Tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư là câu chuyện không mới, nhưng chưa bao giờ hết tính thời sự. Từ những ngõ nhỏ ở làng quê, các con hẻm tại đô thị cho đến những tuyến đường nội bộ trong khu đô thị kiểu mới, mâu thuẫn về quyền đi lại, quyền quản lý và nghĩa vụ bảo trì lối đi chung vẫn liên tục phát sinh. Chỉ một phần đường bê tông rộng vài mét, một đoạn vỉa hè trước cửa nhà hay một vạt đất liền kề cũng có thể trở thành “điểm nóng” tranh cãi, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống thường ngày, mối quan hệ xóm giềng và trật tự an sinh xã hội. Bài viết này sẽ phân tích toàn diện khía cạnh pháp lý, nguyên nhân cốt lõi, quy trình giải quyết tranh chấp cũng như gợi mở những giải pháp phòng ngừa, nhằm giúp bạn đọc chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp và duy trì sự hài hòa trong cộng đồng.
1. Khái niệm và tính chất đặc thù của lối đi chung
Lối đi chung (hay còn gọi đường đi chung, ngõ đi chung) có thể hiểu là phần diện tích được sử dụng cho mục đích đi lại, tiếp cận của nhiều chủ thể khác nhau. Đó có thể là lối đi nằm trong cùng thửa đất thuộc sở hữu chung của nhiều hộ dân hoặc nằm giữa các thửa đất liền kề và được hình thành do tập quán, thỏa thuận hoặc được Nhà nước quyết định khi giao đất, cấp sổ đỏ. Trong các khu đô thị mới, lối đi chung có thể là đường nội bộ, vỉa hè, sân chung do chủ đầu tư hoặc Ban quản trị/Ban quản lý khu dân cư quản lý. Chính vì gắn liền trực tiếp với nhu cầu thiết yếu – giao thông nội bộ, nên tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư thường để lại hậu quả tức thì: cản trở lưu thông, gây bức xúc, phát sinh xung đột, thậm chí dẫn đến kiện tụng kéo dài.
2. Vì sao dễ phát sinh tranh chấp?
- a. Thiếu rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng: Nhiều lối đi chung hình thành tự phát, tồn tại lâu năm nhưng chưa được xác lập ranh giới, diện tích cụ thể trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Điều này tạo kẽ hở để một hộ dân “vô tình” hoặc “cố tình” cơi nới, dựng cổng, chôn cột, trồng cây… chiếm dụng phần diện tích chung.
- b. Thỏa thuận sơ sài hoặc không có thỏa thuận: Thực tế, không ít gia đình khi tách thửa, chuyển nhượng chỉ thỏa thuận miệng về lối đi, dẫn đến cách hiểu khác nhau. Thế hệ sau này kế thừa đất đai, không biết hoặc không tán thành thỏa thuận cũ nên nảy sinh mâu thuẫn.
- c. Thay đổi quy hoạch, mở rộng xây dựng: Khi khu dân cư được nâng cấp, mở đường hoặc có dự án đầu tư mới, các lối đi nội bộ có thể bị dịch chuyển, chia tách. Sự thay đổi này dễ xung đột với lợi ích của những hộ liền kề.
- d. Quan điểm về chi phí bảo trì: Ai phải đổ bê tông, ai phải lát gạch, ai gánh trách nhiệm sửa chữa hư hỏng? Nếu không thống nhất rõ, chỉ riêng chuyện đóng góp kinh phí cũng đủ để “ngòi nổ” tranh chấp bùng phát.
- đ. Tâm lý “đất nhà ai người nấy giữ”: Một bộ phận người dân sợ mất đất, lo an ninh nên hạn chế tối đa người lạ qua lại. Điều này xung đột với các hộ phía trong bắt buộc phải đi nhờ, nhất là khi dân số tăng, lượng phương tiện ra vào lớn hơn.
3. Quy trình xử lý tranh chấp lối đi chung: từng bước cụ thể
- Bước 1: Thu thập hồ sơ, chứng cứ. Bao gồm: GCNQSDĐ của các thửa, trích lục địa chính, bản vẽ hiện trạng, hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng trước đây, biên bản họp gia đình, hình ảnh hiện trường, clip cản trở lối đi… Đừng quên lấy ý kiến nhân chứng (hộ liền kề lâu năm, trưởng thôn, tổ trưởng dân phố).
- Bước 2: Đề nghị hòa giải tại UBND xã. Đây là thủ tục bắt buộc theo Điều 202 Luật Đất đai, trừ trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đã có GCNQSDĐ. UBND xã lập biên bản hòa giải: thành hay không thành phải ghi rõ.
- Bước 3: Trường hợp hòa giải không thành, chọn 1 trong 2 hướng:
- – Gửi đơn tới UBND cấp huyện xin giải quyết (thủ tục hành chính) nếu tranh chấp chưa có sổ đỏ.
- – Khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi có đất tranh chấp nếu đã có sổ đỏ hoặc không đồng ý kết quả của UBND.
- Bước 4: Tòa án/UBND cấp huyện thụ lý, xác minh, trưng cầu giám định ranh giới, đo đạc thực địa, định giá thiệt hại, triệu tập nhân chứng, tổ chức đối thoại. Căn cứ tài liệu, cơ quan ra quyết định/án quyết cuối cùng.
- Bước 5: Thi hành án. Cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế tháo dỡ hàng rào, cột bê tông, di dời mái che… nếu bên thua kiện không tự nguyện. Lối đi chung được phục hồi, phạm vi ranh giới rõ ràng.
4. Những tình huống tiêu biểu thường gặp
Tình huống 1: Hộ A ở cuối hẻm, hộ B kẹp hai bên. Khi tách thửa năm 2000, gia tộc thỏa thuận miệng cho hộ A đi nhờ lối rộng 2m. Đến 2023, hộ B xây cổng, chỉ chừa 1m, cấm ô tô. Hộ A khởi kiện đòi khôi phục 2m vì xe cấp cứu không vào được. Tòa án xem xét tính cấp thiết, thói quen sử dụng ổn định hơn 20 năm, chấp nhận yêu cầu, buộc hộ B tháo cổng, bồi thường 30 triệu đồng chi phí án phí, luật sư.
Tình huống 2: Khu nhà liên kế có Ban quản lý (tương tự HOA). BQL muốn lát gạch toàn bộ vỉa hè, thu phí mỗi căn 3 triệu. Một số hộ phản đối vì cho rằng phần vỉa hè trước nhà họ đã lát đẹp, không cần thay. Tranh chấp trở thành “ai có quyền quyết định vỉa hè chung”. Căn cứ Điều lệ khu dân cư, hạng mục vỉa hè thuộc sở hữu chung, quyết định nâng cấp cần trên 75% phiếu tán thành. BQL phải tổ chức bỏ phiếu, công bố minh bạch. Nếu không đủ tỷ lệ, dự án lát gạch phải tạm dừng.
Tình huống 3: Trong khu tái định cư, lối đi chung rộng 4m bị một hộ lấn chiếm 1m dựng quán nước. Ban đầu các hộ ngại va chạm, nhưng sau tai nạn giao thông do đường hẹp, tập thể viết đơn kiến nghị. UBND phường buộc tháo dỡ, phạt vi phạm trật tự xây dựng 7,5 triệu đồng, lập lại hành lang giao thông.
5. Bài học kinh nghiệm từ mô hình quốc tế (Homeowners’ Association – HOA)
Tại Mỹ, phần lớn khu nhà ở khép kín đều có HOA quản lý lối đi chung, vỉa hè, công viên. Để tránh tranh chấp:
- – CC&Rs (Covenants, Conditions & Restrictions) quy định cụ thể phạm vi easement, đường đi, quy trình xin cấp phép xây dựng cổng, hàng rào.
- – HOA chịu trách nhiệm bảo trì, lập quỹ sửa chữa. Góp quỹ được tính toán minh bạch, công bố báo cáo thường niên, giảm xung đột về chi phí.
- – Khi có tranh cãi, HOA ưu tiên hòa giải, thương lượng nội bộ, mời luật sư/đơn vị trung gian (mediator) trước khi ra tòa.
Kinh nghiệm cho Việt Nam: Khu đô thị, khu compound nên ban hành Quy ước nội khu chi tiết, minh bạch phí bảo trì, thành lập tổ hòa giải cấp tiểu khu, cập nhật quy hoạch nội bộ qua app cư dân để mọi người tiếp cận dễ dàng.
6. Khuyến nghị thực tiễn cho cư dân và các bên liên quan
- – Với chủ sở hữu bất động sản: Trước khi mua đất, cần kiểm tra bản đồ địa chính, xác định rõ lối đi. Nếu phải đi qua thửa khác, hãy lập văn bản thỏa thuận, công chứng, đăng ký sang tên quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề ngay. Đừng chỉ “hứa miệng”.
- – Với hộ đang vướng tranh chấp: Giữ bình tĩnh, tuyệt đối không tự ý tháo mái che, nhổ cột… Thay vào đó, ghi hình, lập biên bản, gửi đơn hòa giải. Hành vi nóng vội dễ bị xử phạt hành chính, thậm chí hình sự (hủy hoại tài sản).
- – Với Ban quản trị/Ban quản lý khu dân cư: Ban hành quy chế dùng chung chi tiết; phân nhóm hạng mục (đường ô tô, lối người đi bộ, vỉa hè) kèm quỹ bảo trì tương ứng. Thiết lập kênh phản hồi (Hotline, Zalo) để cư dân báo hư hỏng, phát sinh. Định kỳ 6 hoặc 12 tháng tổ chức đối thoại cộng đồng.
- – Với cơ quan Nhà nước: Đẩy mạnh số hóa, cập nhật bản đồ địa chính, công khai schematics quy hoạch trên cổng thông tin điện tử. Từ đó người dân tra cứu được phạm vi lối đi, hạn chế khiếu kiện.
- – Với luật sư, chuyên gia pháp lý: Khi tư vấn, cần khảo sát thực địa, đo vẽ vi bằng, thu thập chứng cứ ảnh chụp tim đường, cao độ nền. Đề xuất giải pháp hài hòa: có thể bồi thường bằng tiền, hoặc hoán đổi phần đất khác cho hộ bị vây bọc, thay vì ép mở lối đi quá rộng.
7. Một số câu hỏi thường gặp
Hỏi: Có thể yêu cầu bồi thường bao nhiêu khi bị chặn lối đi?
Đáp: Thiệt hại được tính theo tổn thất thực tế (phí vận chuyển, hỏng hàng, chênh lệch giá trị đất do bị vây bọc…). Tòa án sẽ căn cứ chứng cứ để quyết định, không có mức trần cố định.
Hỏi: Lối đi chung đã tồn tại hơn 30 năm nhưng không ghi trong sổ đỏ, có bị mất không?
Đáp: Không. Theo pháp luật, tập quán, thói quen sử dụng ổn định, công khai, liên tục lâu năm cũng được xem là căn cứ xác lập quyền về lối đi. Tuy nhiên nên làm thủ tục đăng ký bổ sung để tránh rủi ro sau này.
8. Kết luận
Tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư, nếu không xử lý khéo léo, có thể biến một con đường nhỏ thành “chiến tuyến” lớn, làm rạn nứt tình làng nghĩa xóm và kéo dài tới tòa án. Nắm rõ căn cứ pháp lý, chủ động lưu trữ giấy tờ, ưu tiên hòa giải và tuân thủ quy trình giải quyết là chìa khóa giúp các bên bảo vệ quyền lợi, đồng thời duy trì môi trường sống văn minh. Trên hết, mỗi người dân cần ý thức rằng lối đi chung là “mạch máu” kết nối cộng đồng; tôn trọng, giữ gìn lối đi chính là tôn trọng lợi ích chung và tương lai phát triển của toàn khu dân cư. Hãy để lối đi ấy luôn rộng mở – không chỉ về mặt vật lý, mà còn trong sự cởi mở, thiện chí giữa con người với nhau.
