Xây dựng nhà cửa, công trình là nhu cầu thiết yếu của cá nhân và tổ chức. Thế nhưng, chỉ một sơ suất nhỏ trong khâu xin phép hoặc cố tình bỏ qua thủ tục pháp lý cũng có thể biến công trình trở thành “xây dựng trái phép” và đứng trước nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ. Khi ấy, câu hỏi lớn nhất thường là: có được bồi thường hay không, bồi thường như thế nào và ai phải chịu những khoản chi phí phát sinh? Bài viết này phân tích toàn diện các khía cạnh bồi thường thiệt hại khi xây dựng trái phép bị cưỡng chế, giúp bạn đọc hiểu rõ quyền – nghĩa vụ của mình và tránh rơi vào thế bị động.
1. Xây dựng trái phép và cưỡng chế – những khái niệm cần nắm
Xây dựng trái phép là hành vi thi công công trình không tuân thủ quy hoạch, không có giấy phép hoặc sai nội dung giấy phép do cơ quan có thẩm quyền cấp. Cưỡng chế xây dựng trái phép là biện pháp hành chính buộc chủ đầu tư tự tháo dỡ hoặc cơ quan chức năng tổ chức tháo dỡ, đình chỉ sử dụng, xử phạt vi phạm hành chính kèm theo các nghĩa vụ khắc phục hậu quả.
Theo khoản 2 Điều 164 Luật Xây dựng 2014, Ủy ban nhân dân cấp xã và cấp huyện có quyền kiểm tra, đình chỉ, lập biên bản và ra quyết định cưỡng chế với công trình trái phép. Thẩm quyền này nhằm đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn công trình, an toàn tính mạng và tài sản cộng đồng.
2. Cơ sở pháp lý về bồi thường – bức tranh “trắng” đối với công trình trái phép
Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà, công trình hợp pháp: giá trị bồi thường tối đa bằng 100% giá trị xây dựng mới của công trình tương đương. Tuy nhiên, điều khoản này không tự động áp dụng cho công trình xây dựng trái phép. Pháp luật hiện hành quán triệt nguyên tắc: “cái sai không thể được hưởng lợi”. Cụ thể:
- Khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai 2013 liệt kê bảy trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không được bồi thường về tài sản gắn liền, trong đó có tài sản xây dựng trái phép.
- Các bản án hành chính về cưỡng chế tháo dỡ công trình trái phép đều khẳng định không phát sinh nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước đối với chủ công trình vi phạm.
Nói cách khác, bồi thường thiệt hại khi xây dựng trái phép bị cưỡng chế gần như không tồn tại. Chủ đầu tư vừa mất công trình, vừa phải nộp phạt, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thứ ba
Dù Nhà nước không bồi thường cho công trình trái phép, chủ công trình vẫn phải bồi thường cho người khác nếu việc xây dựng hoặc việc cưỡng chế gây thiệt hại cho họ. Điều 604, 605 Bộ luật Dân sự 2005 (nay tương ứng là Điều 584, 585 Bộ luật Dân sự 2015) quy định: chủ thể gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ và kịp thời. Ví dụ:
- Xây nhà lấn sang phần đất hộ liền kề, cản trở thoát nước, làm nứt tường nhà bên cạnh: chủ công trình phải bồi thường chi phí sửa chữa, khôi phục hiện trạng, tổn thất thu nhập (nếu có).
- Trong quá trình cưỡng chế, mảnh vỡ rơi trúng xe ô tô đậu gần đó: đơn vị tổ chức cưỡng chế và chủ công trình phải liên đới bồi thường, trừ khi chứng minh được lỗi hoàn toàn do người bị hại.
4. Quy trình cưỡng chế – những khoản chi phí “đội” thêm
Quyết định cưỡng chế tháo dỡ thường đi kèm:
- Mức phạt tiền theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ không phép ở đô thị, mức phạt 60–80 triệu đồng; công trình hạ tầng lên tới 1 tỉ đồng).
- Chi phí đo đạc, lập hồ sơ hiện trạng và tổ chức tháo dỡ. Cơ quan ra quyết định cưỡng chế có quyền tạm ứng ngân sách nhưng sẽ thu hồi toàn bộ chi phí từ chủ công trình sau khi cưỡng chế xong.
- Biện pháp khắc phục: buộc khôi phục tình trạng ban đầu, san lấp, trồng lại cây xanh hoặc trả lại công năng đất.
Do đó, không những không được bồi thường, chủ đầu tư trái phép còn phải trả tiền tháo dỡ, vận chuyển, xử lý phế thải. Con số thực tế đôi khi gấp 1,5–2 lần chi phí xây công trình ban đầu.
5. Có ngoại lệ nào được bồi thường không?
Pháp luật hướng tới bảo vệ những tài sản lập thành ngay tình và phù hợp quy hoạch. Khi một công trình “quá hạn” nhưng hình thành trước thời điểm quy hoạch mới và có căn cứ xin hợp thức hóa, chủ đầu tư có thể:
- Xin cấp phép xây dựng có điều kiện.
- Xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Xin điều chỉnh giấy phép.
Nếu được chấp thuận, công trình sẽ từ “trái phép” thành “hợp pháp”. Khi đó, nếu có quyết định thu hồi đất vì mục tiêu công cộng, chủ đầu tư được bồi thường theo giá trị thực tế và được hỗ trợ tái định cư giống các hộ dân khác. Tuy nhiên, trường hợp này rất hiếm và chỉ xảy ra khi chính quyền thay đổi quy hoạch, chứ không áp dụng cho công trình tự ý xây sai phép sau thời điểm có quy hoạch, giấy phép.
6. Trách nhiệm của cơ quan tổ chức cưỡng chế
Cơ quan cưỡng chế phải:
- Thông báo kế hoạch, thời gian, biện pháp kỹ thuật, yêu cầu an toàn lao động ít nhất 15 ngày cho chủ công trình.
- Bảo vệ tài sản hợp pháp kèm theo (đồ đạc không cố định) để giao lại cho chủ sở hữu.
- Hạn chế tối đa ảnh hưởng đến dân cư, giao thông, hạ tầng kỹ thuật xung quanh.
Nếu cơ quan cưỡng chế sai quy trình (không thông báo, không lập biên bản chi tiết, huỷ hoại tài sản hợp pháp khác) và gây thiệt hại, tổ chức đó phải bồi thường cho chủ công trình đúng quy định Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017.
7. Lời khuyên dành cho chủ đầu tư và người dân
- Kiểm tra kỹ quy hoạch: Trước khi mua đất, xây nhà, hãy tra cứu thông tin quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, hành lang an toàn lưới điện, kênh rạch…
- Xin giấy phép xây dựng và tuân thủ: Đừng nghĩ “nhà nhỏ, hẻm sâu” là không cần giấy phép. Vi phạm dù nhỏ vẫn đủ căn cứ xử phạt.
- Hợp thức hoá kịp thời: Nếu lỡ xây sai phép, hãy liên hệ cơ quan chức năng để điều chỉnh giấy phép sớm nhất. Càng để lâu, chi phí phạt, tháo dỡ càng cao.
- Thương lượng với hàng xóm: Tránh tranh chấp ranh giới, lấn chiếm một phần đất người khác vì đây là nguyên nhân xung đột chính, vừa rủi ro cưỡng chế, vừa phát sinh kiện tụng dân sự.
- Lưu trữ hồ sơ, hóa đơn vật liệu, hợp đồng thi công: Dù không được bồi thường công trình, bạn vẫn cần chứng cứ để tính thiệt hại khi bên thứ ba gây mất mát hoặc khiếu nại quy trình cưỡng chế sai phạm.
8. Tình huống thực tế thường gặp
- Trường hợp 1: Anh A xây thêm tầng tum vượt chiều cao giấy phép 1,5 m. Sau khi lập biên bản, UBND phường yêu cầu tự tháo dỡ trong 10 ngày. Anh A phớt lờ, lực lượng chức năng cưỡng chế. Kết quả: anh A bị phạt 75 triệu đồng, mất tầng tum, phải trả 40 triệu chi phí cưỡng chế. Không bồi thường.
- Trường hợp 2: Công ty B đổ đất lấn ra sông để làm bãi đỗ xe container. UBND huyện cưỡng chế, nạo vét, khôi phục dòng chảy. Phí khắc phục môi trường gần 2 tỉ đồng do công ty B chi trả. Không bồi thường.
- Trường hợp 3 (ngoại lệ hiếm): Hộ C mua đất năm 1998, xây nhà cấp 4 ổn định từ năm 2000, nhưng chưa có sổ đỏ. Năm 2025, dự án đường vành đai mở qua, Nhà nước thu hồi đất. Do công trình có trước quy hoạch, phù hợp mục đích sử dụng, hộ C được cấp giấy chứng nhận tạm thời và được bồi thường theo đơn giá xây dựng mới.
9. Quyền khiếu nại, khởi kiện
Nếu người xây dựng trái phép cho rằng quyết định cưỡng chế vi phạm thủ tục, thẩm quyền hoặc áp dụng nhầm quy định, họ có quyền:
- Khiếu nại lên chính cơ quan ra quyết định hoặc cấp trên trực tiếp trong 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định.
- Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền trong thời hiệu 1 năm.
Tuy nhiên, việc khởi kiện không làm tạm dừng cưỡng chế, trừ khi có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án. Và như đã phân tích, ngay cả khi Tòa án tuyên cơ quan cưỡng chế sai thủ tục, trường hợp xây dựng trái phép vẫn rất khó buộc Nhà nước bồi thường cho phần công trình vi phạm.
10. Kết luận
Bồi thường thiệt hại khi xây dựng trái phép bị cưỡng chế là câu chuyện gần như “không có cửa” cho người vi phạm. Pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế cùng thống nhất rằng: tài sản hình thành bất hợp pháp không được bảo hộ hưởng lợi về kinh tế. Ngược lại, chủ công trình phải gánh chịu mọi rủi ro tài chính, trách nhiệm bồi thường cho bên thứ ba và có thể bị xử lý hình sự nếu vi phạm nghiêm trọng.
Vì vậy, cách tốt nhất để bảo vệ túi tiền và tránh hệ lụy pháp lý là tuân thủ triệt để quy trình xin phép xây dựng, chấp hành quy hoạch, giám sát chặt chẽ giai đoạn thi công. Một ngày công rà lại hồ sơ, hỏi ý kiến chuyên gia luật sư hay cơ quan chức năng có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng và tránh nguy cơ mất trắng cả tài sản lẫn thời gian, công sức.
Từ khóa “Bồi thường thiệt hại khi xây dựng trái phép bị cưỡng chế” không chỉ là cụm từ pháp lý đầy “ám ảnh” mà còn là hồi chuông cảnh báo cho mọi chủ đầu tư: đừng để những viên gạch đặt sai chỗ biến giấc mơ an cư của bạn thành cơn ác mộng tài chính và pháp lý. Hãy hành động đúng pháp luật, vì chính lợi ích lâu dài của bản thân, gia đình và cộng đồng.
