Tranh chấp ranh giới đất đai thường bắt đầu từ những chênh lệch nhỏ như hàng rào dịch ranh, xây tường lấn mép … nếu xử lý sai có thể kéo dài nhiều năm. Ngay sau đây, Luật sư 11 sẽ hướng dẫn cách xác định ranh giới đúng theo sổ đỏ – đo đạc thực tế và thủ tục hòa giải/khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
1. Tranh chấp ranh giới đất đai là gì?
Tranh chấp ranh giới đất đai là mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất liền kề về đường ranh phân định phần đất của mỗi bên (ranh giới thửa đất). Đây là dạng tranh chấp rất phổ biến vì chỉ cần sai lệch vài chục cm cũng đủ dẫn đến việc: dựng hàng rào, xây tường, lấn mép, thay đổi mốc giới… rồi căng thẳng kéo dài nhiều năm.
Các nguyên nhân thường gặp:
- Mốc ranh cũ bị mất, mờ, bị dời
- Sổ đỏ và hiện trạng sử dụng chênh lệch
- Đất tách thửa nhiều lần, đo đạc qua nhiều thời kỳ
- Đường ranh theo bờ mương, bờ ruộng thay đổi theo thời gian
- Một bên xây dựng trước, bên kia phát hiện “lấn ranh” khi sửa nhà
2. Ranh giới đất được xác định theo căn cứ nào?
Để giải quyết đúng bản chất, cần hiểu ranh giới không chỉ dựa vào “cảm giác” hay lời nói, mà phải dựa vào căn cứ pháp lý. Theo Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo:
- thỏa thuận của các bên, hoặc
- quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
ngoài ra có thể xác định theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
📌 Thực tiễn xử lý tranh chấp ranh giới đất đai thường phải đối chiếu đồng thời:
- Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng)
- Bản đồ địa chính, trích đo hiện trạng
- Mốc ranh, vật chuẩn ngoài thực địa (trụ đá, bờ tường cũ, mương…)
- Quá trình sử dụng ổn định và xác nhận địa phương/nhân chứng
✅ Luật sư 11 lưu ý: “Có sổ đỏ” là lợi thế lớn, nhưng nếu đo vẽ qua các thời kỳ khác nhau hoặc có sai số kỹ thuật, vẫn cần trích đo – đối chiếu để chốt ranh.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3. Dấu hiệu hàng xóm lấn ranh thường gặp: hàng rào, tường, mốc bị dời
Trong các vụ tranh chấp ranh giới đất đai, một số dấu hiệu “đỏ” rất dễ nhận biết:
- Dựng hàng rào mới dịch vào phần đất của bạn
- Xây tường ranh “ăn” vào nền đất, móng nhà
- Trồng cây, đổ bê tông, lát gạch lấn sang ranh
- Mốc ranh cũ bị mất hoặc bị thay bằng mốc mới không thống nhất
- Khi đo lại hiện trạng thì diện tích bị hụt so với sổ
📌 Mẹo quan trọng: phát hiện dấu hiệu lấn ranh, nên chụp hình – quay video – lưu mốc thời gian càng sớm càng tốt, vì hiện trạng thay đổi sẽ làm chứng cứ yếu đi.
4. Có bắt buộc hòa giải tại UBND xã/phường không? Thời hạn giải quyết
Theo Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu và phải lập biên bản hòa giải thành/không thành.
📌 Lưu ý phân biệt: không phải mọi tranh chấp “liên quan đất” đều bắt buộc hòa giải tại xã; thường nhóm tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất mới là nhóm bắt buộc, còn các tranh chấp khác (thừa kế, chia tài sản chung…) có thể không bắt buộc theo cách hiểu và hướng dẫn thực tiễn.
✅ Với tranh chấp ranh giới đất đai, việc hòa giải tại xã/phường gần như là bước rất nên làm để:
- chốt hiện trạng
- có biên bản làm căn cứ
- giảm rủi ro leo thang xung đột
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
5. Khi nào được khởi kiện ra Tòa? Ai có thẩm quyền giải quyết?
Nếu hòa giải không thành hoặc tranh chấp không thể giải quyết bằng thỏa thuận, bạn có thể đi theo hướng tố tụng.
Thẩm quyền giải quyết thường là Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp, đặc biệt trong các tình huống:
- hai bên không thống nhất đường ranh
- có yêu cầu buộc tháo dỡ hàng rào/tường lấn ranh
- yêu cầu xác định lại ranh, trả lại phần đất bị lấn
- cần giám định/đo đạc để làm rõ diện tích
📌 Điểm mấu chốt khi ra Tòa: phải có trích đo hiện trạng hoặc đề nghị Tòa trưng cầu đo đạc để có “con số” và “bản vẽ” làm căn cứ phân xử.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
6. Luật sư 11 khuyến nghị: chiến lược xử lý nhanh, giữ quyền lợi và tránh leo thang
Để giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai hiệu quả, Luật sư 11 thường đi theo “lộ trình 3 bước”:
✅ Bước 1: Cố định chứng cứ hiện trạng ngay lập tức
Chụp ảnh, quay video, mời tổ trưởng khu phố/địa phương chứng kiến nếu cần.
✅ Bước 2: Trích đo – đối chiếu hồ sơ địa chính
Chốt “đường ranh” bằng số liệu kỹ thuật, tránh tranh cãi cảm tính.
✅ Bước 3: Hòa giải – nếu không thành thì khởi kiện đúng yêu cầu
Yêu cầu phải rõ: xác định ranh, buộc trả đất lấn, tháo dỡ công trình lấn ranh…
📌 Càng làm đúng bước, càng giảm nguy cơ biến tranh chấp ranh giới thành xô xát, khiếu nại kéo dài hoặc tranh chấp phức tạp hơn.
FAQ – 3 câu hỏi thường gặp
1) Tranh chấp ranh giới đất đai thì căn cứ theo sổ đỏ hay theo hàng rào thực tế?
Phải đối chiếu tổng hợp: sổ đỏ, bản đồ địa chính và trích đo hiện trạng. Ranh giới có thể xác định theo thỏa thuận/quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc ranh tồn tại lâu năm ổn định không tranh chấp.
2) Hàng xóm lấn ranh vài chục cm có kiện được không?
Có. Dù nhỏ vẫn là xâm phạm ranh giới. Tuy nhiên nên ưu tiên đo đạc – hòa giải để giải quyết nhanh, tránh tốn kém tố tụng.
3) Hòa giải tại UBND xã/phường mất bao lâu?
Theo Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.
Kết luận
Tranh chấp ranh giới đất đai muốn xử lý dứt điểm cần “đúng 3 thứ”: đúng ranh – đúng chứng cứ – đúng thủ tục. Ranh giới phải được xác định dựa trên thỏa thuận, quyết định cơ quan có thẩm quyền hoặc ranh ổn định lâu năm; đồng thời cần trích đo hiện trạng để chốt số liệu.
