếm
- Mất trắng chi phí xây dựng khi bị buộc tháo dỡ; không được bồi thường.
- Hồ sơ xin cấp phép xây dựng, hoàn công nhà sẽ bị từ chối nếu công trình nằm đè lên phần đất không hợp pháp.
- Công chứng, sang nhượng, thế chấp tài sản trở nên phức tạp; ngân hàng từ chối giải ngân vì giấy tờ “vênh” hiện trạng.
4.2 Rủi ro đối với người bị lấn
- Nếu không kịp thời phản ánh, để hành vi lấn chiếm tồn tại lâu dài, người vi phạm có thể nại “thời hiệu” để đòi công nhận theo nguyên tắc “ổn định, công khai, liên tục” (adverse possession) trong một số trường hợp đặc thù.
- Giá trị bất động sản giảm, khó giao dịch do ranh đất thiếu rõ ràng; ngân hàng yêu cầu trích lục bản đồ mới hoặc biên bản giải quyết tranh chấp.
- Tâm lý căng thẳng, mâu thuẫn láng giềng, phát sinh kiện tụng.
5. Xử lý tranh chấp lấn ranh với hàng xóm – kinh nghiệm thực tế
5.1 Thương lượng, hòa giải tại cơ sở
Hầu hết vụ việc phát sinh từ hiểu nhầm mốc ranh. Chủ đất nên:
- Tự đo đạc lại bằng thước dây, so sánh mốc cọc, rãnh thoát nước, tường rào hiện có với kích thước ghi trên GCN;
- Mời tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hòa giải viên đến chứng kiến buổi trao đổi, lập biên bản ghi nhận ý kiến hai bên.
5.2 Đề nghị chính quyền đo đạc, cắm mốc
Nếu thương lượng bất thành, người bị lấn gửi đơn đến UBND xã/phường kèm bản sao GCN. Cơ quan địa chính sẽ:
- Trích lục bản đồ địa chính, mời đơn vị đo vẽ độc lập;
- Cắm lại mốc ranh, lập biên bản xác định phần diện tích tranh chấp, phần lấn chiếm;
- Thông báo yêu cầu người vi phạm tháo dỡ, trả đất.
5.3 Khởi kiện ra tòa án
Trong trường hợp đối phương không chấp hành quyết định hành chính, chủ đất có quyền khởi kiện vụ án dân sự:
- Yêu cầu xác định ranh giới, buộc di dời công trình, bồi thường thiệt hại (nứt tường, giảm giá trị sử dụng…);
- Tòa án thụ lý, có thể trưng cầu giám định đo đạc, định giá thiệt hại và ra bản án buộc thực hiện;
- Nếu bản án không được tự nguyện thi hành, Cơ quan thi hành án dân sự sẽ cưỡng chế.
6. Các chi phí tiềm ẩn khi giải quyết tranh chấp lấn chiếm
- Lệ phí đo đạc, xác minh, trích lục: 2 – 5 triệu đồng/hồ sơ tùy diện tích;
- Phí thẩm định, giám định: 3 – 10 triệu đồng;
- Chi phí luật sư (nếu mời): 10 – 30 triệu đồng hoặc % giá trị tranh chấp;
- Chi phí tháo dỡ công trình: tùy quy mô; nhà 1 tầng có thể tốn 50 – 100 triệu đồng;
- Tiền bồi thường thiệt hại hạ tầng, cây cối, hoa màu cho người bị lấn (nếu có).
7. Phòng ngừa rủi ro lấn ranh khi xây dựng
7.1 Khảo sát hiện trạng kỹ càng
Trước khi khởi công, chủ nhà nên thuê đơn vị trắc địa đo chính xác ranh giới, đóng cọc bê-tông vĩnh cửu. Chi phí khoảng 3 – 7 triệu đồng/100 m2 nhưng tránh rủi ro hàng trăm triệu sau này.
7.2 Xin giấy phép xây dựng đầy đủ
Hồ sơ xin phép xây dựng đô thị hiện nay yêu cầu bản vẽ vị trí, sơ đồ ranh giới. Việc có GPXD là “lá chắn” chứng minh chủ nhà đã tuân thủ đúng ranh. Công trình xây sai phép sẽ bị xử lý theo Nghị định 16/2022, mức phạt 60 – 120 triệu đồng, cộng thêm yêu cầu khắc phục.
7.3 Thi công đúng bản vẽ, có giám sát
Khi đổ móng, nên mời cán bộ xây dựng phường xuống kiểm tra mốc giới; ghi nhật ký thi công, chụp ảnh, lưu hồ sơ. Việc này có lợi khi sau này xảy ra tranh chấp, bạn có chứng cứ công trình đúng ranh.
7.4 Gắn camera và lập biên bản khi hàng xóm có dấu hiệu lấn
Phát hiện công trình nhà bên vượt ranh phải lập tức lập biên bản, chụp ảnh, gửi thông báo yêu cầu dừng thi công. Đừng để “bằng chứng nguội lạnh” vì càng để lâu, xử lý càng khó.
8. Những câu hỏi thường gặp
Câu 1: “Lấn ranh 10 cm, diện tích chưa tới 1 m2 có bị phạt không?”
Có. Luật không đặt ngưỡng “tối thiểu”. Chỉ cần chiếm giữ diện tích đất không có quyền sử dụng là vi phạm. Tuy nhiên, mức phạt có thể áp dụng khung thấp nhất, đồng thời vẫn buộc tháo dỡ phần sai phạm.
Câu 2: “Tôi thấy hàng xóm xây xong rồi, nay mới phát hiện lấn đất, còn khởi kiện được không?”
Quyền yêu cầu trả lại đất là quyền sở hữu, không áp dụng thời hiệu. Dù đã 5, 10 hay 20 năm, bạn vẫn có quyền khởi kiện buộc người lấn trả lại phần đất và tháo dỡ công trình.
Câu 3: “Có thể thỏa thuận bán phần đất bị lấn để khỏi tháo dỡ không?”
Được, nếu phù hợp quy hoạch, thửa đất mới đủ diện tích tối thiểu tách thửa và hai bên thống nhất giá. Khi đó, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng, sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, thực hiện trước khi cơ quan chức năng ra quyết định xử phạt sẽ thuận lợi hơn.
Câu 4: “Lấn vào hành lang đường bộ, đã xin phép nhưng không được cấp, có cách ‘hợp thức’ không?”
Không. Hành lang bảo vệ đường bộ là đất công, hành lang an toàn kỹ thuật. Mọi hành vi lấn chiếm đều buộc khôi phục. Không có cơ chế hợp thức hóa, kể cả đóng tiền sử dụng đất.
9. Lời khuyên cho người mua bán nhà đất
- Trước khi đặt cọc, yêu cầu người bán cung cấp bản vẽ hoàn công, bản đồ đo vẽ hiện trạng, kiểm tra đường ranh so với thực tế.
- Thuê kỹ sư đo lại, nhất là nhà phố, lô góc thường dễ “ăn gian” ranh.
- Điều khoản đặt cọc nên ghi rõ: nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn ghi trong GCN hoặc tồn tại tranh chấp ranh giới, bên bán hoàn lại cọc và bồi thường chi phí khảo sát.
10. Kết luận
“Tự ý lấn ranh đất xây nhà, bị xử lý thế nào” không còn là câu hỏi xa lạ với người dân đô thị hóa nhanh. Khung pháp lý ngày càng chặt chẽ, mức phạt tăng mạnh, cộng thêm nguy cơ bị buộc tháo dỡ triệt để khiến hành vi lấn chiếm không còn “dễ thở”. Để tránh rơi vào cảnh “tiền mất, nhà tan, tình làng nghĩa xóm đổ vỡ”, chủ công trình nên tuân thủ thủ tục cấp phép, đo đạc cẩn thận, tôn trọng ranh giới pháp lý – lẫn ranh giới “tình người” với hàng xóm. Khi phát hiện hoặc bị tố cáo lấn ranh, hãy chủ động hợp tác với chính quyền, khắc phục ngay trong giai đoạn đầu, chi phí cũng như thiệt hại sẽ giảm rất nhiều. Và quan trọng hơn, bạn sẽ giữ được sự minh bạch cho tài sản và yên bình cho cuộc sống lâu dài.
