Hợp đồng thuê đất là công cụ pháp lý quan trọng bảo đảm quyền và lợi ích của cả bên cho thuê lẫn bên thuê. Tuy nhiên, câu chuyện không kết thúc khi hợp đồng đáo hạn – đây mới là lúc nảy sinh hàng loạt vấn đề về thủ tục, tài sản trên đất, ranh giới quyền sở hữu và nguy cơ tranh chấp. Nhiều chủ đất, nhất là hộ gia đình, doanh nghiệp vừa và nhỏ, lúng túng khi người thuê chần chừ hoặc từ chối bàn giao. Bài viết này cung cấp bức tranh toàn diện giúp chủ đất (và cả người thuê) hiểu rõ quy trình đòi lại đất sau khi cho thuê hết hạn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế tối đa rủi ro kéo dài tranh chấp.
1. VÌ SAO CẦN CHUẨN BỊ NGAY TỪ KHI KÝ HỢP ĐỒNG
- Hầu hết tranh chấp phát sinh do hợp đồng thiếu chặt chẽ về thời hạn, điều kiện gia hạn, nghĩa vụ bàn giao.
- Khi hợp đồng im lặng về xử lý tài sản gắn liền với đất, chủ đất dễ lâm vào thế bị động: công trình để lại gây cản trở khai thác, hoặc người thuê yêu cầu bồi thường vô lý.
- Lợi ích kinh tế: thời gian tranh chấp càng dài, đất bị “treo” càng lâu, chủ đất mất cơ hội sản xuất – kinh doanh.
2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN KHI HỢP ĐỒNG HẾT HẠN
Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024:
- Người thuê có nghĩa vụ trả lại đất đúng thời hạn ghi trong hợp đồng; phải bảo đảm hiện trạng đất như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên.
- Chủ đất có quyền nhận lại đất, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), nhưng đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến sử dụng đất.
- Nếu hai bên thỏa thuận gia hạn, hợp đồng mới phải lập thành văn bản và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Hết hạn nhưng bên thuê vẫn sử dụng đất, không có thỏa thuận gia hạn, hành vi được coi là chiếm giữ trái phép – cơ sở để chủ đất khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước hỗ trợ cưỡng chế.
3. CĂN CỨ PHÁP LÝ CHỦ ĐẠO
- Bộ luật Dân sự 2015: Chương XVI (Hợp đồng thuê tài sản).
- Luật Đất đai 2024: Điều 110-116 quy định về cho thuê, cho thuê lại, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ.
- Luật Tố tụng dân sự 2015: Điều 26 (tranh chấp về quyền sử dụng đất), Điều 35 (thẩm quyền của TAND cấp huyện, cấp tỉnh).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 91/2019/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính về đất đai).
- Các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
4. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐÒI LẠI ĐẤT THƯỜNG GẶP
4.1 Hết hạn hợp đồng, bên thuê không bàn giao
Đây là tình huống phổ biến nhất. Chủ đất gửi thông báo, lập biên bản nhắc nhở, sau đó khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp xã hòa giải.
4.2 Muốn đòi lại đất trước hạn
Chỉ hợp pháp khi (i) bên thuê vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng; (ii) hợp đồng có điều khoản chấm dứt sớm; (iii) pháp luật quy định đặc biệt (thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia…). Nếu không đủ căn cứ mà đơn phương thu hồi, chủ đất có thể bị kiện bồi thường.
4.3 Bên thuê để lại công trình, cây trồng, máy móc
Chủ đất không được tự ý phá dỡ. Cần:
- Gửi văn bản yêu cầu di dời, ấn định thời hạn.
- Lập biên bản kiểm kê tài sản, có chứng kiến của chính quyền địa phương.
- Sau thời hạn, nếu bên thuê không đến nhận, áp dụng quy định về tài sản không xác định chủ sở hữu (Điều 228 BLDS) để xử lý.
5. QUY TRÌNH ĐÒI LẠI ĐẤT SAU KHI CHO THUÊ HẾT HẠN
- Rà soát hợp đồng: Kiểm tra kỹ điều khoản về bàn giao, xử lý tài sản, phạt vi phạm.
- Gửi thông báo chính thức:
- Hình thức: văn bản, nêu rõ ngày hết hạn, thời hạn trả đất, hậu quả pháp lý nếu chậm bàn giao.
- Phương thức: chuyển phát bảo đảm, email có xác nhận, niêm yết tại địa chỉ thuê (nếu cần).
- Lập biên bản hiện trạng: Xác định tình trạng đất, công trình, cây cối, máy móc; có chữ ký hai bên và người chứng kiến.
- Thương lượng, hòa giải: Khuyến khích vì tiết kiệm chi phí, bảo vệ quan hệ đối tác lâu dài. Nhiều vụ chỉ cần đưa ra lộ trình di dời cụ thể, bên thuê đồng thuận.
- Khởi kiện (nếu thương lượng thất bại): Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Hợp đồng thuê đất, phụ lục, biên bản bàn giao ban đầu.
- Thông báo yêu cầu trả đất, chứng từ gửi nhận.
- Chứng cứ vi phạm (ảnh, clip, xác nhận UBND…).
- Thi hành án: Sau bản án có hiệu lực, nếu bên thuê vẫn không thực hiện, Chi cục Thi hành án dân sự sẽ tổ chức cưỡng chế, bàn giao đất cho chủ sở hữu.
6. HỒ SƠ, GIẤY TỜ CẦN CHUẨN BỊ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Toàn bộ hợp đồng thuê, phụ lục, biên bản gia hạn.
- Biên lai nộp thuế đất, tiền thuê đất (nếu có).
- Ảnh chụp, video hiện trạng, bảng kê tài sản.
- Thông tin nhân thân, pháp nhân của bên thuê (CMND/CCCD, đăng ký doanh nghiệp).
- Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền luật sư, người đại diện).
7. XỬ LÝ TÀI SẢN, CÔNG TRÌNH DO BÊN THUÊ ĐỂ LẠI
- a) Hợp đồng có điều khoản “công trình thuộc về chủ đất khi hết hạn”: Chủ đất được quyền sở hữu nhưng cần lập biên bản tiếp nhận, đăng ký tài sản gắn liền với đất.
- b) Hợp đồng quy định bên thuê tháo dỡ: Nếu bên thuê không thực hiện, sau khi có quyết định/hòa giải thành, chủ đất được tự tháo dỡ và yêu cầu bồi thường chi phí.
- c) Hợp đồng không quy định: Áp dụng Điều 175 BLDS về quyền bề mặt; hai bên thỏa thuận, nếu không tòa án sẽ định giá, quyết định quyền sở hữu.
Lưu ý: Tự ý phá dỡ công trình khi tranh chấp chưa ngã ngũ có thể khiến chủ đất chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
8. MỘT SỐ TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
Tình huống 1: Doanh nghiệp A thuê 3.000 m2 đất làm kho chứa, hợp đồng 5 năm. Hết hạn, A cố tình kéo dài vì chưa tìm được vị trí mới. Chủ đất B gửi 2 công văn không kết quả. B khởi kiện, tòa án buộc A trả đất, bồi thường 150 triệu đồng tiền thuê trễ hạn, chi phí xử lý rác thải công nghiệp.
Tình huống 2: Ông C cho ông D thuê đất trồng thanh long, hợp đồng ghi “nhà màng, trụ bê tông thuộc sở hữu ông D, được tháo dỡ khi hết hạn”. Đến hạn, D bỏ đi, không tháo dỡ. C chụp ảnh, lập biên bản, gửi 3 lần thông báo. Sau 90 ngày, UBND xã xác nhận tài sản vô chủ; C thanh lý sắt thép thu hồi 40 triệu đồng chi phí cải tạo đất, đúng quy định Điều 228 BLDS.
Tình huống 3: Công ty liên doanh nước ngoài thuê đất khu công nghiệp 30 năm, xây xưởng 60 tỷ. Năm 25 của hợp đồng, công ty muốn bán xưởng nhưng bên mua lo ngại thời gian còn lại ít. Giá bán giảm 50%. Ví dụ này cho thấy giá trị công trình giảm mạnh khi sắp hết hạn, khuyến cáo bên thuê rà soát giải pháp gia hạn hoặc mua lại đất (enfranchisement) từ sớm.
9. LỜI KHUYÊN GIÚP CHỦ ĐẤT PHÒNG NGỪA RỦI RO
- Soạn thảo hợp đồng chặt chẽ: ghi rõ thời hạn, gia hạn, tiền phạt chậm trả đất, xử lý tài sản, điều khoản chấm dứt trước hạn.
- Kiểm tra năng lực bên thuê: uy tín, khả năng tài chính, phương án rút lui.
- Yêu cầu đặt cọc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
- Ghi nhận thực trạng đất, đo vẽ bản đồ kèm hợp đồng.
- Định kỳ kiểm tra hiện trạng, tránh việc bên thuê thay đổi mục đích, gây hư hỏng nghiêm trọng.
- Những tháng cuối hợp đồng, nhắc nhở sớm, làm việc bằng văn bản để kịp thời xử lý.
10. LỜI KHUYÊN CHO NGƯỜI THUÊ
- Đọc kỹ điều khoản để biết khi hết hạn công trình có phải bàn giao không.
- Nếu cần gia hạn, đàm phán ít nhất 6-12 tháng trước khi đáo hạn.
- Xem xét phương án bán tài sản trước hạn để tránh mất giá.
- Khi rời đi, lập biên bản bàn giao, ảnh chụp hiện trạng để tránh bị quy trách nhiệm hư hại không do mình gây ra.
11. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP: THƯƠNG LƯỢNG, HÒA GIẢI, TÒA ÁN
- Thương lượng: thiết lập thời gian biểu rút lui, lộ trình di dời, hỗ trợ chi phí.
- Hòa giải cơ sở: UBND xã/phường chứng kiến, lập biên bản, giảm 50% án phí nếu sau này khởi kiện.
- Trọng tài thương mại: phù hợp tranh chấp có yếu tố doanh nghiệp, giá trị hợp đồng lớn.
- Tòa án: Cần thiết khi bất đồng gay gắt. Lưu ý, án phí sơ thẩm tranh chấp đất đai dao động từ 300.000 đồng đến 200 triệu đồng tùy giá trị.
12. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
Hết hạn mà người thuê không chịu đi, tôi có thể cắt điện, nước?
Không. Việc cắt điện, nước tự ý có thể bị coi là hành vi cản trở sản xuất, bị xử phạt hành chính. Hãy dùng kênh pháp lý.
Tòa án mất nhiều thời gian, có cách nào nhanh hơn?
Trong nhiều vụ, biện pháp khẩn cấp tạm thời (Điều 111 Luật Tố tụng dân sự) như “cấm chuyển dịch quyền, cấm thay đổi hiện trạng” giúp bảo vệ đất trong quá trình xét xử.
13. ĐÒI LẠI ĐẤT SAU KHI CHO THUÊ HẾT HẠN – CHÌA KHÓA NẰM Ở CHỨNG CỨ
Bất kể bạn là bên cho thuê hay thuê, hãy coi trọng chứng cứ: hợp đồng, biên bản, hình ảnh, hóa đơn điện – nước. Càng đầy đủ, khả năng thành công ở giai đoạn thương lượng càng cao, hạn chế phải ra tòa.
KẾT LUẬN
Việc đòi lại đất sau khi cho thuê hết hạn tưởng đơn giản nhưng thực tế ẩn chứa nhiều khúc mắc pháp lý và rủi ro tài chính. Áp dụng đúng quy định, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, kiên trì thương lượng là chìa khóa giúp chủ đất nhanh chóng thu hồi lại quyền sử dụng, đồng thời bảo toàn mối quan hệ dân sự. Ngược lại, người thuê chủ động kế hoạch rút lui, tôn trọng cam kết sẽ tránh được thiệt hại đáng kể. Tóm lại, tuân thủ pháp luật là con đường ngắn nhất, hiệu quả nhất để mọi bên đạt được mục tiêu của mình.
