Giải quyết đặt cọc khi sổ đỏ đang thế chấp cho khoản vay

Hợp đồng đặt cọc chỉ có vợ ký nhận cọc, thời điểm thỏa thuận cọc sổ đỏ đang được thế chấp cho 1 khoản vay có bị vô hiệu không?

Câu hỏi: Chào luật sư !! Em đang có 1 trường hợp cần luật sư tư vấn, cụ thể như sau: Em có mua 1 lô đất, trị giá 500 triệu, đã đặt cọc 330 triệu, hẹn 1 tháng công chứng. Sau 1 tháng vì lý do nào đó, phía bên bán không tiến hành chuyển nhượng lô đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng và cũng không trả lại tiền cọc cho em. Sau đó em có làm đơn kiện ra tòa và đang trong quá trình sơ thẩm Thẩm phán thụ lý hồ sơ của em có nêu ra vấn đề như sau:

1. Trong hợp đồng đặt cọc chỉ có vợ ký nhận cọc, không có tên chồng ký, mặc dù sổ đỏ đứng tên vợ chồng nên sai không phạt cọc được

2. Thời điểm nhận tiền cọc sổ đỏ đang được thế chấp cho 1 khoản vay nên bị vô hiệu lực. Nên bây giờ chỉ lấy lại được tiền gốc, chứ k phạt cọc được, nên bây giờ có xử cũng nhận được tiền gốc mà thôi, thẩm phán khuyên e nên kí đơn hòa giải. Nay e trình bày vấn đề như v, mong luật sư giải đáp giúp e thẩm phán nói v đã đúng chưa ạ. E cảm ơn.mong được hồi âm sớm ạ.

Dữ liệu bạn cung cấp chưa đủ để kết luận Thẩm phán nói đúng hay sai. Tuy nhiên, bạn vẫn đòi lại được số tiền cọc và một khoản tiền bồi thường do bên nhận cọc vi phạm hợp đồng. Luật sư 11 đưa ra một số quan điểm trả lời cụ thể như sau:

Đặt cọc là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, việc bạn đưa 330 triệu cho bên bán để đảm bảo rằng sau 01 tháng bên bán phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Nếu sau 01 tháng bên bán thực hiện hợp đồng thì tiền cọc được trả lại cho bạn hoặc trừ vào tiền lô đất. Nhưng trong trường hợp của bạn, bên bán không chuyển nhượng lô đất đúng thời hạn thì theo quy định bên bán phải trả cho bạn 330 triệu và một khoản tiền 330 triệu như là một khoản phạt khi không thực hiện hợp đồng. Nhưng bạn phải xem kỹ lại hợp đồng cọc có thỏa thuận việc “phạt cọc” này không, nếu không thì mới áp dụng theo quy định tại Điều này.

Giải quyết đặt cọc khi sổ đỏ đang thế chấp cho khoản vay (Ảnh minh họa)

Người giao kết hợp đồng cọc

Về vấn đề giao kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc chỉ là người vợ không có chữ ký người chồng thì có hiệu lực hay không? Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, Thẩm phán cho rằng bạn hợp đồng vô hiệu, thì bạn phải xác định, chứng minh được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cọc.

- Chứng minh người nhận cọc có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Chứng minh việc giao kết là hoàn toàn tự nguyện;

- Việc đặt cọc mua lô đất là không trái quy định của pháp luật, không trái đạo đức;

Ngoài ra, Pháp luật không quy định hình thức hợp đồng đặt cọc phải được lập bằng văn bản.

Còn trong đồng cọc, bên nhận cọc chỉ có mình người vợ ký thì chưa đủ căn cứ để cho rằng hợp đồng vô hiệu, bởi GCN quyền sử dụng đất có tên cả hai vợ chồng, nhưng hợp đồng cọc chỉ là một giao dịch nhằm bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, giao dịch này không yêu cầu phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Do đó, khi người nhận cọc (người vợ) đến hạn không làm thủ tục chuyển quyền thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa để đòi lại số tiền cọc và tiền “phạt cọc” như đã trình bày ở trên.

Xử lý trường hợp thỏa thuận cọc khi sổ đỏ đang thế chấp cho khoản vay

Thông thường khi thế chấp thì bên thế chấp sẽ giao sổ đỏ cho bên nhận thế chấp. Do đó, việc bạn giao kết hợp đồng cọc khi không yêu cầu cung cấp sổ đỏ thì có thể là sự thiếu sót của bạn. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể đòi lại số tiền của mình.

- Nếu người nhận cọc lừa bạn để bạn, giao kết hợp đồng cọc thì hợp đồng cọc có thể bị vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Trường hợp này bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vộ hiệu, đòi lại tiền đã giao kết và khoản tiền bồi thường khi phát sinh thiệt hại.

- Nếu bạn chứng minh được, bên nhận thế chấp đã đồng ý cho thế chấp bán tài sản thế chấp thì hợp đồng cọc không vô hiệu theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Bạn có quyền khởi kiện, yêu cầu đòi lại tiền cọc 330 triệu và một khoản tiền “phạt cọc” là 330 triệu.

Hi vọng nội dung tư vấn giúp ích cho bạn.

Lưu lại thông tin của luật sư và add Zalo để liên hệ khi cần.

Luật sư Nguyễn Thành Huân (Luật sư Huân 11)

Giám đốc Eleven Law Firm (285/74 Cách Mạng Tháng 8, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh)

Điện thoại: 0979 800 000

Email: luatsuhuan11@gmail.com