Các Bước Tố Tụng Tranh Chấp Đất Tại Tòa Án 2026: Thủ Tục, Hồ Sơ, Chi Phí

Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án gồm 7 bước: nộp đơn và thụ lý, thu thập chứng cứ, hòa giải tại Tòa án, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, xét xử phúc thẩm (nếu có) và thi hành án. Trước khi nộp đơn, phần lớn tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã. Một vụ án qua hai cấp xét xử thường kéo dài từ 8 đến 18 tháng, chưa kể thời gian thi hành án.

Luật sư 11 hướng dẫn chi tiết từng bước theo quy định mới nhất, gồm điều kiện khởi kiện, cách xác định Tòa án có thẩm quyền, hồ sơ cần chuẩn bị, thời hạn luật định và cách tính án phí.

Căn cứ pháp lý và nguồn tham khảo

• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15.
• Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Điều 235, 236.
• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 155, 429, 623.
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án.
• Luật Thi hành án dân sự 2025 (số 106/2025/QH15), hiệu lực từ 01/7/2026.
• Công văn 285/TANDTC-PC ngày 31/7/2025 hướng dẫn thẩm quyền các Tòa án nhân dân.
• Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP (mẫu đơn khởi kiện), Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP (trả lại đơn khởi kiện).
• Dự thảo Luật Đất đai 2026, dự kiến hiệu lực từ 01/3/2027.

Tóm tắt quy trình tố tụng tranh chấp đất đai tại Tòa án

Một vụ án tranh chấp đất đai đi qua 7 bước theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Không phải vụ nào cũng đi hết 7 bước: nếu hòa giải thành ở bước 3 hoặc không ai kháng cáo ở bước 5, vụ án kết thúc sớm hơn.

Sơ đồ 7 bước giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

• Thi hành án: bên thắng kiện yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành nếu bên kia không tự nguyện.
• Nộp đơn và thụ lý: nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, đóng tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.
• Thu thập chứng cứ: các bên giao nộp chứng cứ; Tòa án đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản nếu cần.
• Hòa giải tại Tòa án: nếu hòa giải thành, Tòa án ra quyết định công nhận và vụ án kết thúc.
• Xét xử sơ thẩm: Hội đồng xét xử nghe tranh tụng, nghị án và tuyên án.
• Kháng cáo, kháng nghị: trong 15 ngày kể từ ngày tuyên án nếu không đồng ý với bản án.
• Xét xử phúc thẩm: Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử lại; bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay.

Những điểm mới về pháp luật đất đai và tố tụng cần biết

Nhiều bài viết trên mạng vẫn hướng dẫn nộp đơn tại “Tòa án nhân dân cấp huyện”. Thông tin này đã lỗi thời. Các thay đổi quan trọng gồm:

• Mô hình Tòa án mới từ 01/7/2025: Tòa án cấp huyện và Tòa án cấp cao không còn. Theo Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất xét xử sơ thẩm; Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm.
• Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/8/2024): Điều 235 rút thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã xuống tối đa 30 ngày; Điều 236 quy định lại thẩm quyền giải quyết giữa Tòa án và UBND.
• Luật Thi hành án dân sự 2025 (số 106/2025/QH15): có hiệu lực từ 01/7/2026, tổ chức thi hành án dân sự một cấp với các Phòng thi hành án dân sự khu vực. Văn phòng thừa phát lại được đổi tên thành văn phòng thi hành án dân sự, người dân có thể chọn yêu cầu văn phòng này tổ chức thi hành án.
• Sắp có Luật Đất đai sửa đổi: dự thảo Luật Đất đai 2026 dự kiến có hiệu lực từ 01/3/2027. Dự thảo đang thảo luận hướng cho phép các bên chọn khởi kiện thẳng tại Tòa án thay vì bắt buộc hòa giải ở xã. Bài viết sẽ được cập nhật khi luật được thông qua.

Tranh chấp đất đai nào được giải quyết tại Tòa án?

Hầu hết tranh chấp liên quan đến đất đều có thể đưa ra Tòa án. Điểm khác nhau nằm ở chỗ có phải hòa giải ở xã trước hay không, và có được chọn UBND thay cho Tòa án hay không.

Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

Việc phân loại đúng quyết định hồ sơ của bạn có cần biên bản hòa giải ở xã hay không.

Khi nào chọn Tòa án, khi nào chọn UBND?

Điều 236 Luật Đất đai 2024 chia hai trường hợp, áp dụng sau khi đã hòa giải tại xã không thành:

• Có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137: chỉ Tòa án giải quyết. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng do Tòa án giải quyết.
• Không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137: các bên được chọn một trong hai cách, nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Với trường hợp được chọn, Tòa án thường là lựa chọn tốt hơn khi vụ việc phức tạp, cần định giá hoặc có yêu cầu bồi thường đi kèm. Bản án của Tòa án được cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành, có cơ chế cưỡng chế rõ ràng.

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Tòa án chỉ thụ lý khi đơn khởi kiện đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây. Thiếu một điều kiện, đơn sẽ bị trả lại theo Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chủ thể có quyền khởi kiện và năng lực tố tụng

• Có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm: người khởi kiện phải có liên quan trực tiếp đến thửa đất, ví dụ là người sử dụng đất, người thừa kế, bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Có năng lực hành vi tố tụng dân sự: cá nhân từ đủ 18 tuổi và không bị mất năng lực hành vi dân sự. Người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi khởi kiện thông qua người đại diện hợp pháp.
• Tổ chức: khởi kiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền.
• Vụ việc chưa được giải quyết: chưa có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc quyết định giải quyết có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền về cùng tranh chấp.

Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Với tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, Điều 235 Luật Đất đai 2024 bắt buộc các bên hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước. Không có biên bản hòa giải, Tòa án sẽ trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Quy trình hòa giải tại xã gồm 4 bước:

1. Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
2. Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
3. Hội đồng tổ chức hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.
4. Lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành, có chữ ký các bên và đóng dấu UBND cấp xã.

Tranh chấp hợp đồng, thừa kế và chia tài sản chung là quyền sử dụng đất không phải hòa giải tại xã (xem bảng ở phần trên). Nếu một bên được mời hợp lệ mà vắng mặt, UBND cấp xã vẫn lập biên bản hòa giải không thành; biên bản này đủ để khởi kiện.

Thời hiệu khởi kiện đối với từng loại tranh chấp

Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khi một bên yêu cầu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án.

Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết

Từ 01/7/2025, đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất. Nộp sai Tòa án, đơn sẽ bị chuyển hoặc trả lại, làm mất thêm vài tuần.

Thẩm quyền theo cấp: Tòa án nhân dân khu vực và Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Khác với trước đây, tranh chấp có yếu tố nước ngoài hay có đương sự là doanh nghiệp ở tỉnh khác không còn tự động chuyển lên Tòa án cấp tỉnh xét xử sơ thẩm. Cần kiểm tra quy định chi tiết tại Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP và Công văn 285/TANDTC-PC cho từng trường hợp đặc thù.

Thẩm quyền theo lãnh thổ: Tòa án nơi có bất động sản

Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền. Nơi cư trú của bị đơn hay nơi đặt trụ sở doanh nghiệp không quyết định Tòa án nào giải quyết.

Nếu thửa đất nằm trên địa bàn của nhiều Tòa án khu vực, nguyên đơn được chọn một trong các Tòa án đó.

Ví dụ minh họa các trường hợp thường gặp

• Tranh chấp ranh giới giữa hai hộ dân: đất ở phường X, TP. Hồ Chí Minh thì nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền đối với phường X.
• Tranh chấp với doanh nghiệp có trụ sở ở Hà Nội, đất ở Bình Dương cũ (nay thuộc TP. Hồ Chí Minh): vẫn nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất, không phải tại Hà Nội.
• Chia thừa kế gồm nhiều thửa đất ở các tỉnh khác nhau: nguyên đơn chọn Tòa án nơi có một trong các bất động sản.

Mỗi tỉnh có nhiều Tòa án khu vực. Để biết xã, phường của bạn thuộc Tòa án nào, tra cứu danh sách trên Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao hoặc gọi Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?

Một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ gồm 6 nhóm giấy tờ dưới đây. Hồ sơ càng đủ ngay từ đầu, Tòa án càng ít yêu cầu sửa đổi, bổ sung và thời gian thụ lý càng ngắn.

Đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS) và cách viết

Đơn khởi kiện dùng mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự, đơn phải có:

• Ngày, tháng, năm làm đơn và tên Tòa án nhận đơn.
• Họ tên, địa chỉ, số định danh cá nhân, số điện thoại, email (nếu có) của người khởi kiện, người bị kiện và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
• Quyền, lợi ích bị xâm phạm và nội dung tranh chấp: nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hành vi xâm phạm.
• Yêu cầu cụ thể đề nghị Tòa án giải quyết, ví dụ “buộc bị đơn trả lại 25 m² đất lấn chiếm tại thửa số 120, tờ bản đồ số 15”.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo.
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện.

Yêu cầu khởi kiện càng cụ thể (diện tích, số thửa, tờ bản đồ, mốc giới), Tòa án càng dễ giải quyết đúng ý bạn. Tránh viết chung chung như “đề nghị Tòa án xem xét bảo vệ quyền lợi”.

[Chèn nút tải mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai file Word]

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng): bản sao có chứng thực.
• Nếu chưa có Giấy chứng nhận: giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, như quyết định giao đất, cho thuê đất; giấy tờ mua bán, thừa kế, tặng cho có xác nhận; sổ địa chính, sổ mục kê; biên lai nộp thuế đất.
• Giấy tờ thể hiện quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục: xác nhận của UBND cấp xã, lời xác nhận của hàng xóm.

Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã

Đây là giấy tờ bắt buộc với tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất. Biên bản phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng hòa giải, các bên có mặt, các thành viên tham gia và đóng dấu UBND cấp xã.

Sơ đồ vị trí, trích lục bản đồ thửa đất

• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất, xin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Sơ đồ thể hiện vị trí, ranh giới, kích thước, diện tích, các thửa liền kề, công trình trên đất và phần đất đang tranh chấp.

Trong quá trình giải quyết, Tòa án thường tổ chức đo đạc lại. Sơ đồ ban đầu giúp Tòa án hiểu nhanh phạm vi tranh chấp.

Giấy tờ nhân thân và tài liệu, chứng cứ khác

• Căn cước công dân của người khởi kiện; giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân nếu tranh chấp thừa kế (giấy khai sinh, giấy chứng tử, giấy đăng ký kết hôn).
• Văn bản ủy quyền nếu nhờ người khác khởi kiện thay.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản (nếu có).
• Hình ảnh, video hiện trạng; đơn khiếu nại, tố cáo đã gửi cơ quan nhà nước; giấy tờ chứng minh thiệt hại nếu yêu cầu bồi thường.

Danh mục tài liệu và lưu ý sắp xếp hồ sơ

• Lập danh mục ghi tên, số trang, bản chính hay bản sao của từng tài liệu.
• Bản sao phải chứng thực hợp lệ; tài liệu tiếng nước ngoài phải dịch sang tiếng Việt và chứng thực bản dịch.
• Sắp xếp theo trình tự thời gian, đánh số trang.
• Giữ lại một bộ hồ sơ hoàn chỉnh để đối chiếu, vì Tòa án không trả lại bản sao đã nộp.

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện và thụ lý vụ án

Từ khi nộp đơn đến khi nhận thông báo thụ lý thường mất khoảng 2 đến 4 tuần, nếu hồ sơ không phải sửa đổi, bổ sung.

Các cách nộp đơn khởi kiện

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự, người khởi kiện có 3 cách nộp đơn:

• Nộp trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.
• Gửi qua bưu chính: ngày khởi kiện tính theo dấu bưu điện nơi gửi.
• Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có): tiết kiệm thời gian đi lại, nhưng vẫn phải nộp bản giấy các tài liệu, chứng cứ khi Tòa án yêu cầu.

Dù nộp theo cách nào, nên giữ biên nhận hoặc phiếu gửi bưu chính. Đây là bằng chứng về ngày khởi kiện, quan trọng khi tính thời hiệu.

Nộp tạm ứng án phí và thông báo thụ lý

1. Trong 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn.
2. Trong 5 ngày làm việc tiếp theo, Thẩm phán quyết định: yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; thụ lý; chuyển đơn cho Tòa án khác; hoặc trả lại đơn (Điều 191).
3. Nếu đơn hợp lệ, Tòa án thông báo nộp tạm ứng án phí. Người khởi kiện có 7 ngày kể từ ngày nhận thông báo để nộp và gửi biên lai cho Tòa án (Điều 195).
4. Tòa án thụ lý vụ án kể từ ngày nhận biên lai, rồi thông báo thụ lý cho bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát trong 3 ngày làm việc (Điều 196).
5. Bị đơn có 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo để gửi văn bản ghi ý kiến và có quyền đưa ra yêu cầu phản tố (Điều 199, Điều 200).

Quá 7 ngày mà không nộp tạm ứng án phí, không có lý do chính đáng, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.

Các lý do Tòa án trả lại đơn khởi kiện và cách khắc phục

Nếu không đồng ý với việc trả lại đơn, người khởi kiện có quyền khiếu nại với Chánh án trong 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản trả lại đơn (Điều 194).

Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Vụ án có thể kéo dài hơn một năm. Trong thời gian đó, bên kia có thể bán đất, thế chấp hoặc xây dựng trên phần đất tranh chấp. Biện pháp khẩn cấp tạm thời giúp “đóng băng” hiện trạng cho đến khi có bản án.

Các biện pháp thường dùng trong tranh chấp đất đai (Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự):

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp: ngăn bên kia chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp thửa đất.
• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp: ngăn xây dựng, phá dỡ, san lấp, chặt cây trên đất.
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định: ví dụ buộc bị đơn tháo dỡ vật cản trên lối đi chung.
• Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ: khi có yêu cầu bồi thường hoặc thanh toán tiền.

Cách yêu cầu:

1. Làm đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nêu rõ lý do, biện pháp cần áp dụng và tài liệu chứng minh. Có thể nộp cùng đơn khởi kiện hoặc bất cứ lúc nào trong quá trình giải quyết.
2. Với một số biện pháp (như phong tỏa tài sản, cấm chuyển dịch quyền về tài sản), người yêu cầu phải thực hiện biện pháp bảo đảm theo Điều 136: gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Tòa án ấn định.
3. Nếu đơn nộp cùng đơn khởi kiện, Thẩm phán xem xét và ra quyết định trong 48 giờ kể từ khi nhận đơn; nếu nộp trong quá trình giải quyết trước phiên tòa, thời hạn là 3 ngày làm việc (Điều 133).

Lưu ý: người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường (Điều 113). Nên trao đổi với luật sư trước khi yêu cầu.

Bước 2: Thu thập, giao nộp và đánh giá chứng cứ

Chứng cứ quyết định kết quả vụ án. Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, bên nào đưa ra yêu cầu thì bên đó phải chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ.

Các loại chứng cứ quan trọng trong tranh chấp đất đai

Yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá

Nhiều chứng cứ nằm trong tay cơ quan nhà nước hoặc bên kia. Khi tự mình không thu thập được, đương sự có quyền:

• Yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ (Điều 97, Điều 106): làm đơn nêu rõ chứng cứ cần thu thập, lý do không tự thu thập được, tên và địa chỉ cơ quan đang lưu giữ. Ví dụ: hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đang lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Yêu cầu xem xét, thẩm định tại chỗ (Điều 101): Thẩm phán cùng đơn vị đo đạc đến thửa đất, đo vẽ hiện trạng, xác định mốc giới và phần diện tích tranh chấp. Đây là bước gần như vụ nào cũng có.
• Yêu cầu định giá tài sản (Điều 104): khi các bên không thống nhất được giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Hội đồng định giá do Tòa án thành lập, định giá theo giá thị trường tại thời điểm định giá.
• Yêu cầu trưng cầu giám định (Điều 102): khi nghi ngờ chữ ký, chữ viết trên giấy tờ mua bán hoặc giấy tờ bị tẩy xóa.

Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ. Chứng cứ giao nộp sau phiên họp này chỉ được chấp nhận nếu có lý do chính đáng. Vì vậy, hãy nộp đủ chứng cứ càng sớm càng tốt.

Cách Tòa án đánh giá tính xác thực của chứng cứ

Tòa án đánh giá từng chứng cứ theo 3 tiêu chí: tính hợp pháp, tính liên quan và giá trị chứng minh (Điều 108). Một số tình huống thường gặp:

• Giấy chứng nhận có dấu hiệu tẩy xóa hoặc được cấp sai trình tự có thể bị Tòa án xem xét hủy trong cùng vụ án.
• Giấy mua bán viết tay không công chứng vẫn có thể được xem xét, tùy thời điểm giao dịch và việc các bên đã thực hiện hợp đồng hay chưa.
• Lời khai mâu thuẫn với hồ sơ địa chính thường bị đánh giá thấp hơn tài liệu do cơ quan nhà nước lập.
• Hai bên có thể được đối chất khi lời khai mâu thuẫn nhau (Điều 100).

Bước 3: Hòa giải tại Tòa án

Hòa giải tại Tòa án là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử (Điều 205). Đây là cơ hội kết thúc vụ án sớm nhất, nhanh hơn và ít tốn kém hơn nhiều so với xét xử.

Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận chứng cứ và hòa giải

Tòa án tổ chức một phiên họp gồm hai phần liền nhau (Điều 208 đến Điều 210):

1. Kiểm tra chứng cứ: Thẩm phán hỏi các bên về yêu cầu, chứng cứ đã giao nộp, chứng cứ còn thiếu và cho các bên tiếp cận chứng cứ của nhau.
2. Hòa giải: Thẩm phán phổ biến pháp luật, phân tích hậu quả pháp lý, để các bên trình bày và tự thỏa thuận. Thẩm phán có thể gợi ý phương án nhưng không ép buộc.

Nếu bị đơn được triệu tập hợp lệ 2 lần mà vẫn vắng mặt, hoặc vụ án thuộc trường hợp không hòa giải được theo Điều 207, Tòa án lập biên bản và đưa vụ án ra xét xử.

Ngoài ra, các bên có thể chọn hòa giải tại Trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án trước khi Tòa án thụ lý theo Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020. Hình thức này không mất án phí.

Hậu quả pháp lý khi hòa giải thành và không thành

Mẹo thực tế: trước buổi hòa giải, hãy xác định trước “mức chấp nhận được” của mình (ví dụ chấp nhận nhận tiền thay vì nhận lại đất). Một thỏa thuận hợp lý thường tốt hơn một bản án thắng kiện nhưng mất thêm 1 đến 2 năm và khó thi hành.

Bước 4: Phiên tòa xét xử sơ thẩm

Tòa án phải mở phiên tòa trong 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, hoặc 2 tháng nếu có lý do chính đáng (Điều 203). Phiên tòa đất đai thường diễn ra trong một buổi, vụ phức tạp có thể kéo dài nhiều ngày.

Thành phần tham gia phiên tòa

• Hội đồng xét xử: thường gồm 1 Thẩm phán và 2 Hội thẩm nhân dân; vụ phức tạp có thể gồm 2 Thẩm phán và 3 Hội thẩm.
• Thư ký phiên tòa: ghi biên bản phiên tòa.
• Kiểm sát viên: Viện kiểm sát tham gia các phiên tòa sơ thẩm vụ án có đối tượng tranh chấp là tài sản công, lợi ích công cộng, quyền sử dụng đất, nhà ở (khoản 2 Điều 21). Vì vậy, hầu hết vụ án đất đai đều có Kiểm sát viên.
• Đương sự: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, hoặc người đại diện của họ.
• Người bảo vệ quyền lợi của đương sự: luật sư, trợ giúp viên pháp lý.
• Người tham gia tố tụng khác: người làm chứng, người giám định, người phiên dịch (nếu được triệu tập).

Nguyên đơn được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt không có lý do chính đáng thì bị coi là từ bỏ yêu cầu khởi kiện; Tòa án đình chỉ phần yêu cầu đó. Bị đơn vắng mặt lần thứ hai thì Tòa án vẫn xét xử vắng mặt (Điều 227).

Thủ tục bắt đầu phiên tòa

1. Thư ký báo cáo sự có mặt, vắng mặt của những người được triệu tập.
2. Chủ tọa khai mạc, đọc quyết định đưa vụ án ra xét xử.
3. Chủ tọa kiểm tra căn cước của đương sự, giải thích quyền và nghĩa vụ.
4. Giới thiệu thành phần Hội đồng xét xử, Thư ký, Kiểm sát viên.
5. Hỏi đương sự có yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng hay không.
6. Hỏi các bên có thỏa thuận được với nhau không. Nếu thỏa thuận được tại phiên tòa, Tòa án ra quyết định công nhận.

Tranh tụng tại phiên tòa

Đây là phần quan trọng nhất của phiên tòa (Điều 247 đến Điều 262):

1. Trình bày: nguyên đơn (hoặc luật sư) trình bày yêu cầu và chứng cứ; sau đó đến bị đơn, rồi người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
2. Hỏi: Hội đồng xét xử, Kiểm sát viên và luật sư các bên lần lượt hỏi để làm rõ tình tiết.
3. Công bố tài liệu: Hội đồng xét xử công bố các lời khai, kết quả thẩm định, định giá cần thiết.
4. Tranh luận, đối đáp: các bên phát biểu quan điểm về đánh giá chứng cứ và pháp luật áp dụng, đối đáp lại ý kiến của nhau. Chủ tọa không được hạn chế thời gian tranh luận.
5. Phát biểu của Kiểm sát viên: về việc tuân theo pháp luật tố tụng và ý kiến về việc giải quyết vụ án.

Nghị án, tuyên án và hiệu lực bản án sơ thẩm

Hội đồng xét xử nghị án kín tại phòng nghị án, quyết định theo đa số. Sau đó Chủ tọa đọc bản án công khai tại phòng xử án.

Bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực ngay. Bản án có hiệu lực khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị (15 ngày với đương sự có mặt) mà không ai kháng cáo, kháng nghị. Tòa án cấp bản án cho đương sự trong 10 ngày kể từ ngày tuyên án.

Bước 5 và 6: Kháng cáo, kháng nghị và xét xử phúc thẩm

Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, đương sự có 15 ngày để kháng cáo. Vụ án sẽ được Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Thời hạn và thủ tục kháng cáo, kháng nghị

Đơn kháng cáo nộp tại Tòa án đã xử sơ thẩm, ghi rõ: ngày làm đơn; họ tên, địa chỉ người kháng cáo; bản án bị kháng cáo; lý do và yêu cầu kháng cáo; chữ ký. Sau đó người kháng cáo nộp tạm ứng án phí phúc thẩm trong 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo; quá hạn không nộp thì bị coi là từ bỏ kháng cáo (Điều 276).

Kháng cáo quá hạn vẫn có thể được chấp nhận nếu có lý do chính đáng như ốm nặng, thiên tai. Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét (Điều 275).

Thời gian và kết quả xét xử phúc thẩm

Tòa án cấp phúc thẩm có 2 tháng để chuẩn bị xét xử kể từ ngày thụ lý, gia hạn không quá 1 tháng với vụ phức tạp (Điều 286). Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, phiên tòa phải mở trong 1 tháng, hoặc 2 tháng nếu có lý do chính đáng.

Hội đồng xét xử phúc thẩm có thể ra một trong các quyết định sau (Điều 308):

• Giữ nguyên bản án sơ thẩm: khi kháng cáo không có căn cứ.
• Sửa bản án sơ thẩm: khi Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng pháp luật hoặc đánh giá chứng cứ sai mà Tòa án cấp phúc thẩm tự sửa được.
• Hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại: khi vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc thu thập chứng cứ chưa đầy đủ mà cấp phúc thẩm không bổ sung được. Trường hợp này vụ án quay lại từ đầu.
• Hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.
• Đình chỉ xét xử phúc thẩm: khi người kháng cáo rút toàn bộ kháng cáo.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay từ ngày tuyên án.

Giám đốc thẩm, tái thẩm: Khi bản án đã có hiệu lực vẫn có sai sót

Giám đốc thẩm và tái thẩm không phải là một cấp xét xử thứ ba. Đương sự không có quyền kháng nghị, chỉ có quyền gửi đơn đề nghị để người có thẩm quyền (Chánh án, Viện trưởng Viện kiểm sát) xem xét kháng nghị.

Trong thực tế, tỷ lệ đơn đề nghị giám đốc thẩm được chấp nhận kháng nghị không cao. Vì vậy, nên đầu tư tối đa chứng cứ và lập luận ngay ở cấp sơ thẩm và phúc thẩm, thay vì trông chờ vào thủ tục này.

Việc đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm không làm tạm dừng việc thi hành án, trừ khi người có thẩm quyền kháng nghị quyết định tạm đình chỉ thi hành.

Bước 7: Thi hành án tranh chấp đất đai

Thắng kiện chưa phải là kết thúc. Nếu bên thua không tự nguyện trả đất, giao nhà hay thanh toán tiền, bên thắng phải chủ động yêu cầu thi hành án. Từ 01/7/2026, hoạt động này thực hiện theo Luật Thi hành án dân sự 2025 (số 106/2025/QH15).

Thủ tục và thời hiệu yêu cầu thi hành án

1. Chuẩn bị hồ sơ: đơn yêu cầu thi hành án; bản án, quyết định có hiệu lực (bản chính hoặc bản sao chứng thực); căn cước công dân; tài liệu về tài sản, nơi cư trú của người phải thi hành án (nếu biết).
2. Nộp hồ sơ: tại cơ quan thi hành án dân sự (Thi hành án dân sự cấp tỉnh hoặc Phòng thi hành án dân sự khu vực nơi có đất), hoặc tại văn phòng thi hành án dân sự (trước đây là văn phòng thừa phát lại).
3. Ra quyết định thi hành án: cơ quan thi hành án ra quyết định và thông báo cho các bên.
4. Tự nguyện thi hành: người phải thi hành án có một khoảng thời gian luật định để tự nguyện thi hành trước khi bị cưỡng chế.
5. Cưỡng chế: hết thời hạn tự nguyện mà người phải thi hành án có điều kiện nhưng không thi hành thì bị cưỡng chế.

Thời hiệu yêu cầu thi hành án theo luật cũ là 5 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực. Theo luật mới, thời gian gửi lại yêu cầu thi hành án (khi người phải thi hành án chưa có điều kiện) không bị tính vào thời hiệu.

Các biện pháp cưỡng chế thi hành án

Khi cần ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản, Chấp hành viên có thể áp dụng ngay biện pháp bảo đảm hoặc cưỡng chế. Các vụ cưỡng chế giao đất thường cần lập kế hoạch có sự tham gia của công an, UBND cấp xã và Viện kiểm sát.

Quyền và nghĩa vụ của người được và người phải thi hành án

Hành vi tẩu tán tài sản hoặc cố tình không chấp hành bản án có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội không chấp hành án (Điều 380 Bộ luật Hình sự).

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án mất bao lâu?

Theo luật, từ ngày thụ lý đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 8 tháng; nếu có phúc thẩm, cộng thêm tối đa khoảng 5 tháng. Trên thực tế, vụ án đất đai qua hai cấp xét xử thường mất 8 đến 18 tháng, vụ phức tạp có thể kéo dài nhiều năm.

Vì sao vụ án thường kéo dài hơn luật định:

• Tạm đình chỉ: chờ kết quả giám định, chờ xác định người thừa kế, hoặc chờ cơ quan nhà nước trả lời (Điều 214).
• Thủ tục tống đạt: bị đơn không có mặt tại địa phương, phải niêm yết văn bản.
• Đo đạc, định giá: phải bố trí lịch với đơn vị đo đạc, Hội đồng định giá; một bên cản trở việc đo đạc.
• Bản án bị hủy ở cấp phúc thẩm: vụ án quay lại cấp sơ thẩm và bắt đầu lại.

Cách rút ngắn thời gian: nộp đủ chứng cứ ngay từ đầu, chủ động phối hợp đo đạc, nộp chi phí tố tụng đúng hạn, có mặt đầy đủ theo giấy triệu tập và cân nhắc nghiêm túc phương án hòa giải.

Chi phí tố tụng tranh chấp đất đai tại Tòa án

Tổng chi phí gồm 3 nhóm: án phí, chi phí tố tụng (đo đạc, định giá, giám định) và chi phí luật sư. Mức án phí hiện vẫn áp dụng theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.

Án phí sơ thẩm có giá ngạch và không có giá ngạch

Vụ án tính án phí theo loại nào phụ thuộc vào việc Tòa án có phải xác định giá trị tài sản hay không (Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14):

• Không có giá ngạch (300.000 đồng): Tòa án chỉ xác định ai là người có quyền sử dụng đất, không xem xét giá trị. Ví dụ: đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ.
• Có giá ngạch (tính theo giá trị): Tòa án phải xác định giá trị đất để chia, buộc thanh toán hoặc bồi thường. Ví dụ: chia thừa kế, chia tài sản chung, tranh chấp mà Tòa án định giá để giải quyết. Mỗi bên chịu án phí trên phần giá trị mình được hưởng.

Thực tiễn có nhiều cách hiểu khác nhau về việc khi nào tranh chấp quyền sử dụng đất phải chịu án phí có giá ngạch. Nên hỏi trực tiếp cán bộ Tòa án hoặc luật sư cho vụ việc cụ thể.

Ví dụ: tranh chấp chia thừa kế thửa đất trị giá 1,2 tỷ đồng. Án phí = 36 triệu + 3% × 400 triệu = 48 triệu đồng.

Tạm ứng án phí nộp khi khởi kiện bằng 50% mức án phí dự tính, nhưng không thấp hơn 300.000 đồng (Điều 7). Với ví dụ trên, tạm ứng là 24 triệu đồng. Bên thắng kiện được trả lại tiền tạm ứng; bên thua chịu án phí theo bản án.

Án phí phúc thẩm

Án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng, cố định, không phụ thuộc giá trị tài sản tranh chấp. Người kháng cáo nộp tạm ứng bằng mức này. Nếu bản án sơ thẩm bị sửa, người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ, định giá, giám định

Đây là khoản thường lớn hơn án phí trong các vụ tranh chấp ranh giới. Người yêu cầu nộp tạm ứng trước; cuối vụ án, bên thua kiện phải hoàn trả cho bên kia (Điều 157 đến Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự).

• Xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc: phụ thuộc diện tích, địa hình và đơn giá của đơn vị đo đạc tại địa phương.
• Định giá tài sản: chi phí cho Hội đồng định giá, có thể kèm phí thuê tổ chức thẩm định giá.
• Giám định: chữ ký, chữ viết, tài liệu; mức phí theo tổ chức giám định.
• Chi phí khác: người làm chứng, phiên dịch, ủy thác tư pháp (nếu có).

Chi phí luật sư và chi phí phát sinh khác

Phí luật sư do khách hàng và luật sư tự thỏa thuận, có thể tính trọn gói, theo giờ, theo giai đoạn hoặc kèm phần thưởng khi thắng kiện. Khoản này không thuộc chi phí tố tụng, nên bên thắng kiện thường không đòi được bên thua hoàn trả, trừ khi có yêu cầu và được Tòa án chấp nhận.

Ngoài ra, cần dự trù chi phí sao y, chứng thực giấy tờ, trích lục hồ sơ địa chính, đi lại và phí thi hành án (tính trên số tiền, tài sản thực nhận khi thi hành án).

Trường hợp được miễn, giảm án phí

Theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, các đối tượng sau được miễn án phí, tạm ứng án phí:

• Người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo.
• Người cao tuổi (từ đủ 60 tuổi).
• Người khuyết tật.
• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.
• Đồng bào dân tộc thiểu số ở xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Người gặp sự kiện bất khả kháng không đủ tài sản để nộp có thể được giảm tối đa 50% (Điều 13). Để được miễn, giảm, nộp đơn đề nghị kèm giấy tờ chứng minh (sổ hộ nghèo, giấy xác nhận khuyết tật, căn cước công dân…) cùng lúc với đơn khởi kiện.

Quyền và nghĩa vụ của đương sự trong quá trình tố tụng

Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền, nghĩa vụ ngang nhau theo Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự. Biết và dùng đúng các quyền này giúp bạn chủ động hơn trong vụ án.

Các quyền quan trọng:

• Giữ nguyên, thay đổi, bổ sung hoặc rút yêu cầu: nguyên đơn được thay đổi, bổ sung yêu cầu nếu không vượt quá phạm vi yêu cầu ban đầu; được rút đơn bất cứ lúc nào.
• Phản tố (với bị đơn): đưa ra yêu cầu ngược lại nguyên đơn trong cùng vụ án, ví dụ yêu cầu nguyên đơn trả lại phần đất bị đơn cho rằng mình bị lấn.
• Cung cấp và tiếp cận chứng cứ: được biết, ghi chép, sao chụp chứng cứ do bên kia giao nộp.
• Yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ, định giá, giám định, xem xét thẩm định tại chỗ.
• Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Tự thỏa thuận với bên kia ở bất kỳ giai đoạn nào, kể cả tại phiên tòa.
• Nhờ luật sư hoặc người khác bảo vệ quyền lợi.
• Yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng (Thẩm phán, Hội thẩm, Thư ký) khi có căn cứ cho rằng họ không vô tư.
• Kháng cáo, khiếu nại bản án, quyết định và hành vi tố tụng trái pháp luật.

Các nghĩa vụ quan trọng:

• Cung cấp đầy đủ, kịp thời chứng cứ để chứng minh yêu cầu của mình.
• Có mặt theo giấy triệu tập của Tòa án; vắng mặt không có lý do chính đáng có thể dẫn đến đình chỉ yêu cầu (với nguyên đơn) hoặc bị xét xử vắng mặt (với bị đơn).
• Nộp tạm ứng án phí, tạm ứng chi phí tố tụng đúng hạn.
• Tôn trọng Tòa án, chấp hành nội quy phiên tòa.
• Gửi bản sao đơn, tài liệu cho các đương sự khác theo yêu cầu của Tòa án.
• Chấp hành nghiêm chỉnh bản án, quyết định có hiệu lực.

Án lệ và vướng mắc pháp lý thường gặp trong tranh chấp đất đai

Án lệ là bản án được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và công bố để các Tòa án áp dụng khi xét xử vụ việc tương tự. Nếu Tòa án không áp dụng án lệ trong vụ việc có tình tiết tương tự, phải nêu rõ lý do trong bản án.

Một số án lệ quan trọng về nhà đất

Xem thêm: Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai​

Những vướng mắc thường gặp trong thực tiễn

• Đất có nguồn gốc lâu đời, không giấy tờ: việc xác định ai là người sử dụng hợp pháp phụ thuộc nhiều vào hồ sơ địa chính qua các thời kỳ và lời khai của người cao tuổi trong khu vực.
• Giấy chứng nhận cấp sai: khi phát hiện Giấy chứng nhận cấp không đúng, Tòa án có thể xem xét hủy trong cùng vụ án dân sự và đưa cơ quan cấp giấy tham gia tố tụng.
• Hợp đồng chuyển nhượng viết tay: có thể được công nhận nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền, đã nhận đất và sử dụng ổn định, tùy thời điểm giao dịch.
• Diện tích thực tế khác diện tích trên giấy: Tòa án thường căn cứ kết quả đo đạc hiện trạng, đối chiếu ranh giới với các thửa liền kề và mốc giới thực tế.
• Thay đổi đơn vị hành chính sau sắp xếp năm 2025: tên xã, huyện trong giấy tờ cũ khác với hiện tại. Cần ghi cả địa danh cũ và mới trong đơn khởi kiện để Tòa án xác định đúng vị trí thửa đất và thẩm quyền.

Kinh nghiệm để tăng khả năng thắng kiện tranh chấp đất đai

Đa số vụ án đất đai thắng hay thua được quyết định từ trước khi ra tòa, ở khâu chuẩn bị chứng cứ. Dưới đây là 8 kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn tranh tụng:

1. Trích lục toàn bộ hồ sơ địa chính trước khi khởi kiện: bản đồ 299, bản đồ năm 2000 trở về sau, sổ mục kê, hồ sơ cấp giấy. Ranh giới trên các bản đồ này thường là chứng cứ quyết định.
2. Chụp ảnh, quay video hiện trạng ngay khi phát sinh tranh chấp: ghi rõ ngày giờ, mốc giới, tường rào, cây cối. Hiện trạng có thể bị thay đổi trước khi Tòa án đến thẩm định.
3. Tìm người làm chứng sớm: hàng xóm lâu năm, trưởng ấp cũ, cán bộ địa chính từng đo đạc. Nhân chứng cao tuổi có thể không còn khi vụ án kéo dài.
4. Viết yêu cầu khởi kiện thật cụ thể: ghi số thửa, tờ bản đồ, diện tích, vị trí phần đất tranh chấp. Yêu cầu mơ hồ dễ dẫn đến bản án không thi hành được.
5. Yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời khi có dấu hiệu tẩu tán: đừng chờ đến lúc bên kia đã sang tên cho người thứ ba.
6. Có mặt đầy đủ theo giấy triệu tập: vắng mặt lần hai không có lý do chính đáng, nguyên đơn bị coi như từ bỏ yêu cầu.
7. Tham gia buổi đo đạc, thẩm định tại chỗ: trực tiếp chỉ mốc giới, ký biên bản và ghi ý kiến nếu không đồng ý với kết quả.
8. Cân nhắc hòa giải một cách thực tế: tính cả thời gian, chi phí, khả năng thi hành án và mối quan hệ với hàng xóm, người thân trước khi từ chối một đề nghị thỏa thuận.

Vai trò và cách chọn luật sư tư vấn tranh chấp đất đai

Thuê luật sư không bắt buộc, nhưng với vụ án đất đai có giá trị lớn hoặc nhiều tình tiết phức tạp, luật sư giúp tránh các sai sót thủ tục có thể khiến vụ án kéo dài hoặc bị thua.

Luật sư hỗ trợ gì trong từng giai đoạn tố tụng

Tiêu chí lựa chọn luật sư uy tín

• Chuyên sâu về đất đai: đã trực tiếp tham gia nhiều vụ tranh chấp đất đai, tốt nhất là tại địa phương có đất.
• Có chứng chỉ hành nghề và thẻ luật sư: kiểm tra trên cổng thông tin của Liên đoàn Luật sư Việt Nam hoặc Đoàn luật sư tỉnh, thành phố.
• Đánh giá trung thực: luật sư uy tín nói rõ điểm yếu của vụ việc, không cam kết chắc chắn thắng kiện.
• Hợp đồng dịch vụ rõ ràng: ghi cụ thể phạm vi công việc, phí theo giai đoạn, chi phí phát sinh và điều kiện chấm dứt.
• Giao tiếp tốt: cập nhật tiến độ thường xuyên, giải thích được bằng ngôn ngữ dễ hiểu.

Người thuộc diện được trợ giúp pháp lý (hộ nghèo, người có công, người khuyết tật…) có thể liên hệ Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước tại tỉnh để được hỗ trợ miễn phí.

Liên hệ Luật sư 11 – Hotline/Zalo: 0979800000 để được tư vấn.

Câu hỏi thường gặp

Không có sổ đỏ có khởi kiện tranh chấp đất được không?

Được. Nếu có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp do Tòa án giải quyết. Nếu không có bất kỳ giấy tờ nào, bạn được chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn tại UBND có thẩm quyền, sau khi đã hòa giải tại UBND cấp xã.

Bị đơn cố tình vắng mặt thì Tòa án xử lý thế nào?

Bị đơn được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt. Việc vắng mặt không làm vụ án bị dừng lại.

Có thể rút đơn khởi kiện tranh chấp đất đai không?

Có. Nguyên đơn được rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Nếu rút trước khi mở phiên tòa, Tòa án đình chỉ giải quyết và trả lại tiền tạm ứng án phí. Nếu rút tại phiên tòa sơ thẩm, cần hỏi ý kiến bị đơn trong trường hợp bị đơn có yêu cầu phản tố.

Tranh chấp đất đai với người thân trong gia đình có cần hòa giải ở xã không?

Phụ thuộc loại tranh chấp, không phụ thuộc quan hệ gia đình. Tranh chấp ranh giới, ai có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải ở xã. Tranh chấp chia thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc.

Khởi kiện tranh chấp đất đai hết bao nhiêu tiền?

Nếu Tòa án không xác định giá trị đất, án phí sơ thẩm là 300.000 đồng. Nếu phải định giá để chia, án phí tính theo giá trị phần tài sản mỗi bên được hưởng, từ 5% trở xuống tùy mức giá trị. Ngoài ra còn chi phí đo đạc, định giá và phí luật sư (nếu có).

Đang tranh chấp thì bên kia có bán được đất không?

Nếu không có biện pháp ngăn chặn, bên đứng tên vẫn có thể giao dịch. Bạn nên yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp” ngay khi nộp đơn khởi kiện.