Câu hỏi nhiều hộ gia đình đang gặp phải: bồi thường khi đất bị thu hồi giá thấp hơn thị trường thì làm sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp? Nếu đi sai bước, bạn vừa mất thời gian vừa khó nâng giá bồi thường. Bài viết này chỉ ra căn cứ pháp lý hiện hành, quyền yêu cầu định giá lại/đo vẽ lại, trình tự khiếu nại và chiến lược chứng cứ để tăng khả năng được xem xét lại mức bồi thường – dưới góc nhìn thực hành của Luật sư 11.
1) Nền tảng pháp lý bạn cần nắm
- Luật Đất đai 2024 đặt mục tiêu định giá theo nguyên tắc thị trường, tăng tính minh bạch khi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chủ trương này đã được cơ quan nhà nước nhiều lần khẳng định trên các kênh chính thống.
- Khung pháp lý về giá đất được thiết kế lại: Nghị định 71/2024/NĐ-CP và các văn bản liên quan điều chỉnh phương pháp xác định giá đất; sau đó tiếp tục được sửa đổi/bổ sung để cập nhật dữ liệu thị trường.
- Bỏ “khung giá đất” và siết phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, chiết trừ…) nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thị trường; các thay đổi này bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025 theo văn bản hướng dẫn.
2) Vì sao phương án bồi thường có thể thấp hơn giá thị trường?
- Bảng giá đất/giá cụ thể chưa cập nhật kịp thời biến động thị trường địa phương.
- Dữ liệu so sánh (giao dịch thành công, trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) chưa đủ hoặc chưa được thu thập đúng phương pháp.
- Hiện trạng thửa đất (vị trí, hạ tầng, hình thể, tài sản gắn liền) chưa được ghi nhận đầy đủ khi lập phương án.
- Yếu tố pháp lý (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạn chế quyền…) ảnh hưởng đến hệ số điều chỉnh mà người dân chưa được giải thích rõ.
3) Lộ trình 4 bước khi mức bồi thường “thấp hơn thị trường”
3.1. Yêu cầu cung cấp căn cứ định giá & đo vẽ hiện trạng
- Gửi văn bản đề nghị cơ quan bồi thường công khai các đầu vào: vị trí, loại đất, hệ số, giao dịch so sánh, chi phí – khấu trừ…; đề nghị đo đạc hiện trạng nếu thông số hình thể, hạ tầng, tài sản trên đất chưa đúng.
- Mục tiêu: xác định rõ điểm lệch giữa hồ sơ và thực tế để có căn cứ yêu cầu định giá lại.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
3.2. Đề nghị định giá lại/định giá độc lập
- Dẫn chiếu quy định về phương pháp so sánh, thu nhập, chiết trừ và quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền định giá lại khi phát hiện sai lệch dữ liệu đầu vào; kèm chứng cứ giao dịch tại khu vực tương đồng, thông tin đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Trường hợp cần thiết, thuê tổ chức thẩm định giá độc lập để có báo cáo phản biện gửi kèm hồ sơ.
3.3. Khiếu nại quyết định/ phương án bồi thường
- Nộp khiếu nại lần 1 tới cơ quan đã ban hành quyết định thu hồi/ phương án bồi thường; nếu không đồng ý, tiếp tục khiếu nại lần 2 đến cấp trên trực tiếp, kèm báo cáo thẩm định giá, sơ đồ đo vẽ, ảnh hiện trạng.
- Khi cần, có thể khởi kiện vụ án hành chính tại tòa.
3.4. Đàm phán song song về phương án hỗ trợ – tái định cư
- Song hành khiếu nại, chủ động đàm phán các khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống, thuê nhà, di dời công trình… để giảm thiểu thiệt hại ngắn hạn; đây là “biên độ” có thể thương lượng ngay cả khi mức giá khó nâng.
- Ghi nhận biên bản làm việc rõ timeline, nghĩa vụ hai bên để tránh “lật kèo”.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
4) 5 sai lầm phổ biến khiến hồ sơ “tụt giá”
- Không đọc kỹ phương án: bỏ qua các cột hệ số vị trí, loại đường, mặt tiền/ hẻm, yếu tố góc – dẫn đến áp nhầm vị trí.
- Không đo vẽ khi thửa đất đã thay đổi hình thể → số liệu m² không chuẩn, thiếu tài sản gắn liền.
- Gửi đơn chung chung: “đề nghị tăng giá vì thấp” mà không điểm danh sai số → dễ bị bác.
- Bỏ lỡ thời hạn khiếu nại: quá hạn khiến bạn chỉ còn con đường khởi kiện – tốn thời gian và chi phí.
- Xung đột không cần thiết: phát ngôn cực đoan, tụ tập đông người… có thể tạo rủi ro pháp lý không đáng có, làm xấu đi cơ hội thương lượng.
5) Góc nhìn luật sư: chiến lược để tăng giá trị hợp pháp
- Tách nhỏ mục tiêu: (i) sửa đầu vào (vị trí, hiện trạng, tài sản), (ii) yêu cầu định giá lại theo phương pháp phù hợp, (iii) thương lượng hỗ trợ – tái định cư.
- Đi trước bằng dữ liệu: chuẩn bị 3–5 giao dịch so sánh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, kèm biên lai nộp thuế – lệ phí để tăng độ tin cậy.
- Đồng bộ quy hoạch: nếu có văn bản quy hoạch mới, đề nghị cập nhật vào phương án làm cơ sở nâng hệ số.
- Kiểm soát truyền thông: chỉ định một đầu mối làm việc, mọi trao đổi đều văn bản hóa.
- Song hành pháp lý – thực địa: vừa khiếu nại vừa đàm phán hỗ trợ; không “đóng” một cánh cửa duy nhất.
Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, phần lớn hồ sơ bồi thường khi đất bị thu hồi giá thấp hơn thị trường được cải thiện khi định giá lại dựa trên dữ liệu thị trường hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bám sát các phương pháp trong nghị định về giá đất hiện hành.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
FAQ – Câu hỏi thường gặp
1) Khi nào nên thuê thẩm định giá độc lập?
Khi bạn đã chỉ ra sai số đầu vào (vị trí, giao dịch so sánh) nhưng cơ quan chưa điều chỉnh; báo cáo độc lập giúp nâng cấp cơ sở phản biện.
2) Có thể “giữ đất” bằng khiếu nại không?
Khiếu nại không đương nhiên đình chỉ thi hành; cần yêu cầu tạm dừng trong trường hợp có căn cứ rõ ràng về sai sót nghiêm trọng, hoặc đề nghị biện pháp khẩn cấp khi khởi kiện vụ án hành chính.
3) Tôi nhận giá thấp hơn hàng xóm cùng tuyến đường, xử lý thế nào?
So sánh vị trí chuẩn (góc/ mặt tiền/ chiều sâu, hẻm phụ…), đề nghị cung cấp bảng tính và định giá lại theo cùng phương pháp – cùng dữ liệu.
Kết luận
Trong bối cảnh pháp luật hướng tới định giá theo nguyên tắc thị trường, người dân hoàn toàn có cơ hội yêu cầu xem xét lại khi phương án bồi thường khi đất bị thu hồi giá thấp hơn thị trường. Ba mũi nhọn hành động: (1) Minh bạch đầu vào & đo vẽ lại; (2) Định giá lại/ thẩm định giá độc lập; (3) Khiếu nại đúng trình tự đi kèm đàm phán hỗ trợ. Nếu bạn cần một “đường ray” cụ thể cho hồ sơ của mình, Luật sư 11 – đội ngũ Luật sư uy tín Thành phố Hồ Chí Minh sẵn sàng đồng hành trọn quy trình, từ dữ liệu thị trường đến phiên làm việc cuối cùng.
Liên hệ với Luật sư 11 qua hotline để được tư vấn – 0979800000 – Zalo
