Phần lớn các mâu thuẫn dân sự về đất đai tại Việt Nam khởi nguồn từ những vấn đề tưởng chừng nhỏ nhặt, trong đó “Tranh chấp đất do lối đi chung bị bịt kín” là dạng tranh chấp phổ biến và dai dẳng nhất. Một lối đi chỉ rộng vài mét, thậm chí vài chục centimet, nhưng khi bị bịt kín có thể khiến sinh hoạt, sản xuất của cả một cụm dân cư bị đảo lộn, quan hệ láng giềng rạn nứt, thậm chí đẩy các bên vào các cuộc kiện tụng kéo dài nhiều năm. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về khái niệm lối đi chung, nguyên nhân, hậu quả, căn cứ pháp lý và lộ trình xử lý tranh chấp, cũng như những lưu ý quan trọng để hạn chế rủi ro khi xảy ra “đổ vỡ” trên con đường chung ấy.
1. Lối đi chung là gì và khác lối đi qua như thế nào?
Lối đi chung (hay còn gọi là lối đi dùng chung) là phần diện tích đất được các chủ sử dụng đất liền kề dành ra hoặc thỏa thuận để tạo thành đường ra trục giao thông công cộng. Lối đi này có thể hình thành do:
- Thỏa thuận miệng hoặc văn bản giữa các hộ liền kề.
- Tập quán sử dụng lâu dài, ổn định, liên tục, công khai.
- Bản án, quyết định của cơ quan nhà nước (ghi nhận trong giấy chứng nhận hoặc bản đồ địa chính).
Lối đi chung khác “lối đi qua” quyền sử dụng ngõ đi qua thửa đất khác) ở chỗ lối đi chung thuộc “sở hữu chung” theo phần hoặc theo toàn bộ, nghĩa là không hộ gia đình, cá nhân nào được quyền tự ý mua bán, chuyển nhượng, xây dựng công trình kiên cố… trên phần đất này nếu chưa có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu. Trong khi đó, lối đi qua (quyền về lối đi) vẫn là đất thuộc quyền sở hữu riêng của một chủ thể, nhưng chủ thể đó phải dành quyền đi nhờ cho người bên trong có nhu cầu cấp thiết.
2. Vì sao lối đi chung bị bịt kín và tranh chấp bùng phát?
Có muôn vàn kịch bản dẫn đến việc lối đi chung bị khóa cổng, căng dây kẽm gai hay dựng tường rào; song xét kỹ, hầu hết bắt nguồn từ ba nhóm nguyên nhân lớn:
2.1 Tác động khách quan của chuyển dịch đất đai
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Chủ đất mới không được bàn giao hoặc không tôn trọng thỏa thuận cũ về lối đi chung nên chặn lối.
- Quy hoạch, giải tỏa, tách thửa: Diện tích đất thay đổi, lối đi chung bị định giá thấp hoặc “rơi” vào phần đất được cấp sổ cho một chủ thể riêng lẻ.
2.2 Nhận thức pháp lý hạn chế
- Nhiều người lầm tưởng “đất liền kề thửa nhà mình” là “đất của mình”, quên rằng phần ranh giới đang là lối đi chung.
- Giao dịch mua bán đất “vi bằng”, giấy tay, không qua công chứng dễ bỏ sót việc ghi nhận quyền lối đi.
2.3 Mâu thuẫn cá nhân, kinh tế
- Từ bất hòa nhỏ (nước thải, tiếng ồn) lan sang việc “đóng cửa” lối đi để gây sức ép.
- Tranh thủ bịt đường để “tăng” diện tích sân, bãi đậu xe, xây hàng quán.
3. Hậu quả thực tế khi lối đi chung bị bịt kín
Không đơn thuần là chuyện “đi vòng”, những hệ lụy đó có thể kéo dài hàng thập kỷ:
- Đời sống bị đảo lộn: Trẻ em phải băng qua đất ruộng, bờ mương để đến trường; xe cứu thương, xe PCCC khó tiếp cận.
- Giá trị bất động sản giảm mạnh: Nhà “đứng hình” vì không có lối hợp pháp ra đường công cộng.
- Bất ổn an ninh trật tự: Cự cãi, xô xát, hành hung, hủy hoại tài sản.
- Kiện tụng leo thang: Một vụ án “tranh chấp đất do lối đi chung bị bịt kín” tại Đắk Nông kéo dài từ 2018 đến nay, tòa sơ thẩm–phúc thẩm liên tục hủy–sửa, người dân vừa mất thời gian, vừa đội chi phí luật sư, đo đạc hàng trăm triệu đồng.
4. Căn cứ pháp lý bảo vệ quyền đi lại
4.1 Luật Đất đai 2024
Khoản 5 Điều 26 khẳng định: Người sử dụng đất được quyền “Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.”. Lối đi là tiện ích công cộng gắn liền quyền sử dụng đất, nên việc bịt lối trái phép đồng nghĩa xâm phạm lợi ích.
4.2 Bộ luật Dân sự 2015
- Điều 102 quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
- Điều 245: “Chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng tài sản trong phạm vi không làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”
4.3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
Điều 3 yêu cầu: Tranh chấp lối đi chung phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện, trừ trường hợp đương sự không cư trú tại Việt Nam hoặc chết.
4.4 Văn bản địa chính, phán quyết tòa án
Bản đồ 299, bản đồ địa chính chỉnh lý, sổ đỏ, quyết định giao đất là chứng cứ quan trọng xác định ranh giới, nguồn gốc lối đi.
5. Quy trình bốn bước giải quyết tranh chấp
- Kiểm tra hồ sơ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), bản đồ hiện trạng.
- Hợp đồng, di chúc, giấy tờ mua bán, biên bản họp gia đình về lối đi.
- Thương lượng – hòa giải “nóng”
- Gặp gỡ, phân tích thiệt hơn, đề xuất mở cổng/tháo dỡ rào tạm.
- Lập biên bản ghi nhận thời gian, địa điểm, người chứng kiến.
- Hòa giải tại UBND cấp xã/huyện
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải kèm chứng cứ.
- Biên bản hòa giải thành là cơ sở đăng ký biến động (nếu có thỏa thuận thay đổi).
- Hòa giải không thành được cấp Biên bản hòa giải không thành – điều kiện khởi kiện.
- Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền
- Thẩm quyền: TAND nơi có đất tranh chấp (điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015).
- Yêu cầu: Công nhận lối đi chung; buộc tháo dỡ vật cản; bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Tòa án sẽ:
- Trưng cầu giám định đo vẽ;
- Lấy lời khai nhân chứng, thu thập hồ sơ địa chính;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (buộc mở lối tạm) khi có căn cứ.
6. Chiến lược chứng cứ: “5 mảnh ghép” không thể thiếu
- Bản đồ địa chính qua các thời kỳ (299, 364 hoặc bản đồ đo đạc mới) để chỉ rõ đường đỏ lối đi.
- Chứng cứ sử dụng ổn định: Hình ảnh, clip, lời khai người dân sử dụng lối đi trước khi bị bịt.
- Hóa đơn vật liệu/phiếu thuê nhân công của bên bịt lối (nếu có) chứng minh hành vi xây cản trở.
- Văn bản thỏa thuận, giấy tay, biên bản họp gia đình, biên bản họp tổ dân phố.
- Biên bản hòa giải (thành hoặc không thành) tại xã – điều kiện bắt buộc để tòa thụ lý.
7. Bài học từ các vụ việc điển hình
- Vụ tranh chấp 25 năm tại Tiền Giang: Ban đầu chỉ là tấm cổng sắt tạm “cho yên chuyện”, nhưng vì không ai phản đối kịp thời, 10 năm sau cổng được đổ bê tông kiên cố. Khi khởi kiện, tòa án ghi nhận thời hiệu hết, các hộ dân “mất trắng” lối đi. Bài học: Phải kịp thời bảo vệ quyền lợi, đừng “để lâu hóa bùn.”
- Vụ Đắk Nông 2018: Gia đình A bị bịt lối duy nhất ra quốc lộ. Tòa sơ thẩm buộc gia đình B mở đường 4 m; B kháng cáo. Phúc thẩm hủy án vì chưa thu thập ý kiến UBND huyện về quy hoạch. Hiện hồ sơ quay lại hòa giải. Bài học: Đừng bỏ sót cơ quan quản lý đất đai khi thu thập chứng cứ; quy hoạch mới có thể ảnh hưởng phán quyết.
8. Lời khuyên phòng ngừa tranh chấp
- Khi mua bán, tặng cho thửa đất phía trong, phải ghi rõ chiều rộng, chiều dài, vị trí lối đi chung trong hợp đồng và trên sơ đồ kỹ thuật.
- Chụp ảnh, quay video hiện trạng lối đi tại thời điểm giao dịch.
- Không tự ý xây dựng trên phần đất ranh giới nếu chưa được đồng thuận 100% của đồng sở hữu.
- Tổ chức họp dân, lập biên bản mỗi khi cần sửa chữa, lát gạch hoặc cơi nới lối đi để lưu hồ sơ.
- Trang bị kiến thức pháp luật căn bản; cân nhắc mời chuyên gia đo đạc, luật sư tham vấn trước khi hành động.
9. Giải pháp “mềm” thắt chặt tình làng nghĩa xóm
- Nhã nhặn trao đổi, đề xuất giải pháp đôi bên cùng có lợi (ví dụ: mở cổng trượt, chia thời gian sử dụng khi đường hẹp).
- Phát huy vai trò tổ hòa giải, ban điều hành khu phố, già làng, chức sắc tôn giáo – những người có tiếng nói uy tín.
- Chủ động hỗ trợ chi phí sửa chữa lối đi: “Đường chung, tiền chung” sẽ giảm tâm lý “mình tốn, người khác hưởng.”
- Thường xuyên tổ chức ngày dọn vệ sinh, trồng hoa, tạo cảnh quan; khi mọi người cùng chăm chút con đường, ý thức giữ gìn tự nhiên cao hơn.
10. Kết luận
Tranh chấp đất do lối đi chung bị bịt kín không chỉ là “vài viên gạch chắn ngang” mà là câu chuyện pháp lý – xã hội phức tạp, chạm đến lợi ích sống còn của các hộ dân. Pháp luật Việt Nam đã có hành lang bảo vệ quyền đi lại hợp pháp, song chìa khóa nằm ở sự chủ động của mỗi người: hiểu đúng khái niệm lối đi chung, kịp thời thu thập chứng cứ, tuân thủ quy trình hòa giải – tố tụng và quan trọng nhất là gìn giữ tình nghĩa xóm giềng bằng đối thoại văn minh. Xử lý dứt điểm, thấu tình đạt lý sẽ không chỉ khai thông con đường bê tông trước cửa, mà còn mở rộng con đường bình yên trong lòng mỗi cộng đồng dân cư.
Từ khóa “Tranh chấp đất do lối đi chung bị bịt kín” đã, đang và sẽ tiếp tục là “điểm nóng” khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Nhưng với những kinh nghiệm, căn cứ pháp lý và gợi ý giải quyết nêu trên, người dân hoàn toàn có thể tự tin bảo vệ quyền lợi chính đáng, hạn chế tối đa thiệt hại và giữ gìn hòa khí lâu dài.
