Mở đầu
Những năm gần đây, bên cạnh các loại tranh chấp về thừa kế, lấn chiếm, chuyển nhượng, một dạng mâu thuẫn ngày càng phổ biến là tranh chấp liên quan tới việc “cho ở nhờ” đất mà không có bất kỳ giao kết bằng văn bản nào. Câu chuyện thường bắt đầu rất đơn giản: cha mẹ cho con dựng tạm căn nhà phía sau vườn, người chú nhường góc đất cho cháu dựng quán nhỏ, bạn bè thương nhau nên cho tá túc vài năm. Thế nhưng sau một thời gian, khi giá đất tăng hoặc nhu cầu sử dụng thay đổi, mâu thuẫn bùng nổ. Chủ đất muốn đòi lại, người ở nhờ không chịu dọn đi vì đã bỏ tiền xây nhà, cải tạo vườn tược. Không có hợp đồng, không lập vi bằng, các bên dễ rơi vào vòng xoáy kiện tụng đầy tổn hao thời gian, tiền bạc lẫn tình cảm.
1. Bản chất của mối quan hệ “ở nhờ” và lý do phát sinh tranh chấp
Quan hệ cho ở nhờ xuất phát từ sự tin tưởng, đa số giữa người thân quen nên ngại ràng buộc bằng giấy tờ. cho ở nhờ không giấy tờ. Hai bên mặc nhiên xem thỏa thuận miệng là đủ. Chính sự “đủ” mong manh ấy khiến ranh giới giữa tình nghĩa – pháp lý trở nên mơ hồ:
- Không xác định rõ thời hạn ở, điều kiện chấm dứt.
- Không thỏa thuận về việc bồi thường tài sản gắn liền với đất (nhà, cây trồng, công trình phụ…).
- Không ghi nhận nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ giữ đất nguyên trạng.
Ngay khi xuất hiện yếu tố “giá trị” mới – giá đất tăng cao, nhu cầu sang nhượng hoặc thế chấp – xung đột lợi ích lộ rõ. Chủ đất có thể coi phần đất ấy vẫn thuộc quyền mình và muốn lấy lại; trong khi người ở nhờ cho rằng mình đã tạo lập tài sản, đóng thuế, sinh sống ổn định nên có “quyền” được ghi nhận. Đó là mồi lửa đốt cháy mọi cam kết bằng miệng.
2. Căn cứ pháp lý để giải quyết
Theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, để chứng minh quyền sử dụng đất, trước tiên phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trường hợp chưa được cấp, người sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 có thể dựa vào:
- Giấy tờ kê khai đăng ký đất đai theo các đợt tổng kê khai trước đây.
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
- Quyết định giao đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nếu cả hai bên – người cho ở nhờ và người ở nhờ – đều không xuất trình được bất kỳ giấy tờ nào, việc phân định “ai là chủ” gần như bế tắc, tòa án phải căn cứ vào lời khai nhân chứng, nguồn gốc sử dụng, quá trình quản lý đất liên tục, ổn định. Trong thực tiễn xét xử, hầu hết vụ việc rơi vào thế “lời nói đối lập lời nói”, khiến quá trình tố tụng kéo dài nhiều năm.
3. Hậu quả xã hội khi thiếu cơ sở pháp lý
Không chỉ ở Việt Nam, tranh chấp đất phát sinh từ việc cư trú không giấy tờ là bài toán toàn cầu. Tổ chức UN-Habitat ước tính khoảng 1,1 tỉ người sống trong khu vực “phi chính thức” (informal settlements) trên thế giới. Thiếu chứng nhận quyền sở hữu, họ luôn đối diện nguy cơ bị cưỡng chế, đập bỏ nhà cửa. Ta có thể nhìn vào:
- Ethiopia: Hiến pháp cấm mua bán đất, nhưng khan hiếm nhà ở đẩy người dân xây trái phép. Chính quyền địa phương đã cưỡng chế phá dỡ hàng nghìn căn nhà ở Adama, Burayu từ 2018-2022, thổi bùng bất ổn xã hội.
- Brazil: Nhiều đô thị chưa có hồ sơ địa chính trọn vẹn, dẫn tới tranh chấp chồng chéo giữa cư dân ổ chuột và doanh nghiệp bất động sản.
Tại Việt Nam, theo Bộ Xây dựng, hơn 60% lao động nhập cư tại Hà Nội, TP.HCM đang thuê trọ trong các khu nhà tự phát, không hợp đồng chuẩn, rủi ro tương tự “ở nhờ không giấy tờ”. Một khi bị chủ nhà lấy lại đất, họ gần như trắng tay.
4. Các bước đòi lại đất khi cho ở nhờ
Để hạn chế thiệt hại, chủ đất nên áp dụng quy trình bốn bước:
- Bước 1 – Xác minh quyền sở hữu: Chuẩn bị sổ đỏ, bản trích lục thửa đất, hồ sơ mua bán/chuyển nhượng. Nếu thiếu, nhanh chóng kê khai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Bước 2 – Thương lượng, lập văn bản: Hai bên cùng ngồi lại, ghi rõ thời hạn di dời, phương thức hỗ trợ tháo dỡ công trình, giá trị bồi thường (nếu có). Văn bản cần chữ ký, dấu vân tay, xác nhận của UBND xã/phường hoặc công chứng.
- Bước 3 – Gửi thông báo yêu cầu trả đất: Thư phải nêu mốc thời gian cụ thể, tối thiểu 30 ngày để bên ở nhờ sắp xếp. Lưu ý gửi qua bưu điện bảo đảm hoặc lập vi bằng do thừa phát lại.
- Bước 4 – Khởi kiện: Khi thương lượng bất thành, nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ quyền sử dụng đất, thông báo đòi đất, chứng cứ về việc đã cho ở nhờ. Tòa án sẽ tiến hành hòa giải, thu thập chứng cứ, định giá tài sản.
5. Xử lý tài sản gắn liền với đất
Nếu người ở nhờ xây nhà, chuồng trại, trồng cây… tòa án thường áp dụng điều 579 Bộ luật Dân sự 2015: buộc tháo dỡ, trả lại hiện trạng, hoặc thỏa thuận thanh toán giá trị còn lại. Trong nhiều bản án, tòa ghi nhận “lỗi chung” do hai bên không lập giấy tờ, nên:
- Chủ đất phải hỗ trợ một phần chi phí di chuyển, tháo dỡ.
- Người ở nhờ chỉ được bồi thường hạng mục xây dựng hợp pháp, có giấy phép (nếu là công trình lớn).
Trường hợp công trình không phép, tòa vẫn có thể yêu cầu tháo dỡ hoàn toàn để bảo đảm trật tự xây dựng. Vì vậy, việc xây nhà kiên cố trên đất mượn miệng chứa rủi ro rất lớn.
6. Phòng ngừa cho ở nhờ không giấy tờ ngay từ đầu
Những vụ tranh chấp kiểu này kéo dài trung bình 2-4 năm, chi phí luật sư, án phí lên tới trăm triệu đồng, chưa kể mất mát tình thân. Để tránh “mất bò mới lo làm chuồng”, hãy:
- Luôn lập hợp đồng cho ở nhờ, tối thiểu ghi rõ: diện tích, thời hạn, trách nhiệm trả lại, không được sang nhượng hay thế chấp tài sản.
- Ràng buộc việc xây dựng: nếu người ở nhờ muốn xây nhà kiên cố phải có sự đồng ý của chủ đất bằng văn bản và tuân thủ giấy phép xây dựng.
- Định kỳ kiểm tra thực địa: chủ đất nên ghé thăm, chụp ảnh hiện trạng ít nhất 6 tháng/lần, lưu hồ sơ.
- Tham khảo luật sư, phòng công chứng: chi phí lập văn bản thấp hơn rất nhiều so với kiện tụng sau này.
7. Gợi mở chính sách và góc nhìn rộng hơn
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy: giải pháp lâu dài nằm ở việc mở rộng nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải cách thủ tục cấp sổ đỏ và công nhận có điều kiện đối với khu dân cư hiện hữu. TP.HCM đã thí điểm cấp giấy chứng nhận cho 170.000 căn nhà “trước 1993, chưa đủ giấy tờ” sau khi rà soát. Điều đó vừa giảm tranh chấp, vừa tăng thuế thu nhập cho ngân sách. Cấp huyện, xã cũng nên phát huy vai trò hòa giải viên: thống kê các trường hợp cho ở nhờ, khuyến khích lập biên bản xác nhận sớm.
8. Câu chuyện thực tế
Ông N.V.H (Đồng Nai) cho em gái ở nhờ trên 400 m² đất vườn từ năm 2005, chỉ hứa miệng “ở tạm vài năm”. Em gái đã xây nhà cấp 4, trồng cây ăn trái. Năm 2021, ông H. bán lại lô đất, em gái phản đối, dẫn tới kiện tụng. Tòa sơ thẩm xác định ông H. có sổ đỏ, em gái không có giấy tờ, buộc em gái di dời. Tuy nhiên, xét thấy công trình xây trước 2015 và đã đóng thuế đất phi nông nghiệp, tòa chấp nhận yêu cầu bồi thường 300 triệu đồng cho căn nhà. Bài học rút ra:
- Chủ đất vẫn thắng nếu có giấy tờ, song phải mất 2 năm kiện và 300 triệu đồng.
- Người ở nhờ dù “thua” nhưng cũng được đền bù khi chứng minh được chi phí đầu tư hợp lý.
Kết luận
Tranh chấp đất do cho ở nhờ không giấy tờ là hệ quả tất yếu của sự chủ quan, đặt niềm tin lên trên ràng buộc pháp lý. Khi mâu thuẫn bùng phát, hệ lụy không dừng lại ở việc “một bên mất đất, một bên mất nhà” mà còn khoét sâu rạn nứt gia đình, gây tốn kém xã hội. Muốn tránh vòng luẩn quẩn kiện tụng, mỗi cá nhân cần nâng cao nhận thức pháp luật, coi việc lập giấy tờ, công chứng, đăng ký đất đai là bước “đầu tư” bắt buộc. Bên cạnh đó, Nhà nước cần tiếp tục cải tiến thủ tục cấp sổ, hỗ trợ hợp thức hóa các khu dân cư tồn tại lâu năm, phát triển quỹ nhà ở xã hội để giảm áp lực “ở nhờ”. Khi nền tảng pháp lý vững chắc, niềm tin giữa con người với con người mới thật sự bền lâu, tránh những cuộc tranh chấp đáng tiếc mà lẽ ra đã có thể ngăn chặn ngay từ đầu.
cho ở nhờ không giấy tờ
