Nghe bài viết · 14 phút · Giọng đọc tạo bằng AI từ giọng Nhà đào tạo
Luật sư Nguyễn Thành Huân duyệt nội dung · Cập nhật 31/10/2026 · Đọc 16 phút
Người có bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối ra đường công cộng có quyền yêu cầu mở lối đi hợp lý theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền lối đi qua đất liền kề còn phải đăng ký theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024.
Quyền đối với đất liền kề và quyền về lối đi được hiểu thế nào?
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền thực hiện trên bất động sản của người khác để phục vụ việc khai thác bất động sản của mình, theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015. Quyền về lối đi là quyền yêu cầu dành lối ra đường công cộng khi đáp ứng điều kiện tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Trong quan hệ này, bất động sản chịu hưởng quyền là bất động sản phải dành phần sử dụng để phục vụ bất động sản khác. Bất động sản hưởng quyền là bất động sản được hưởng lợi từ việc sử dụng đó. Với lối đi, có thể hiểu là thửa đất dành lối và thửa đất được sử dụng lối.
Cần phân biệt quyền đi qua với việc xác định phần đất thuộc về ai. Yêu cầu được đi trên một phần đất không đồng nghĩa với yêu cầu công nhận phần đất ấy thuộc quyền sử dụng của người đi qua.
Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015, quyền này được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Vì vậy, khi kiểm tra quyền sử dụng lối đi, cần tìm hiểu cả hiện trạng và căn cứ hình thành lối, thay vì chỉ nhìn vào việc ai đang quản lý phần đất đó.
Khi nào được yêu cầu mở lối đi qua đất liền kề?
Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu dành lối đi hợp lý. Căn cứ trực tiếp là khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Quy định này đề cập cả trường hợp hoàn toàn không có lối ra và trường hợp đã có lối nhưng không đủ. Tuy nhiên, việc một người muốn có đường đi ngắn hơn hoặc thuận tiện hơn chưa tự nó thể hiện đầy đủ điều kiện yêu cầu mở lối.
Khi xem xét đất liền kề nào phải dành lối, cần tính đến đặc điểm địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại đối với bất động sản mở lối. Lối được lựa chọn phải thuận tiện, hợp lý nhất và gây thiệt hại ít nhất theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Bởi vậy, người yêu cầu nên làm rõ lối ra hiện có, những trở ngại thực tế và phương án đề nghị. Người có đất được yêu cầu mở lối cũng nên trình bày cụ thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, thay vì chỉ khẳng định không đồng ý.
Nghĩa vụ đăng ký lối đi được quy định ra sao?
Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền về lối đi phải thực hiện theo pháp luật dân sự và đồng thời phải đăng ký. Đăng ký ở đây là việc ghi nhận sự xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền theo quy định mà khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024 dẫn chiếu.
Quy định trực tiếp về nghĩa vụ này là:
“Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật này đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.”
Khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024.
Người sử dụng đất liền kề cần tách việc có căn cứ hưởng quyền khỏi việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký. Có thỏa thuận về lối đi không phải là lý do để bỏ qua yêu cầu đăng ký.
Ngược lại, riêng nội dung khoản luật được trích dẫn chưa đủ để kết luận rằng cứ chưa đăng ký thì quyền lối đi đương nhiên không tồn tại. Không nên suy rộng nghĩa vụ đăng ký thành một hậu quả pháp lý mà điều khoản chưa nêu.
Khi đồng thời có nhu cầu thay giấy chứng nhận, người dân có thể đọc bài Cấp Đổi Sổ Đỏ Mới Mất Bao Nhiêu Tiền? Thủ Tục Và Chi Phí, nhưng cần phân biệt việc cấp đổi với việc đăng ký quyền về lối đi.
Vấn đề pháp lý trọng tâm trong vụ án là gì?
Vụ án, hiểu là tranh chấp được đưa ra để Tòa án giải quyết, cần được xem xét theo yêu cầu cụ thể của các bên. Với tranh chấp lối đi, tức bất đồng về quyền hoặc cách sử dụng lối đi, trọng tâm thường là căn cứ hưởng quyền, phương án mở lối, đền bù và nghĩa vụ đăng ký.
Không có hồ sơ của một vụ việc cụ thể để xác định chính xác các bên đã yêu cầu gì. Vì vậy, nội dung dưới đây là cách phân tích theo các điều luật, không phải nhận định về một bản án đã được ban hành. Bản án là văn bản thể hiện quyết định giải quyết vụ án của Tòa án.
Những nội dung nên kiểm tra gồm:
- Bất động sản yêu cầu mở lối có bị vây bọc và không có hoặc không đủ đường ra công cộng hay không.
- Quyền đi qua đã hình thành theo thỏa thuận, địa thế tự nhiên, di chúc hay quy định của luật.
- Vị trí, kích thước lối đi được đề nghị có hợp lý và ít gây phiền hà hay không.
- Các bên có thỏa thuận về đền bù và đã thực hiện việc đăng ký hay chưa.
Tranh chấp đất liền kề có thể phát sinh từ một hoặc nhiều nội dung trên. Việc xác định đúng điều đang bất đồng giúp người dân tránh chuẩn bị quá nhiều giấy tờ nhưng thiếu thông tin trực tiếp liên quan đến yêu cầu của mình.
Các bên tranh luận như thế nào?
Người yêu cầu mở lối thường cần làm rõ nhu cầu đi lại và căn cứ hưởng quyền; người có đất được yêu cầu dành lối có thể nêu ý kiến về điều kiện mở lối, phương án sử dụng và đền bù. Không thể xác định lập luận thực tế của các bên nếu chưa xem hồ sơ.
Ví dụ minh họa (giả định): Một thửa đất phía trong bị các bất động sản khác vây bọc và không có lối ra đường công cộng. Chủ thửa đất phía trong đề nghị đi qua thửa đất phía ngoài. Chủ thửa đất phía ngoài không đồng ý vị trí đề nghị vì lối đi cắt ngang khu vực đang sử dụng, đồng thời đề xuất một hướng khác.
Ở tình huống này, cần so sánh các phương án trên cơ sở khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Không thể chỉ dựa vào mong muốn của bên yêu cầu, nhưng cũng không thể bỏ qua nhu cầu ra đường công cộng của bất động sản bị vây bọc.
Các bên còn có thể bất đồng về nguồn gốc lối đi: lối đã được dành khi chia đất, lối hình thành theo thỏa thuận hay yêu cầu mở mới. Phân biệt này ảnh hưởng đến việc xem xét đền bù.
Với đất liền kề, lập luận hữu ích nên gắn với hiện trạng và giấy tờ cụ thể. Khẳng định “đã đi từ lâu” cần được làm rõ bằng thông tin về thời điểm, phạm vi sử dụng và sự thống nhất giữa các bên.
Tòa án đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật như thế nào?
Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp về lối đi khi có yêu cầu theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Chứng cứ là những thông tin, tài liệu hoặc dấu vết thực tế dùng để làm rõ tình tiết của tranh chấp; chưa có hồ sơ thì không thể kết luận Tòa án đã đánh giá chúng ra sao.
Để phân tích một vụ án, người đọc nên đối chiếu từng nhóm tài liệu với câu hỏi pháp lý tương ứng:
- Giấy tờ, sơ đồ và hình ảnh hiện trạng giúp kiểm tra vị trí thửa đất, đường công cộng và các hướng có thể đi ra.
- Thỏa thuận, di chúc hoặc giấy tờ chia đất giúp tìm hiểu căn cứ hình thành quyền.
- Thông tin về việc sử dụng đất giúp so sánh mức độ thuận tiện và ảnh hưởng của từng phương án.
- Giấy tờ liên quan đến đăng ký giúp kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tại khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024.
Đây là các nhóm tài liệu nên rà soát, không phải danh mục hồ sơ bắt buộc cho mọi trường hợp.
Việc áp dụng pháp luật về đất liền kề cũng cần đúng phạm vi: Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015 quy định căn cứ xác lập quyền; Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về lối đi; khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ đăng ký.
Không nên dùng riêng tình trạng đăng ký để thay thế toàn bộ việc xem xét nguồn gốc và điều kiện hưởng quyền.
Khi nào phải đền bù và khi nào không phải đền bù?
Người hưởng quyền về lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp chia bất động sản thành nhiều phần có quy định riêng tại khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Đền bù ở đây là việc bù đắp cho chủ sở hữu bất động sản phải dành lối theo quy định hoặc thỏa thuận. Có thể phân biệt các trường hợp như sau:
| Trường hợp | Cách xem xét đền bù | Nội dung cần làm rõ |
|---|---|---|
| Mở lối cho bất động sản bị vây bọc | Có nghĩa vụ đền bù, trừ thỏa thuận khác | Điều kiện mở lối và ảnh hưởng thực tế |
| Các bên có thỏa thuận khác về đền bù | Xem xét nội dung thỏa thuận | Phạm vi, điều kiện các bên thống nhất |
| Chia bất động sản thành nhiều phần | Phải dành lối cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù | Nguồn gốc chia đất và lối cần thiết |
Căn cứ tương ứng là khoản 1 và khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Không nên mặc nhiên áp dụng cùng một cách đền bù cho mọi tranh chấp đất liền kề.
Nếu thửa đất hình thành từ việc tặng cho trong gia đình, có thể tham khảo bài Thủ Tục Tặng Cho Nhà Đất Giữa Cha Mẹ Và Con: Quy Trình Pháp Lý Năm 2025. Riêng yêu cầu dành lối khi chia bất động sản vẫn cần đối chiếu khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Vì sao Tòa án phúc thẩm bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm?
Không thể xác định lý do Tòa án bác kháng cáo, giữ nguyên bản án nếu chưa có nội dung bản án và hồ sơ liên quan. Kháng cáo là việc yêu cầu xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm; sơ thẩm là cấp xét xử đầu tiên, còn phúc thẩm là việc xét lại khi có kháng cáo, kháng nghị.
Các điều luật về quyền lối đi không tự cho biết kết quả của một vụ án cụ thể. Vì vậy, không có cơ sở để khẳng định một bên thua kiện chỉ vì chưa đăng ký, hoặc khẳng định Tòa án giữ nguyên bản án vì lối đi đã tồn tại lâu năm.
Khi đọc một bản án về đất liền kề, người dân nên tìm đúng phần nhận định để kiểm tra:
- Tòa án xác định nguồn gốc quyền đi qua dựa trên tình tiết nào.
- Điều kiện bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi được làm rõ ra sao.
- Phương án về vị trí, kích thước và đền bù được giải thích thế nào.
- Nghĩa vụ đăng ký được xem xét độc lập hay trong mối liên hệ với yêu cầu của các bên.
Tương tự, không nên gọi một nội dung phân tích là án lệ, tức lập luận hoặc phán quyết được lựa chọn để hướng dẫn áp dụng, khi chưa xác định rõ căn cứ cho cách gọi đó.
Trường hợp tương tự cần chuẩn bị những gì?
Người gặp tranh chấp nên chuẩn bị thông tin về nguồn gốc đất, hiện trạng đường đi, thỏa thuận đã có và phương án mong muốn. Mục tiêu là làm rõ căn cứ yêu cầu hoặc phản đối, không chỉ tập hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Có thể thực hiện việc chuẩn bị theo trình tự:
- Ghi rõ yêu cầu của mình. Xác định bạn muốn mở lối mới, tiếp tục dùng lối cũ, điều chỉnh vị trí hay giải quyết việc ngăn cản đi lại.
- Tập hợp giấy tờ liên quan. Rà soát giấy tờ về thửa đất, việc chia đất, chuyển giao đất, thỏa thuận và thông tin đăng ký.
- Ghi nhận hiện trạng. Chuẩn bị sơ đồ, hình ảnh thể hiện đường công cộng, lối đang dùng và những vị trí có thể mở lối.
- So sánh phương án. Nêu rõ sự thuận tiện cho bên hưởng quyền và ảnh hưởng đến bên phải dành lối.
- Kiểm tra việc đền bù. Làm rõ có thỏa thuận khác hay thuộc trường hợp chia bất động sản phải dành lối cần thiết.
- Rà soát nghĩa vụ đăng ký. Phân biệt điều đã thỏa thuận với việc đăng ký đã thực hiện.
Danh sách này là gợi ý chuẩn bị, không phải thủ tục hành chính bắt buộc. Với đất liền kề đã chuyển giao, cần giữ cả giấy tờ thể hiện lịch sử lối đi.
Nếu đang đồng thời làm thủ tục chuyển quyền, bạn có thể đọc bài Sang tên sổ đỏ online: Cách làm thủ tục qua Cổng dịch vụ công 2025 đơn giản và nhanh chóng, nhưng không nên coi việc sang tên là căn cứ tự động xóa bỏ quyền lối đi.
Câu hỏi thường gặp
Các câu trả lời dưới đây giúp phân biệt phạm vi quyền sử dụng lối đi với những quyền khác trên bất động sản.
Chủ đất thay đổi thì quyền lối đi có mất không?
Theo Điều 247 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào việc đổi chủ để khẳng định quyền đã mất.
Các bên có được tự thỏa thuận kích thước lối đi không?
Các bên được thỏa thuận vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi, bảo đảm thuận tiện và ít gây phiền hà theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Điều khoản này không ấn định một kích thước chung cho mọi lối đi.
Quyền qua đất bên cạnh có bao gồm thoát nước không?
Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai 2024 liệt kê quyền về lối đi và quyền cấp nước, thoát nước là những quyền thuộc phạm vi quyền đối với thửa đất liền kề. Tuy nhiên, việc có lối đi không tự thể hiện đầy đủ căn cứ và phạm vi của một quyền thoát nước riêng.
Có quyền đi qua thì được tự mở cửa quay sang đất bên cạnh không?
Không thể chỉ dựa vào quyền đi qua để kết luận được tự trổ cửa. Khoản 1 Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung phải theo pháp luật về xây dựng.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (còn hiệu lực): Điều 245, Điều 254, Điều 178, Điều 246, Điều 247
- Luật Đất đai 2024 (hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH 2026) (còn hiệu lực): Điều 29, Điều 133
Luật Sư 11 hỗ trợ tranh chấp lối đi như thế nào?
Luật Sư 11 hỗ trợ rà soát giấy tờ, phân tích căn cứ hưởng quyền và trao đổi phương án giải quyết tranh chấp lối đi qua đất liền kề. Bạn có thể liên hệ qua luatsu11.vn để được tư vấn trên cơ sở hiện trạng, thỏa thuận và hồ sơ cụ thể của mình.
Thông tin mang tính tham khảo, cập nhật đến 31/10/2026. Mỗi vụ việc cần luật sư xem hồ sơ cụ thể.
