Nhiều cặp đôi chung sống như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn, coi đây là cách “thử nghiệm” cho hôn nhân lâu dài hoặc né tránh một số thủ tục pháp lý. Mọi chuyện có thể diễn ra suôn sẻ cho tới khi phát sinh mâu thuẫn, chia tay hoặc một bên gặp rủi ro về sức khỏe, tài chính. Lúc đó, câu hỏi “ai được quyền sở hữu nhà đất, chia cơ ngơi thế nào cho công bằng?” trở thành đề tài nóng bỏng, nhất là khi giá trị bất động sản ngày càng cao. Bài viết này tổng hợp quy định pháp luật, kinh nghiệm thực tiễn và gợi ý giải pháp để bạn chủ động bảo vệ quyền lợi về tài sản nhà đất trong trường hợp chưa đăng ký kết hôn.
1. Khung pháp lý điều chỉnh
- Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định tại Điều 16: quan hệ tài sản của nam nữ chung sống với nhau như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn được giải quyết theo thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì áp dụng pháp luật dân sự.
- Bộ luật Dân sự 2015 là nền tảng để xác định quyền sở hữu, đồng sở hữu, chia tài sản chung, định đoạt và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
- Ngoài ra, các văn bản hướng dẫn thi hành về nhà ở, đất đai (Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP…) sẽ được viện dẫn khi xét đến hình thức sở hữu, chuyển nhượng, tặng cho, đăng bộ sang tên sổ đỏ.
2. Quan hệ sống chung không đăng ký kết hôn và hệ quả pháp lý
Pháp luật hôn nhân chỉ công nhận vợ chồng khi có đăng ký kết hôn hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó:
- Hai bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ vợ chồng (không có “tài sản chung của vợ chồng”, không áp dụng chế độ tài sản theo Luật Hôn nhân và Gia đình).
- Mỗi người giữ nguyên tài sản riêng đã có trước khi chung sống.
- Nếu cùng đóng góp tạo lập tài sản trong quá trình chung sống thì đó là tài sản chung theo quy định về đồng sở hữu của Bộ luật Dân sự.
3. Phân loại tài sản: riêng hay chung?
a. Tài sản riêng
- Nhà đất đứng hoàn toàn tên một người trước khi sống chung hoặc được tặng cho, thừa kế riêng trong thời gian chung sống.
- Tài sản mua bằng tiền riêng, không có chứng cứ đóng góp của bên kia.
b. Tài sản chung
- Nhà đất mua trong thời gian chung sống do cả hai thuê, vay, tiết kiệm, hoặc cùng đứng tên trên sổ đỏ.
- Nhà, căn hộ xây dựng, sửa chữa, cải tạo trên đất riêng của một bên nhưng có sự đóng góp đáng kể về tiền bạc, công sức, vật liệu của bên còn lại.
- Bất động sản được thỏa thuận là “cùng sở hữu” bằng giấy tờ, văn bản, tin nhắn, email, chứng từ chuyển khoản.
4. Nguyên tắc chia tài sản chung
- Ưu tiên thỏa thuận: hai bên có thể tự định đoạt tỷ lệ, cách thức thanh toán, người tiếp tục ở lại nhà.
- Trường hợp không thỏa thuận được, Tòa án sẽ căn cứ vào:
- Chứng cứ chứng minh mức độ đóng góp tài chính (hóa đơn, giấy vay, sao kê ngân hàng, hợp đồng đặt cọc, phiếu chi vật liệu xây dựng…).
- Đóng góp phi tài chính như công chăm sóc, quản lý nhà, cải tạo, lao động xây sửa, trông con giúp đối phương ổn định thu nhập.
- Hoàn cảnh cụ thể: ai đang nuôi con nhỏ, ai có khó khăn về chỗ ở, mục đích sử dụng hợp lý.
- Nguyên tắc công bằng nhưng không nhất thiết 50/50; người góp nhiều được hưởng nhiều, song cũng xem xét yếu tố nhân đạo và bảo mật đời sống tối thiểu.
5. Thủ tục khởi kiện yêu cầu chia tài sản
- Chuẩn bị hồ sơ: đơn khởi kiện, giấy tờ nhân thân, tài liệu chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất, chứng cứ đóng góp.
- Nộp tại TAND cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp.
- Tòa án thụ lý, tiến hành hòa giải, định giá tài sản, lấy lời khai.
- Nếu hòa giải không thành, Tòa mở phiên xét xử, ra bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận.
- Người không đồng ý có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định.
6. Tình huống thực tế thường gặp
Tình huống 1: Nhà đất đứng tên A, nhưng B chuyển khoản 60% tiền mua. B xuất trình hợp đồng vay ngân hàng, giấy nộp tiền vào tài khoản người bán. Tòa thường xác định đây là tài sản chung, chia theo tỷ lệ đóng góp, hoặc buộc A hoàn trả cho B số tiền tương ứng, có thể cộng trượt giá.
Tình huống 2: Cặp đôi thuê đất, tự bỏ tiền xây nhà, cùng đứng tên giấy phép xây dựng. Đất thuộc quyền sử dụng của chủ cho thuê nhưng ngôi nhà là tài sản chung. Khi chia tay, họ có thể thỏa thuận bán nhà, chia tiền; nếu không, Tòa án buộc di dời tài sản hoặc định giá, yêu cầu một bên thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại.
Tình huống 3: A tặng B một căn hộ trong thời gian chung sống bằng văn bản tặng cho. Đây là tài sản riêng của B, A không thể đòi lại dù chưa đăng ký kết hôn.
7. Cách chứng minh đóng góp hiệu quả
- Giữ lại hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận tiền, sao kê chi phí sửa chữa, ảnh chụp tiến độ xây dựng, hóa đơn vật liệu.
- Lưu giữ các tin nhắn, email thể hiện ý định “cùng mua”, “cùng sở hữu”.
- Ghi âm, lập vi bằng (do thừa phát lại) những thỏa thuận miệng quan trọng.
- Làm bảng kê ngày công lao động, nhân công thuê bên ngoài, có chữ ký xác nhận.
- Đối với công sức nội trợ, chăm con tạo điều kiện cho đối phương làm việc kiếm tiền, cần chứng minh mức thu nhập tăng thêm và vai trò hỗ trợ.
8. Giải pháp phòng ngừa rủi ro
- Lập thỏa thuận tài sản hoặc “hợp đồng góp vốn” trước khi mua chung nhà đất, nêu rõ tỷ lệ sở hữu, phương án xử lý khi chia tay.
- Chọn hình thức đồng sở hữu “đồng quyền sử dụng đất” hoặc “sở hữu chung nhà ở” và ghi rõ cả hai tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Nếu tỷ lệ góp không bằng nhau, có thể đăng ký “đồng sở hữu theo phần” bằng văn bản xác nhận tại văn phòng công chứng, ví dụ: A 70%, B 30%.
- Xem xét lập di chúc để bảo vệ quyền lợi của con chung hoặc người phụ thuộc.
- Đăng ký kết hôn khi đã sẵn sàng; việc này giúp phát sinh chế độ tài sản chung vợ chồng, giảm thiểu tranh chấp.
9. So sánh với trường hợp đã đăng ký kết hôn
- Đã đăng ký: mặc định tài sản hình thành sau kết hôn là tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận tài sản riêng; khi ly hôn, Luật Hôn nhân và Gia đình điều chỉnh.
- Chưa đăng ký: không tồn tại “tài sản chung vợ chồng”; phải chứng minh đóng góp, áp dụng Bộ luật Dân sự; rủi ro mất trắng cao nếu không có giấy tờ góp vốn.
10. Câu hỏi thường gặp
- Hỏi: Tôi góp công sửa nhà bạn trai nhưng không có hóa đơn, có đòi chia được không? Đáp: Có thể, nếu chứng minh bằng nhân chứng, ảnh chụp tiến độ, thậm chí kết quả thẩm định giá tăng do sửa chữa. Tòa án xem xét công sức đóng góp là yếu tố phi tài chính.
- Hỏi: Chúng tôi mua đất trước, cưới sau nhưng chưa sang tên chung. Nay muốn thêm tên vợ, làm sao? Đáp: A lập hợp đồng tặng cho 1/2 quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng phần quyền; công chứng và đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.
11. Kết luận
Chia tài sản nhà đất chưa đăng ký kết hôn là bài toán chứa nhiều rủi ro vì pháp luật không mặc nhiên bảo vệ một bên như trường hợp vợ chồng hợp pháp. Điều mấu chốt là xác lập rõ tài sản riêng – chung, thỏa thuận bằng văn bản càng sớm càng tốt và lưu giữ chứng cứ đầy đủ. Khi tranh chấp nổ ra, cần bình tĩnh thương lượng, nếu buộc phải kiện thì chuẩn bị hồ sơ chứng minh chi tiết mức độ đóng góp. Chủ động phòng ngừa bằng cách ghi nhận đồng sở hữu, lập hợp đồng, hoặc tiến tới đăng ký kết hôn là giải pháp tối ưu để bảo đảm quyền lợi về nhà đất và cả các tài sản giá trị khác.
Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn xuyên suốt, giúp bạn nắm vững quy định, hạn chế rủi ro và có phương án phù hợp khi đối diện hoặc phòng tránh tranh chấp liên quan đến chia tài sản nhà đất chưa đăng ký kết hôn. Từ nay, nếu bước vào một mối quan hệ chung sống, hãy dành thời gian trò chuyện thẳng thắn, thống nhất và “chải chuốt” giấy tờ ngay từ đầu thay vì để rắc rối pháp lý chờ đợi ở đoạn cuối con đường tình cảm.
