Thực tế ở nhiều địa phương, những mảnh đất bỏ hoang hàng chục năm nhưng lại “có người ở, có người canh tác” không phải chuyện hiếm. Chủ đất hợp pháp khi trở về mới ngỡ ngàng phát hiện quyền lợi của mình đã bị xâm phạm. Đồng thời, phần đất bị bỏ mặc lâu ngày cũng xuống cấp nghiêm trọng: cỏ dại mọc um tùm, đất bạc màu, hạ tầng hư hỏng. Vậy, “Đất bị chiếm dụng lâu năm không sử dụng, đòi lại được không” là câu hỏi vừa mang tính pháp lý, vừa đặt ra thách thức trong khâu khôi phục giá trị sử dụng đất sau khi lấy lại. Bài viết này phân tích hai khía cạnh: (i) quyền đòi lại đất về mặt luật; (ii) cách phục hồi, khai thác mảnh đất cho hiệu quả bền vững sau khi thu hồi.
1. Nguyên tắc pháp lý: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không loại trừ yếu tố thời gian chiếm dụng
- Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định: chủ sở hữu tài sản, người có quyền sử dụng đất hợp pháp luôn có quyền đòi lại tài sản khi bị chiếm hữu trái phép. Thời gian bị lấn chiếm bao lâu không phải là lý do duy nhất để xác lập quyền cho người đang sử dụng bất hợp pháp, trừ khi họ thỏa mãn đầy đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận mới hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đúng trình tự.
- Điều 166 Bộ luật Dân sự: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người được lợi về tài sản đó mà không có cơ sở pháp luật.” Như vậy, “Đất bị chiếm dụng lâu năm không sử dụng, đòi lại được không” – câu trả lời về nguyên tắc là CÓ, miễn là bạn có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng.
2. Điều kiện cốt lõi giúp khởi kiện đòi đất thành công
a) Chứng cứ sở hữu:
- Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024: sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, biên lai nộp thuế nhà đất, giấy tờ chuyển nhượng cũ trước 15/10/1993…
- Văn bản thừa kế, tặng cho, phân chia di sản (nếu có).
b) Thời hiệu:
- Vụ án đòi lại tài sản chiếm hữu trái pháp luật KHÔNG bị giới hạn thời hiệu (Điều 184 Bộ luật Dân sự 2015).
- Tuy nhiên tranh chấp liên quan đến hợp đồng, giao dịch khác… vẫn chịu thời hiệu 03 năm nếu bạn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bồi thường thiệt hại.
c) Thủ tục hòa giải:
- Trước khi nộp đơn ra Tòa án, phải hòa giải tại UBND cấp xã (Luật Đất đai 2024).
- Biên bản hòa giải không thành là “vé thông hành” bắt buộc cho hồ sơ khởi kiện.
d) Hồ sơ khởi kiện:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-HC hoặc mẫu dân sự tùy cấp xét xử).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- Chứng cứ về hành vi lấn chiếm: ảnh, video, biên bản hiện trạng, lời khai nhân chứng, giấy tờ cắm mốc ranh giới…
- Biên bản hòa giải không thành.
3. Quy trình tố tụng – những điểm cần lưu ý
- Xác định Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp làm thẩm quyền sơ thẩm.
- Thời gian giải quyết dao động 04–08 tháng (vụ việc đơn giản) đến trên 01 năm (vụ việc phức tạp, nhiều đương sự, cần thu thập đo đạc).
- Trong quá trình xét xử, Tòa án có thể:
- Trưng cầu đo vẽ ranh giới, định giá tài sản.
- Triệu tập các hộ lân cận, cán bộ địa chính xã làm người làm chứng.
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (khoản 2 Điều 111 BLTTDS) nếu có nguy cơ thay đổi hiện trạng.
- Bản án/Quyết định có hiệu lực thi hành được cơ quan Thi hành án dân sự cưỡng chế, buộc người chiếm dụng giao trả đất, tháo dỡ công trình, khôi phục hiện trạng.
4. Rủi ro thường gặp khi đòi đất sau nhiều năm
- Giấy tờ đất thất lạc, mờ thông tin, không khớp bản đồ địa chính mới —> phải xác minh nguồn gốc tại Phòng Tài nguyên & Môi trường, sao lục hồ sơ đo đạc cũ.
- Người chiếm dụng “xin cấp sổ” hoặc “xin giao đất” và đã được UBND cấp huyện cấp sổ mới —> tranh chấp phức tạp, phải khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp sai.
- Đất bị Nhà nước quy hoạch, thu hồi, bồi thường cho người đang quản lý —> cần chứng minh mình là chủ sử dụng hợp pháp ngay thời điểm thông báo thu hồi để được bồi thường, tái định cư.
- Thời gian dài không quản lý đất dẫn tới bị lấn chiếm chồng lấn nhiều hộ; ranh giới mốc giới biến dạng khó xác định.
5. Sẵn sàng cho giai đoạn “hậu đòi đất”: phục hồi và khai thác bền vững
Bên cạnh câu chuyện pháp lý, chủ đất nên lên kế hoạch rõ ràng để khôi phục mảnh đất bỏ hoang, tránh tình trạng “đòi được rồi lại để hoang”. Kinh nghiệm của các dự án quốc tế về reclamation (phục hồi đất) cho thấy quy trình 05 bước sau:
5.1 Đánh giá hiện trạng
- Kiểm tra độ phì nhiêu đất, hàm lượng mùn, độ pH.
- Xác định mức độ xói mòn, tồn dư hóa chất, phế thải xây dựng.
- Đánh giá nguồn nước, hướng giao thông, nhu cầu cộng đồng xung quanh.
5.2 Xây dựng mục tiêu và kế hoạch phục hồi
- Mục tiêu phục hồi sinh thái: trồng cây bản địa, tạo lá phổi xanh, ổn định vi sinh, hạn chế xói mòn.
- Mục tiêu kinh tế: cải tạo thành đất nông nghiệp hữu cơ, vườn cây ăn trái, hoặc phát triển bất động sản sinh thái.
- Mục tiêu xã hội: khu sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, công viên mini. Mỗi mục tiêu cần đi kèm ngân sách, tiến độ, chỉ số đánh giá thành công (KPI: tỷ lệ sống của cây trồng, độ che phủ rễ, lượng hữu cơ).
5.3 Kỹ thuật triển khai
- Thu gom rác thải, phế liệu, san gạt, nắn dòng chảy để tránh ngập úng.
- Bổ sung lớp đất mặt 15–30 cm; trộn phân chuồng hoai mục, compost để cải tạo cấu trúc đất.
- Áp dụng kỹ thuật xẻ rãnh sâu 40–60 cm phá vỡ tầng đất chai, tạo điều kiện rễ ăn sâu.
- Gieo hạt cỏ bản địa, kết hợp phủ rơm chống xói mòn, lắp băng chắn tạm thời; sau 2–3 mùa mưa gỡ bỏ.
- Trồng dặm cây phân xanh (muồng hoa vàng, keo dậu) để cố định đạm, tạo bóng mát cho cây trồng chính.
5.4 Tích hợp công trình sinh thái – cấu trúc bền vững
- Dùng kết cấu: giỏ gabion, rọ đá kết hợp cây leo; tường chắn sống bằng tre và thực vật.
- Tạo vùng đệm sinh học ven mương nước, giúp lọc bùn, giảm ô nhiễm trước khi xả ra nguồn tiếp nhận.
- Xây dựng hệ thống thu gom nước mưa, bể chứa ngầm phục vụ tưới tiêu mùa khô.
5.5 Giám sát và điều chỉnh
- Lập nhật ký chăm sóc, ghi nhận % sống của cây, xuất hiện cỏ xâm hại.
- Sau 6 tháng – 1 năm, đánh giá mức độ ổn định: nếu sụt lún, đọng nước —> cải tạo thoát nước, bổ sung hữu cơ.
- Mỗi 2–3 năm, kiểm tra đa dạng sinh học (sâu bọ, chim, côn trùng) để xác định hệ sinh thái phục hồi tốt.
6. Tận dụng giá trị kinh tế – xã hội sau phục hồi
- Mô hình nông nghiệp hữu cơ: sau 2–3 năm cải tạo, đất đủ màu mỡ để trồng dược liệu, rau quả sạch, kết hợp du lịch trải nghiệm nông trại.
- Khu dân cư “xanh”: bán, cho thuê hoặc tự xây dựng nhà ở sinh thái, kết hợp vườn rau trên mái, năng lượng mặt trời.
- Dự án cộng đồng: công viên cây xanh, sân tập thể dục, đường dạo bộ nâng cao chất lượng sống khu dân cư. Khi đất đem lại giá trị thực tế, nguy cơ tái lấn chiếm giảm đáng kể, đồng thời gia tăng tài sản.
7. Kết luận và khuyến nghị
“Đất bị chiếm dụng lâu năm không sử dụng, đòi lại được không” — về pháp lý, bạn hoàn toàn có quyền đòi lại nếu có đủ chứng cứ sở hữu và tuân thủ thủ tục hòa giải, khởi kiện. Hãy rà soát giấy tờ gốc, xác định ranh giới, chuẩn bị hồ sơ chặt chẽ trước khi bước vào tố tụng. Sau khi lấy lại, đừng để đất tiếp tục hoang hóa; hãy lập kế hoạch phục hồi, áp dụng kỹ thuật cải tạo tiên tiến, gắn lợi ích kinh tế và sinh thái. Nhờ vậy, mảnh đất không chỉ trở về đúng tay chủ mà còn trở thành tài sản giá trị, đóng góp cho môi trường và cộng đồng. Nếu cần, bạn nên liên hệ luật sư và chuyên gia nông – lâm nghiệp để được hỗ trợ xây dựng lộ trình phù hợp, tránh rủi ro và tối ưu chi phí.
